Долевой рынок возродился в России с небывалой силой. Что с ценами и куда все бегут?

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в третьем квартале 2020 года.

В Москве впервые в истории заключено более 10 тысяч ДДУ. В сентябре было зафиксировано предложение с ценой квадрата более 3 млн рублей. Количество квартир и апартаментов вернулось к уровню 2015 года. Стоимость вновь обновила максимум.

● В 3 кв. 2020 года в Московском регионе заключено 39,6 тысяч ДДУ(+67% за квартал и +27% за год). В Москве заключено 21,5 тысяч ДДУ(+98% за квартал, +22% за год). В Московской области – 18,2 тысяч ДДУ (+41% за квартал, +33% за год).

● В сентябре впервые за всю историю рынка число ДДУ в Москве за месяц превысило 10 тысяч. Предыдущий рекорд (8,5 тысяч) был в конце 2018 года.

● Средняя стоимость квадратного метра в Москве продолжает расти. В Москве она составила 212 тысяч рублей (+3,9% за квартал, +11,5% за год). Недвижимость Московской области подорожала до 105,9 тысяч рублей за «квадрат»: +4,5% за квартал и 21% за год. Впервые на рынке зафиксировано предложение со стоимостью кв. метра более 3 млн рублей.

● Объем предложения вернулся к уровню 2015 года – в продаже доступно 68 тыс. лотов в Московском регионе. 55% предложения приходится на Москву.

● 68% сделок квартала прошли в ипотеку. Почти половина всех кредитов выдана Сбербанком.

● Девелоперы столичного региона вывели на рынок 1,8 млн нового предложения: 23 новых проекта.

● Застройщики Московского региона увеличили квартальную выручку (354 млрд рублей) за год в полтора раза, за квартал – в два раза. В сентябре 2020 года впервые за всю историю девелоперы продали жилья за месяц на сумму более 150 млрд рублей. В лидерах – ПИК, Ingrad, Донстрой.

● 9 из 10 новостроек с наибольшим числом сделок (по итогам 3 квартала) находятся за МКАД.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. В сентябре 2020 в Москве впервые заключено больше 10 тысяч ДДУ

В 3 кв. 2020 года в Московском регионезаключено 39,6 тыс. ДДУ с физлицами. Это на 67% больше, чем в предыдущем 2 кв. 2020 года и на 27% выше, чем в 3 кв. 2019 года. Наибольший рост отмечен в Москве, включая присоединенные территории(+98% за квартал и +22% за год). В старых границах Москвы (без учета присоединенных территорий) заключено 15,8 тысяч сделок - спрос вырос на 93% за квартал и 24% в годовой динамике соответственно. В Новой Москве продано 5,7 тысяч квартир в новостройках – за квартал прирост составил 112%, в годовой динамике – 17%. В Подмосковье подписано 18,2 тысяч ДДУ (+41% за квартал и +33% за год).

Восстановлению первичного рынка способствовало, во-первых, снятие ограничительных мер, которые существенно сдерживали спрос, несмотря на возможность дистанционного заключения сделок.

Во-вторых, весь третий квартал действовала льготная ипотека под 6,5% годовых – впервые массовому покупателю стали доступны столь низкие ставки.

Впрочем, коронакризис все равно дает о себе знать: третий квартал 2020 года по числу сделок оказался не самым успешным за всю историю – в 4 кв. 2018 года в Московском регионе было подписано на 22% договоров больше, чем за последний квартал (3 кв. 2020) . Напомним, именно в конце 2018 года стало известно о переходе на эскроу-счета застройщиков, вне зависимости от того, когда были получены разрешительные документы, а также даты заключения первой сделки (исключение – определенный объем проданного жилья и стадия готовности). В результате в конце 2018 года покупатели стремились заключить сделки по старым правилам, что и стало причиной высокого спроса.

Эксперты Циан отмечают, что 3 кв. 2020 года стал рекордным по количеству сделок в отдельные месяцы. В сентябре 2020 года впервые за всю историю в Москве число сделок превысило 10 тысяч ДДУ (10050 сделок с физлицами). Предыдущий рекорд (8,5 тысяч) был зафиксирован в ноябре 2018 года.

Число заключённых с физлицами ДДУ по кварталам (Москва и МО), тыс. сделок:

II. Спрос разгоняет стоимость – поставлен новый ценовой рекорд. В продаже впервые зафиксирован лот с ценой «квадрата» более 3 млн рублей

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы (включая присоединенные территории) составила по итогам 3 кв. 2020 года 212 тысяч рублей. За квартал стоимость увеличилась на 3,9%. За год прирост составил 11,5%.

В Новой Москве прирост оказался существеннее, чем в старых границах Москвы. На первичном рынке ТиНАО средняя цена кв. метра обновила новый рекорд на уровне 155,4 тысяч рублей. (+5,8% за квартал и +20,9% за год). В старых границах Москвы цена «квадрата» также обновила максимум: 226,1 тысяч рублей (+3,5% за квартал и 10,1% за год).

На первичном рынке Московской области жилье можно купить в среднем за 105,9 тысяч рублей за кв. метр (+4,5% за квартал и +21,2% за год). Так же, как и в Москве, это самое высокое значение за всю историю.

В Москве планомерный рост цен наблюдается с июня 2020 года – после запуска программы льготного кредитования и снятия ограничений. В период самоизоляции наблюдалось небольшое падение цен. В Московской области «карантин» не привел к снижению цен – средняя стоимость квадратного метра во время действующих ограничений стагнировала. Однако уже с июня снова продолжился стабильный рост.

Динамика средних цен на первичном рынке Московского региона, тыс. р. за кв. метр:

Впрочем, средние показатели в разы отличаются от максимальных значений. Так, в сентябре в столице было впервые зафиксировано предложение с ценой квадрата более 3 млн рублей. Объект находится в Тверском районе. Площадь лота составляет 232 кв. м, а стоимость «квадрата» - 3,149 млн рублей.

III. Объем предложения вернулся к уровню 2015 года

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Московского региона в начале октября 2020 в продаже находится 68 тысяч квартир и апартаментов. За 3 кв. 2020 года объем предложения снизился на 17%, за год – на 32%. Текущий объем сопоставим с показателями начала 2015 года, когда в продаже было доступно порядка 65 тысяч лотов.

Больший объем квартир и апартаментов в продаже на первичном рынке доступен в Москве (54,6%), остальное приходится на область.

IV. 68% всех сделок квартала прошло в ипотеку

По подсчетам Циан, в 3 кв. 2020 года 68% всех сделок Московского региона прошли в ипотеку. В старых границах Москвы в целом за квартал доля составила 60%. В Новой Москве - 66%, в Московской области – 65%. Максимальные значения были зафиксированы в июне 2020 года, в первый месяц снятия ограничительных мер. Однако уже к августу ипотечный ажиотаж стал снижаться за счет роста доли клиентов, которым не требуется ипотека. Речь идет не только о держателях вкладов, но и покупателях премиальных объектов, которые не торопились выбирать проекты и заключать договоры дистанционно во время самоизоляции.

Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона:

Лидером по выдаче ипотеки в в Московском регионе стал Сбербанк (47% кредитов). На втором месте – ВТБ (20%), на третьей строке - Альфабанк (6%).

V. Столичные девелоперы стремятся собрать спрос, пока действует льготная ипотека

В 3 кв. 2020 года девелоперы вывели в продажу 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов в Московском регионе. Это на 22% выше, чем во 2 кв. 2020 года. Относительно прошлого года объем стартовавшего предложения увеличился на 1%. Большая часть нового жилья поступила в продажу в старых границах Москвы (59%). Текущая активность клиентов застройщиков оказалась на 45% выше, чем за аналогичный период 2019 года. В Новой Москве объем нового (вышедшего в реализацию) предложения оказался ниже на 48% относительно аналогичного периода прошлого года. В Московской областипадение за тот же период составило 19%.

Таким образом, именно девелоперы «старой» Москвы в первую очередь стремятся застать рекордный спрос, сформированный за счет льготной ипотеки, выводя новые объекты в продажу.

По подсчетам Циан, в 3 кв. 2020 года в продажу вышло 23 новых проекта. Для сравнения – за аналогичный период докризисного 2019 года новых ЖК вышло в продажу 18. Статистика приведена для всего Московского региона.

VI. Девелоперы Московского региона увеличили выручку за год в полтора раза, за квартал – в два раза.

В 3 кв. 2020 года застройщики, работающие в Московском регионе, получили рекордную выручку - порядка 354 млрд рублей. Это в 2,1 раза выше, чем во 2 кв. 2020 года и в полтора раза больше в годовой динамике (+48% в сравнении с 3 кв. 2019 года). В сентябре 2020 года впервые месячный объем выручки в Московском регионе превысил 150 млрд (156,5 млрд рублей). Предыдущий рекорд (120 млрд) был в июле 2020 года.

Таким образом, число сделок за квартал увеличивается меньшими темпами (+27% за год в целом по региону) в сравнении с объемом выручки (+48%). Данная тенденция связана с несколькими факторами. Во-первых, клиенты чаще приходят с «живыми» деньгами – обычно речь идет о средствах со вкладов, по которым сегодня можно рассчитывать на минимальную доходность. Во-вторых, стабильный рост цен позволяет девелоперам наращивать выручку без сопоставимого роста продаж (по числу реализованных квартир).

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра приобретенной квартиры в старых границах Москвы составляет сегодня 251 тысяч рублей (против 208 тысяч год назад, +21%). Средняя стоимость приобретенного жилья – 14,1 млн рублей.

В Новой Москвесредняя стоимость квадратного метра в сделке – 151 тыс. рублей (год назад – 122 тысяч, рост – на 24%). Средняя стоимость приобретенной квартиры – 7,5 млн рублей.

В Московской области средняя стоимость кв. м купленной квартиры – 106 тысяч рублей (год назад показатель составлял 90 тысяч, рост на 18%). Средний бюджет покупки – 4,8 млн рублей.

На топ-10 застройщиков-лидеров в августе 2020 года пришлось 55% от суммарного объема выручки. В лидерах – ГК ПИК, Ingrad и Донстрой, на которые приходится около 30% всей выручки. В статистике учитываются сделки с физлицами, без инвесторов, только квартиры и апартаменты.

VII. Новостройки с лучшими продажами в третьем квартале

В 3 кв. 2020 года на десятку новостроек с лучшими продажами пришлось порядка 15% сделок от всего количества в регионе. В топ-10 проектов по количеству сделок вошел единственный проект «старой» Москвы – ЖК «Настоящее», что, впрочем, объясняется отложенным спросом – бронировать жилье в проекте можно было еще с конца весны, однако оформление и регистрация ДДУ проходили уже в 3 квартале.

В лидерах продаж – «Скандинавия» (Новая Москва), «Саларьево Парк» (Новая Москва) и Южная Битца (Московская область). В 10 проектах с лучшими продажами реализовывалось от 150 до 260 лотов в месяц.

«Третий квартал оказался рекордным не только по числу сделок, но и по ценам, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Несмотря на планы властей на продление субсидируемой ипотеки, официальные сроки завершения программы остаются прежними, что форсирует решение о покупке. Примечательно, что впервые с момента вступления в силу поправок в 214-ФЗ, мы наблюдаем высокую девелоперскую активность в столице и растущие значения по числу новых проектов и корпусов. Цены на них нельзя назвать доступными: застройщики рассчитывают на льготную ипотеку, которая нивелирует высокую цену на старте. По нашим оценкам, уже в половине районов Москвы средняя цена «квадрата» новостроек выше, чем на вторичном рынке. И если сейчас в Москве на первичный рынок приходится около 46% всех ипотек, а в области – 35%, то после завершения субсидирования спрос частично перейдет в сегмент готового жилья. Поддерживать интерес к новостройкам без сопутствующих мер и при столь высоких ценах будет сложнее».