Стройка прокредитовалась: что происходило с рынками жилья и ипотеки в 2022 году

Прошлый год стал очередным испытанием для взаимосвязанных рынков жилищного строительства и ипотечного кредитования. «Стройгазета» подготовила подробный анализ того, как менялась ситуация в этих сферах в течение года.

Одно за другим

Весной 2022 года на рынке жилищного строительства зафиксирован сначала резкий всплеск спроса на новостройки, после которого последовало столь же резкое падение. Понятно, что в условиях экономической неопределенности граждане, как правило, стараются сохранить свои сбережения, а самым надежным и выгодным способом инвестирования является приобретение недвижимости. Именно поэтому в марте 2022-го на фоне повышения Банком России ключевой ставки с 9,5% до 20% количество сделок на первичном рынке жилья выросло на 30% по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет.

Далее на динамику спроса повлияло закономерное повышение процентов по стандартным ипотечным программам. Ставка по льготной ипотеке была увеличена с 7% до 12%; по иным льготным ипотечным программам — семейной, дальневосточной и сельской ипотекам — по решению главы государства были сохранены все действовавшие ранее условия. Но этого оказалось недостаточно для сохранения стандартных показателей спроса. Согласно данным Росреестра, в стране в апреле 2022 года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 27% относительно апреля 2021-го.

В целях стабилизации ситуации на рынке жилищного строительства, а также в связи со значительным снижением ключевой ставки (с 20% до 14%) правительством РФ было принято постановление №806 о продлении действия программы «Льготная ипотека» до конца 2022 года, а также о снижении процентной ставки по ней с 1 мая 2022 года с 12% до 9% годовых. Остальные параметры программы остались прежними. Так, получить льготную ипотеку по-прежнему можно было на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение с этой целью земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляло 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.

В дополнение, по решению российского кабмина, по сути, была увеличена сумма кредитного договора, которую можно брать на покупку помещения в многоквартирном доме (МКД) с использованием другой субсидированной ипотеки, — до 30 млн рублей в четырех регионах (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область) и до 15 млн рублей в остальных субъектах РФ. То есть с 1 мая 2022 года при соблюдении условий льготной ипотеки возможно совмещение ее условий с условиями коммерческой (рыночной) ипотеки, что на практике означает возможность покрытия тех сумм, которые выходят за установленные законодательством пределы в 12 и 6 млн рублей соответственно.

Однако и этих мер поддержки первичного рынка жилищного строительства оказалось недостаточно: в мае 2022 года объем продаж сократился уже на 52% относительно мая 2021-го. В июне 2022 года размер ключевой ставки был снижен до 9,5%, в июле — до 8%, что повлекло за собой снижение размера ставок по ипотечным кредитным программам. Льготная ипотека выдавалась банками вновь по ставке 7% и была продлена до конца года. В результате летом спрос на новостройки показал положительную динамику, но так и не вернулся к концу 2022 года к показателям 2021-го. За год в стране было зарегистрировано 703 377 ДДУ, что оказалось на 22% меньше, чем в 2021-м (898 581 ДДУ).

Ключевым негативным фактором падения спроса на жилье стали резко выросшие весной ставки по жилищным кредитам, а вот летом и осенью тенденции спроса на жилье и ипотечные кредитные продукты в большей степени были обусловлены ростом цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Так, согласно данным финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», рост стоимости жилья в новостройках в декабре 2022 года относительно декабря 2021-го составил 22,35%.

Кредитный недобор

По данным Банка России, после резкого всплеска интереса к приобретению жилья в марте прошлого года количество ипотечных сделок резко сократилось. Летом спрос начал восстанавливаться, но результатов 2021 года так и не достиг.

Накопительным итогом за 12 месяцев 2022 года кредитными организациями всего было выдано 1 327 253 ипотечных кредита, что на 30% ниже показателя 2021-го. В деньгах падение прошлогоднего ипотечного рынка (4,8 трлн рублей) относительно 2021 года (5,7 трлн) составило почти 16%.

Отрицательной была и годовая динамика спроса на ипотечные кредиты под залог ДДУ в целом. Правда, после восстановления размера ключевой ставки на уровне 8% количество «долевых займов» в августе даже приблизилось к результатам 2021-го, но в дальнейшем вновь наблюдался спад. В итоге на новостройки банками за год было выдано 409 888 ипотечных кредитов — на 14% меньше, чем в 2021 году. Зато в денежном выражении объем ипотеки для покупки жилья на первичном рынке в 2022 году (2 трлн рублей) вырос (+6%) относительно 2021-го (1,88 трлн).

Анализ портфелей топ-25 российских банков позволяет сегментировать спрос на ипотечные, в том числе льготные, программы в 2022 году. В частности, соотношение количества одобренных и выданных ипотечных кредитов показывает, что треть из них предназначена на приобретение вторичного жилья по рыночным ставкам без применения льготных программ — 33% рынка. На приобретение жилья на первичном рынке на тех же условиях банки-лидеры заключили лишь 17% ипотечных сделок от общего портфеля.

Частник тянет вверх

На протяжении последних лет в России растут как объемы текущего строительства жилья, так и объемы ввода его в эксплуатацию. Однако увеличение показателя ежегодного ввода жилья происходит исключительно за счет развития сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС).