Без пауз и паники: зачем «TEN девелопмент» выступает «законодателем мод» и опережает тренды
«СГ»: Юрий Алексеевич, как вы оцениваете вклад российского стройкомплекса в поддержку экономики в текущих условиях? И будет ли он расширяться?
Юрий Романович: Надо понимать, что сегодня стандартные законы рынка особо не действуют, с учетом того, что ситуация перешла в разряд очень нетипичных, — с чем страна ни разу не сталкивалась. Поэтому прежние рыночные механизмы применять к происходящему нельзя. Стройотрасль может стать локомотивом — это звучит и на государственном уровне: российские власти видят стройку как один из драйверов развития экономики. И все предпосылки к этому есть: 90% материалов, использующихся сейчас в строительстве, — локального производства, или их выпуск может быть оперативно налажен. Кроме того, часть стройматериалов, поставлявшаяся с внешнего рынка, легко и быстро замещаема странами-партнерами, не относящимися к ЕС и США. Но многое будет зависеть только от спроса. Если платежеспособного спроса не будет, драйвер не сработает. После февральских событий, в апреле-мае, мы увидели резкое снижение спроса, но это падение компенсировала активность в продажах у девелоперов в начале года, она с лихвой покрыла паузу в весенних продажах. В июле спрос начал восстанавливаться в достаточно неплохих объемах. Я не считаю, что из-за такого короткого провала нужно перестраивать планы. С точки зрения разумного девелопера, нельзя смотреть на долгосрочные, даже тактические, планы на несколько кварталов вперед, исходя из провалов продажи двух месяцев. Потому что, прежде чем говорить о том, что рынок встал, новостройки «упали» в продажах, нужно посмотреть на прошлогодние результаты — 90% системных застройщиков свои планы по продажам перевыполнили в разы, создали задел. Да, действительно, после этого произошло определенное насыщение, отложенный спрос удовлетворился, кто хотел купить — купил. Плюс произошло серьезное сокращение экспозиции: все ликвидное предложение, интересующее покупателя, с рынка вымылось. И сейчас девелоперы, останавливая стройку на фоне того, что спрос за два месяца провалился, тормозя инвестиционные проекты, рассчитанные на пять лет вперед, создают проблему для самих себя. Они не дополняют экспозицию новыми проектами. А новые проекты — это самые ликвидные квартиры по доступной цене на старте продаж. Соответственно, они опять формируют отложенный спрос, который им потом будет удовлетворить нечем.
Жилой комплекс «Экополис», Хабаровск Моя логика в этом вопросе простая: деньги у населения есть, а конкуренты самоустраняются. Если проводить параллели, то аналогичная история была в 2018 году, когда в июне страна переходила на проектное финансирование. У застройщиков тогда были панические настроения, ожидания, что с введением эскроу-счетов никто ничего строить не будет. Этой же панике поддался покупатель — и все скупили к июню 2018 года. И мы увидели провал на полгода в продажах. Сегодня ситуация очень похожая.Еще один момент: с 90-х годов я не помню, чтобы у нас недвижимость подешевела. Покупатель тоже такого не наблюдает и понимает, что квартира — способ сбережения денег, она на него работает. Пауза в покупках была вызвана лишь скачками ключевой ставки. Люди замерли в ожидании: процентные пункты пошли вниз, а давайте-ка посмотрим, может, еще упадет. Так что те, у кого нет срочности в покупке, немножко подождут. Это «немножко» обычно заканчивается уже в середине сентября, когда дети пошли в школу, приближается зима. С 15 сентября по 15 декабря — период, когда идут основные сделки с жильем, в том числе инвестиционные. Сейчас фондовый рынок штормит, и недвижимость — вновь самый стабильный актив. Мы, к примеру, вывели на Дальнем Востоке два проекта и запустили предварительные продажи для инвесторов. Не скажу, что у нас очередь, но очень много тех, кто приобретает жилье большими пулами — до 10 квартир в одни руки. Поверьте, покупатель вернется, как только немного подуспокоится. И мы уже видим, что он приходит в себя.
«СГ»: В этой ситуации ждут ли девелоперы господдержки и в какой форме?
Ю.Р.: От государства всегда хотелось бы больше. Но сегодня то, что происходит в стране, мне нравится. После 24 февраля для поддержки отрасли был применен отработанный «ковидный» механизм. Продлен мораторий на начисление неустоек, выплат до конца года. Вернулась льготная ипотека, причем в расширенном виде: не только субсидируется ставка, но и в два раза увеличен лимит. И второй важный блок помощи — это снижение стоимости металла. После вмешательства правительства стоимость арматуры упала в два раза, и сейчас она на уровне 2019 года. С учетом того, что у нас монолитные каркасы, — это до 50% всех затрат по строительно-монтажным работам. Это очень ощутимо помогло. А низкий валютный курс позволил нам приобретать продукцию за границей дешевле, чем было заложено в нашей финмодели изначально. Так, выгода при покупке лифтов в Китае по новому курсу составила 8 млн рублей.
Возможно, стоило бы еще немного простимулировать покупателя. Это уже из области фантастики, но если бы ипотечная ставка упала до 2-3%, на спрос это бы однозначно сильно повлияло. Кстати, одна из причин, почему я начал работать на Дальнем Востоке, — здесь есть дальневосточная ипотека под 1,5%, и она реально работает!
«СГ»: Дальнейшую экспансию не рассматриваете?
Ю.Р.: В Хабаровске недавно площадку взяли. Документация по ней в высокой степени готовности. Планируем к концу года стартовать, причем запускаться не в точечной застройке, а как большой комплексный квартальный проект. По моему мнению, очень скоро Дальний Восток будет одним из приоритетных регионов для развития с учетом логистических и партнерских связей. Я сейчас близок к получению разрешения на строительство, и могу сказать, что федералы как-то упустили этот регион в своих планах, не заходили туда, а спрос там есть, и он очень хороший и платежеспособный. Так что тут мы законодатели мод и немного опережаем тренды.
«СГ»: На рынок Москвы выходить не собираетесь?
Ю.Р.: Это особая история. Понятно, что в столице интересная для девелопера маржа, но я всегда настороженно относился к нашей дорогой столице. Во-первых, в Москве есть пул мощных застройщиков, которые все про город знают и могут прогнозировать с большой долей вероятности затраты, связанные с девелоперским освоением, с переводом участка, формированием технико-экономических показателей по нему и с себестоимостью, которая все-таки отличается. В Москве есть своя рекламная и маркетинговая специфика. А так как рынок сильно перенасыщен, надо уметь продавать. В общем, потянувшись за длинным рублем, можно попасть в минус по экономике, по срокам. Но, тем не менее, по одной из площадок мы сейчас ведем переговоры и, скорее всего, в ближайшее время для точечной застройки эту площадку возьмем и немножко поупражняемся. Также присматриваемся к Санкт-Петербургу.
«СГ»: Как в новой экономической реальности меняются параметры продукта?
Ю.Р.: Это не новая реальность. Многим удобно — и застройщикам, и критикам — говорить, что после 24 февраля все изменилось, поэтому сейчас у нас продукт сжат, параметры другие. Это не так. Просто многие проморгали изменение запроса клиента на продукт, делая большие квартиры, как это было раньше: если это комфорт-класс, то должна быть однокомнатная квартира 50 квадратных метров, «двушка» — 76, «трешка» — 120. А запрос у клиентов другой. Они начали считать деньги и не готовы платить за воздух, лишнюю площадь. Но это не история сжимания продукта из-за экономической ситуации, это «боль» клиента. Да, в результате квартиры стали меньше, но покупателю при этом достаточно комфортно организовать пространство на 30 «квадратах», потому что они их не захламляют, особенно если приходят туда, по сути, только переночевать. Они рассуждают так: «Этой площади мне достаточно, она к тому же и дешевле, я беру ее, мне это интересно». А вот на что сегодня такой покупатель действительно смотрит в первую очередь, так это на благоустройство территории, на места общего пользования, на уровень сервиса в доме. Мы, наверное, одни из первых запустили квартиры-студии на 19 «квадратов». Три года назад местные девелоперы говорили мне с осуждением: «Ты клетушки строишь, чтобы прибыль получить». Но когда у меня начало продаваться по 200-300 таких квартир в месяц, коллеги тоже начали это делать. А запрос очень понятный: эта квартира привлекательна с инвестиционной точки зрения — либо подождать, пока подорожает и продать, либо сдать в аренду не комнату, а полноценную маленькую квартиру. Студии хороши и с точки зрения первой квартиры для ребенка.
Проект-достояние «Русь», 2-я очередь, Екатеринбург Следующая проблема, которую я вижу по прошествии нескольких лет: рынок купли-продажи жилья будет очень серьезно сжиматься. Потому что подрастает новое поколение, которое не готово ни за какие деньги в принципе брать кредиты и покупать квартиры. Они не хотят быть привязаны к одному месту и не готовы «тащить ипотечное ярмо». Им проще снять ту квартиру, которая рядом с работой либо с местом их активности. Сейчас процент населения, живущего в съемном жилье, по стране в районе 17%. Я более чем уверен, что эта цифра будет расти. Соответственно, следующий этап для девелоперов (хотя, конечно, останется какой-то пласт на продажу) — это переход в рантье, в строительство арендного жилья. Кто данную нишу освоит первым, тот и окажется «на коне». Вот здесь как раз может быть нужна помощь государства, потому что, как только там появится экономика, туда придет коммерсант-девелопер и начнет это арендное жилье строить. Сейчас это экономически невыгодно. Как можно исправить ситуацию? Предоставлять участки именно под арендное жилье бесплатно, но с ограничением, что квартиры здесь не должны продаваться. Не помешают нулевые тарифы либо субсидирование. У нас компании-монополисты по сетям могут себе это позволить именно для больших проектов по арендному жилью, а для себестоимости такого строительства это огромная помощь. И, скорее всего, снижение по налогам. И тогда экономика арендного жилья заиграет, а девелопер сам туда пойдет.