На первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в 2022 году стартовали продажи 22 новых проектов, что в 1,7 раз больше показателя 2021 года
По данным экспертов экосистемы Kalinka, на рынке элитной недвижимости Москвы в 2022 году девелоперская активность была на высоком уровне. Стартовали продажи 22 новых проектов, часть из которых в реализации в закрытой продаже. В результате выхода нового предложения наблюдалось увеличение количества лотов в продаже на 26% за год, при этом на фоне политической нестабильности к концу года снижение спроса составило 64% к 2021 году.
Эксперты экосистемы Kalinka подвели итоги 2022 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы: по итогам года наблюдалось увеличение суммарного объема предложения в продаже, что было связано как с высокой девелоперской активностью на рынке и стартом продаж большого количества новых элитных проектов, так и со значительным снижением спроса в сегменте. Так, количество лотов в продаже достигло 2 587, что на 26% больше, чем по итогам 2021 года, прирост за квартал составил 9%. Суммарный объем предложения составил 359 тыс. кв. м, наблюдался рост на 5% за квартал и на 17% за год. Наибольший прирост предложения произошел в подклассе deluxe, где за год количество лотов в продаже возросло на 32%. В premium классе количество лотов в продаже возросло на 24%.
В результате активного пополнения рынка по итогам 2022 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в продаже рекордное количество проектов – 102 комплекса deluxe и premium класса. Наибольшая активность по выходу новых проектов наблюдалась во второй половине года. Заметное пополнение предложения произошло со 2 квартала за счет выхода на продажу новых крупных проектов таких, как: ЖК Onest, комплекса апартаментов «Космо 4/22», далее старта ЖК Opus, ЖК Luzhniki Collection, «Мюр & Мерилиз» на фоне общего снижения спроса на рынке. Практически все эти проекты относятся к классу premium, доля предложения которого по итогам года снова составила 65%. При этом активный выход новых клубных проектов в классе deluxe повлиял на рост доли предложения подкласса на 3 п.п. по итогам года – до 35%.
С начала года на рынок вышло 22 новых проекта, а также новый корпус апартаментов в рамках проекта Vesper Tverskaya. Количество новых проектов в продаже превысило аналогичный показатель в целом за 2021 год на 69%, однако показатель не является рекордным. Так, в 2018 году рынок пополнился 25 новыми проектами. Суммарное заявленное количество лотов в новых проектах 2022 года составляет более 2,2 тыс. лотов, что на 18% превышает показатель 2021 года. В premium классе в 2022 году стартовали продажи новых крупных проектов Onest, Opus, «Мюр & Мерилиз», 1 очереди Luzhniki Collection, апартаментов в проекте Ahead. В классе deluxe рынок пополнился предложением за счет крупных проектов Vesper Tverskaya (второй корпус с апартаментами), «Космо 4/22», Quartier D’or, «Ильинка 3/8», «Саввинская 27» и новых проектов на стадии закрытых продаж. Помимо старта продаж новых элитных проектов различных форматов 2022 год охарактеризовался выходом на элитный рынок новых игроков, ранее реализовавших недвижимость в других сегментах (Level Group, «Абсолют», «ЛСР», Pioneer, AG Development и др.), а также слиянием крупных застройщиков в компанию Sminex-Интеко.
В начале 2023 года активность застройщиков сохраняется на высоком уровне: так, в 1 квартале ожидается старт продаж как минимум 3 проектов, среди которых продажи 1 очереди проекта ЖК класса deluxe «Красный Октябрь» от «Гута Девелопмент» на Болотной набережной с сервисным управлением 24\7 от пятизвездочного отеля сети SAVOY (в декабре 2022 года получено разрешение на строительство, в январе 2023 года опубликована проектная декларация). Также ожидается старт продаж еще 2 проектов в Хамовниках, по которым уже также опубликованы проектные декларации и появилась активность на строительных площадках. В целом в 2023 году ожидается старт продаж порядка 6 комплексов класса deluxe и 3–4 комплексов premium-класса, однако динамика выхода новых проектов будет зависеть от общего состояния рынка и его показателей. Так, в январе планы по старту продаж некоторых проектов уже были скорректированы.
Снижение спроса и выход нового предложения повлияли на снижение темпа прироста цены на элитном рынке: по итогам года средневзвешенная удельная цена предложения на рынке элитного жилья выросла на 11% до 1 383 тыс. руб. за кв. м. При этом 4 квартал продемонстрировал снижение показателя на 3% на фоне начала продаж в новых комплексах по низким стартовым ценам.
в классе premium за год цена выросла на 6% – до 963 тыс. руб. за кв. м,
в классе deluxe цена изменилась за год на 11% – до 2 165 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом, увеличение средневзвешенной цены экспозиции в целом по элитному рынку в 2022 году связано в большей мере ростом доли предложения класса deluxe. Стоит отметить и увеличение разницы между показателями подклассов за счет выхода новых проектов класса deluxe в востребованных уникальных локациях в более высоких ценовых диапазонах. Так, ценовой разрыв увеличился на 14% за год. Стоит отметить, что наибольший ценовой разрыв и резкое увеличение уровня цен наблюдалось в марте 2022 года, когда на фоне резкого роста курса иностранных валют, при высокой доле предложения с ценами в иностранной валюте, средневзвешенные цены в переводе на рубли достигали пиковых значений. Тем не менее большинство застройщиков, придерживающихся валютного ценообразования, после событий марта зафиксировали цены в рублях, тем самым скорректировав уровень цен в сегменте относительно пиковых значений по итогам 1 квартала.
В 2023 году динамика цен в проектах будет зависима от общего баланса рынка и особенно, спроса. По итогам 2022 года элитный рынок не продемонстрировал активного внедрения высоких дисконтов в отличие от массового сегмента жилья. Коррекция цен посредством активного введения акций и скидок наблюдается лишь в некоторых проектах класса premium с изначально завышенным ценообразованием. Однако возросло количество случаев предоставления индивидуальных скидок покупателям при заключении сделки, также возрос размер предоставляемого дисконта. В целом девелоперы придерживаются ранее установленного ценообразования, однако темпы прироста цен в проектах постепенно снижаются и более связаны с увеличением строительной готовности проектов.
В 2022 году спрос на элитном рынке снизился: всего было заключено 935 сделок, что на 64% уступает рекордному показателю спроса 2021 года (2,6 тыс. сделок) и довольно значимо ниже показателей предыдущих лет. Значительное снижение показателя было связано как с вымыванием в 2022 году ликвидного предложения premium класса за счет продаж лотов в 2021 году, так и на фоне общего снижения спроса в проектах на фоне влияния политической и экономической нестабильности. На фоне роста цен в проектах в текущем году достаточно значимо вырос показатель средневзвешенной удельной стоимости 1 кв. м приобретённого лота – в среднем до 1,08 млн руб., что на 33% выше показателя 2021 года.
Низкий показатель сделок ожидаемо наблюдался и в 4 квартале 2022 года, когда на фоне введения в стране частичной мобилизации в сентябре спрос демонстрировал минимальные значения. Однако по сравнению с "провальным" 3 кварталом 2022 количество сделок за 4 квартал увеличилось на 10% – до 186 сделок (по сравнению с 169 в 3 квартале), что было связано с продажами в новых ожидаемых проектах – большее количество заключенных сделок пришлось на новый проект Luzhniki Collection.
«В 2023 году рынок продолжит адаптацию к новым условиям, но динамика показателей рынка, особенно спроса, будет сильно зависима и от внешних событий – рассказала Юлия Пронина, директор по развитию бизнеса, консалтингу и аналитике экосистемы Kalinka. – Тем не менее, ожидается поддержание спроса за счет выхода новых проектов в востребованных локациях и проектов по низким, по сравнению с рынком, стартовым ценам за счет стадии строительной готовности».