Каким оказалось начало 2024 года на мировых рынках недвижимости

Кризис – всё?

Однозначно не скажешь. В большинстве рассматриваемых стран инфляция замедлилась, но до экономической стабильности ещё далеко. В первом квартале 2024 года цены на недвижимость в номинальном выражении выросли в 51 из 64 стран, снизились, соответственно, в 13. Если же учитывать инфляцию, результаты получатся совсем иными: цены выросли в 31 и снизились в 33 странах мира.

Ещё одно важное наблюдение: в большинстве стран цены или стали активнее, или замедлили снижение. Позитивно год начался на 46 рынках, падение зафиксировали на 18.

Рассмотрим показатели в регионах.

Информация представлена в местной валюте исследуемых стран на основе данных официальных статистических агентств и центральных банков.

Европа

Цены выросли в 16 из 29 стран. Ещё в четырёх падение замедлилось.

Топ-5 стран региона с самым сильным годовым ростом цен на жильё с учётом инфляции в первом квартале 2024-го

• Черногория +24,10%
• Россия +10,46%
• Португалия +8,50%
• Греция +7,44%
• Польша +6,78%

Где всё относительно хорошо

В Черногории, где местное статистическое ведомство традиционно рассматривает цены только в новостройках, рост получился особенно впечатляющим. С другой стороны, статистика, приходящая с Балкан, традиционно «дёрганая»: например, год назад, когда рынок отличался от нынешнего, но всё-таки не радикально, было зафиксировано падение на 4%. Также в стране высокая – без малого 10% – инфляция, и в номинальном выражении цены выросли почти на 31%. Причина – высокий спрос, особенно со стороны иностранных покупателей, которые активны именно в самом дорогом сегменте.

Рынок недвижимости Португалии также поддерживают и большой интерес покупателей, и нехватка жилья. При этом и строители не столь активны, как следовало бы: за четыре месяца 2024 года количество разрешений на строительство сократилось на 15%.

В Греции цены по-прежнему отыгрывают десятилетнее падение, что уже беспокоит местные власти. Существенный вклад в удорожание вносят иностранные покупатели, в том числе охотники за «золотыми визами»: перед удорожанием ВНЖ спрос на недешёвые объекты ещё вырастет. Напомним, что порог для участия в иммиграционной схеме недавно подняли до €400 тыс.

Более умеренный рост зафиксирован

• в Ирландии +4,3%
• на Мальте +4,0%
• в Дании +3,9%
• в Испании +3,7%

А где не очень хорошо

То, что турецкий рынок жилья необычный, не секрет. С одной стороны, номинальные цены бьют все рекорды роста. Если не учитывать инфляцию, Турция занимает в рейтинге первое место (+52%). Но как же её не учитывать! Она в марте составляла 75,4%! Если её учесть, выяснится, что реальные цены даже упали на 9,8%.

То есть недвижимость дорожает в местной валюте, а, например, в долларах и евро даже немного дешевеет.

Всем известные проблемы в Германии сохраняются. Высокие (по европейским мерам) процентные ставки по ипотечным кредитам и рост инфляции продолжают влиять на доступность жилья. Падает спрос и цены вместе с ним – шестой квартал подряд. Так, в начале 2024 года средняя стоимость жилья в стране снизилась на 6% – с учётом инфляции.

Рынок Великобритании чувствует себя получше, хотя проблемы и тут не исчезли. С одной стороны, цены за год снизились всего на 2,7%, и это куда меньше, чем годом ранее (тогда было -9,2%). Номинальное падение и вовсе символическое – 1%. Однако спрос на квадратные метры продолжает падать. В 2022 году количество сделок с жильём снизилось на 14%, в 2023-м – на 19% (!), и в начале 2024-го тенденция сохранилась – спад на 7,8%.

Из рынков, традиционно интересных иностранным покупателям, в красной зоне Франция (-7,7%), Латвия (-7,3%), Финляндия (-6,9%).

Азия

Цены с учётом инфляции выросли в 6 из 17 стран региона, включённых в исследование. Большая часть рынков региона продолжает испытывать проблемы на фоне замедления экономического роста.

Топ-3 стран региона с самым сильным годовым ростом цен на жильё с учётом инфляции в первом квартале 2024-го

• Грузия +12,3% (да-да, мы тоже знаем, что Грузия – это Европа, но в отчёте она фигурирует как азиатская страна)
• Тайвань +8,2%
• Шри-Ланка +6,1%

Может, Грузию добавили в азиатский регион, чтобы улучшить его показатели? Местный рынок жилья продолжает расти. Есть устойчивый спрос покупателей, ограниченное предложение и неплохие экономические показатели. В итоге рост цен на жильё в первом квартале 2024 года с поправкой на инфляцию оказался намного выше, чем пятипроцентый год назад.

А вот где цены выросли незначительно

• Камбоджа +3,60%
• Таиланд +2,50%
• Сингапур +1,98%

Вот данные других интересных нам стран

• Индонезия -0,7%
• Филиппины -0,5%
• Китай -4,0%
• Вьетнам -2,8%

Рынки Ближнего Востока

Можно сказать, в этом регионе всё хорошо. Во всех шести странах, включённых в исследование, цены или выросли, или совсем незначительно снизились.

Рынок ОАЭ – второй по росту цен после черногорского. Жильё в Дубае в первом квартале 2024-го подорожало на 16,8% – с поправкой на инфляцию. Кто там говорил о неизбежном охлаждении? Когда оно всё-таки начнётся?

Несмотря на экономические и политические проблемы, израильские квадратные метры подорожали почти на 10%.

Наконец, общенациональный индекс цен недвижимости Египта вырос на 4,5%. Кстати, инфляция в стране гигантская: номинально к концу первого квартала жильё подорожало почти на 40% (!).

Северная Америка

На американском рынке жилья фиксируется скромный, но важный рост – свидетельствующий о неплохом состоянии национальной экономики +2,9%. Такой результат, с учётом падения спроса и сокращения числа транзакций почти на 3% (данные Национальной ассоциации риелторов), стал для экспертов неожиданным.

Латинская Америка

Самый слабый в мире рынок жилья в мире на начало 2024 года – в Аргентине. Страна не может решить экономические проблемы. Инфляция зашкаливает, политической стабильности нет, даже футбольные успехи не помогают.

Цены на квартиры в Буэнос-Айресе упали на 72,28%. Год назад было 53,7%. Правда (подчеркнём в тысячный раз), это показатель с учётом инфляции, а она в марте составляла – внимание! – 290%. К июню упала всего до 271%...

В Колумбии цены на жильё снижаются уже девятый квартал подряд. В Перу – тринадцатый.

Лишь рынок жилья Бразилии чувствует себя лучше, чем год назад (+0,79%), да в Мексике цены растут более-менее уверенно (4,8%).

Вывод

Аналитика за прошедший период, с одной стороны, и полезна только задним числом. Действительно, воспользоваться свершившимся взлётом или падением цен уже невозможно. С другой стороны, сегмент недвижимости всё-таки инертен, что позволяет с большей надёжностью оценивать и перспективы.

Идёт постепенное, но очень медленное восстановление ключевых европейских рынков. Неплохие перспективы у стран Восточной Европы. Относительная стабильность в государствах Ближнего Востока. Крайне неопределённая ситуация в Латинской Америке. Всё это вполне определённые сигналы.

Другое дело, что мир в целом зависит от нескольких уже не экономических, а политических факторов, которые могут влиять на рынки гораздо сильнее. Но чёрные лебеди тем и плохи, что к ним можно готовиться, а предсказать трудно. С этим приходится просто жить.

Фото: Unsplash (Sergei Solovev, Oleksandr Kinshov, Evan Krause, Aldo Loya, Juan Pablo Mascanfroni, Thomas Habr)