Альтернатива депозитам и хостелам. Анатолий Павлов — об инвестициях в апартаменты

Достаточно молодой тип недвижимости, который в Новосибирске появился около 10 лет назад, могут запретить к строительству. Какие объекты еще возводятся и почему в них выгодно вкладывать? Какие проблемы решают апартаменты и как их проектировать, чтобы не создавать нагрузку на социальную инфраструктуру? Глава группы компаний «СМСС» Анатолий Павлов рассказал «Континенту Сибирь» об отработанных форматах апартаментов, которые никому не будут мешать.

— Споры вокруг апартаментов не утихают практически с самого их появления. Правовой статус этой недвижимости недостаточно регламентирован. Привычное определение «нежилые помещения, имеющие необходимые условия для проживания» само по себе противоречиво. Анатолий Владимирович, в чем вы как застройщик видите суть апартаментов, что это за формат и почему он вызывает столько разговоров?

— Тенденция строительства апартаментов пришла к нам из Москвы и Санкт-Петербурга. Там, где нельзя строить жилье по причине каких-либо ограничений (например, участок маленький или установлена санитарно-защитная зона), апартаменты — это выход из ситуации для строительства. Нормативная база для апартаментов проще: нет требований по инсоляции (естественное освещение помещений за счет попадания солнечных лучей. — «КС»), детские площадки не нужны, по парковочному пространству послабления. Соответственно, началось строительство апартаментов.

Но москвичи начали возводить обычные дома, где есть одно-, двух-, трехкомнатные апартаменты, и продвигать их на рынок. Люди покупали, не особо вникая, что это не жилая квартира, а по сути, номер в гостинице. И если вы купили трехкомнатные апартаменты, естественно, вы заехали туда с семьей. Для детей нужно получить место в садике, в школе. Когда жильцы апартаментов стали с удивлением узнавать, что не могут претендовать на это, возникло недовольство. Ашот Рафаелян: «Застройщикам нужно консолидироваться вокруг надежного государственного заказчика» — В Новосибирске была такая же ситуация? Как в городе приживался формат апартаментов?

— Если в столице апартаменты строят давно, то в Новосибирске только лет 10 назад появились первые апартаменты. Наша компания была одним из пионеров продвижения этого формата на рынке недвижимости, но у нас не было жалоб. Мы учли опыт москвичей и сразу сознательно отошли от больших площадей при проектировании апартаментных комплексов. Все наши апартаменты очень маленькие: помещения общей площадью до 25–27 квадратных метров, некоторые даже 19–20 «квадратов». Это студии. То есть мы изначально создаем объекты с такими планировочными решениями, где семье будет жить неудобно. Соответственно, нагрузка на социальную инфраструктуру не возникнет.

— Для кого в таком случае предназначены апартаменты, которые вы строите?

— Первая группа потребителей, на которую мы сразу старались ориентировать апартаменты, — молодые люди. Это студенты, которым родители купили апартаменты на время учебы в вузе. Чем пять лет снимать, проще вложиться в недвижимость, за это время она подрастет в цене. И, конечно, апартаменты гораздо более комфортабельны, чем комната в любом, самом современном общежитии. Плюс этот маленький формат подходит в качестве первого жилья начинающему специалисту или паре, которые только решили создать семью. Второй портрет покупателя — это профессиональные инвесторы, которые сдают приобретенные площади в аренду. И, соответственно, третий потребитель — это их клиенты, которые снимают студии на какой-то срок или ненадолго останавливаются в деловой поездке, в путешествии.

Спрашивается: кому из этих людей нужен детский сад? Никому. Кому нужна школа, поликлиника? Опять никому. Кому из них нужно парковочное пространство? Одни еще не заработали на машину, а вторые приехали в командировку. Именно поэтому мы строим апартаменты по линии метро. Региону правда нужны инфраструктурные проекты в жилищном строительстве? Сергей Кальченко усомнился вместе с новосибирской КСП Также мы сделали вывод, что апартаменты необходимо вводить в эксплуатацию с высокой степенью готовности. Есть желающие купить без отделки, но большинство все-таки — профессиональные инвесторы, которые покупают апарты для сдачи в аренду.

— Студия в апартаментном комплексе или квартира-студия в обычном жилом доме: почему для инвестиций выбирают апартаменты?

— В многоквартирных жилых домах квартиры-студии — самый ходовой товар. Их тоже покупают в основном для того, чтобы сдавать. Естественно, часто меняющиеся соседи вызывают дискомфорт у людей, которые приобрели квартиру для постоянного проживания семьей.

Решением стали апартаменты. Это альтернатива размещению гостиниц и хостелов внутри многоквартирных жилых домов. К арендаторам совершенно другое отношение, им не надо задумываться о том, что им не рады. А инвесторам удобно купить сразу несколько апартаментов в одном месте и получать сервис от единой управляющей компании. То есть сегодня вложился, завтра подписал договор с управляющей компанией — и она гарантирует, что вы будете получать доход. Такие управляющие компании существуют только в апартаментных комплексах.

Да, стоимость эксплуатации выше, но это позволяет обеспечить хорошую охрану, видеонаблюдение, предоставить услуги постирочной, уборки. Внизу консьерж — гостей всегда кто-то встречает, провожает.

— Кроме этих удобств, какая инфраструктура предполагается, если жильцы апартаментов, как вы говорили, не нуждаются в социальных объектах?

— На территории апартаментного комплекса, как в большой гостинице, должны быть все сервисы, которыми маленькая комната не располагает. Вы спустились — внизу столовая или кафе. Если хотите — есть ресторан подороже. Магазины, аптека, спортзал. В нашем новом комплексе «Ворошилов» именно так. Там будут три бассейна, включая один детский и один большой 25-метровый. Спа-комплекс, массаж, огромный фитнес-клуб общей площадью 3000 квадратных метров. Возможно, это излишний сервис для гостиницы, но вы можете пользоваться этим клубом с огромной скидкой, поскольку он встроен в общую систему комплекса. Это большой плюс для тех, кто там останавливается.

— Чем еще примечателен апартаментный комплекс «Ворошилов»?

— Как и во всех наших апартаментах, площади там небольшие: все студии по 24, 25, 26 квадратных метров. Но их особенность — два окна, поэтому легко можно зонировать помещение. Локация неподалеку от медицинского университета и медицинского колледжа, Сибирского государственного университета путей сообщения (СГУПС), множества других организаций. Все это делает «Ворошилов» привлекательным как раз для нашего потребителя: студентов и молодых специалистов. Единственный минус «Ворошилова» — до метро нужно идти минут 20. Но зато для прогулок есть плюс: прямо во дворе свой большой парк. Я не стал его вырубать, когда мы проектировали соседний жилой комплекс «Чкалов», хотя были предложения. Можно было поставить больше домов. Нет, мы тщательно его оберегали: из шести гектаров мы один выделили только на лес. Комплекс со своим ландшафтным дизайном, там красивые дорожки, освещение, бесплатный вай-фай, лежаки, деревянные беседки. Обязательно придумаем какой-нибудь арт-объект. Есть где отдохнуть, не удаляясь в другую локацию.

— Какова степень готовности комплекса «Ворошилов»?

— «Ворошилов» построен, через неделю снимаем башенный кран. Кладка здесь закончена, вот под этот уровень (показывает. — «КС») запущено тепло, фасад готов, стоят практически все окна, внутри ведутся черновые работы. Объект будет сдан в четвертом квартале 2025 года

Уже проводим экскурсии, всем нравится. Заходите в апартамент — это не какая-то клетушка, это прямоугольное помещение, санузел свой, своя кухня. У нас собран шоурум, где можно посмотреть все в обстановке: там и телевизор, и диван, и кресло, и стол. Если бы я был студентом, я был бы безумно счастлив такому «общежитию», которое мне предоставили мама и папа.

С 14-го по 23-й этаж апартаменты сдаются с чистовой отделкой и частичной меблировкой: готовы кухня с плитой и санузел со стиральной машиной. Установлены розетки и выключатели, висят люстры и шторы. Мы делаем все, что не под силу, например, девушке: смонтировать, подключить, просверлить. А съездить в магазин заказать диван, стол и два стула — это в состоянии сделать любой. Вам все занесут, поставят, останется только купить постельное белье и посуду. — На сайте указано, что стоимость апартаментов — от 3,4 миллиона рублей. Почему такая лояльная цена?

— Мы изначально закладывали на этом объекте несложные решения, себестоимость строительства получилась не очень высокая, поэтому на сегодня стоимость продажи достаточно низкая. Что такое 3,4 миллиона сегодня? Однокомнатная квартира даже в отдаленном районе стоит уже под 6 миллионов. А здесь это практически однокомнатная квартира — и всего 3,5 миллиона рублей. Сказать, что это плохое место? Нет. Мы называем нашу локацию «чистый центр», район быстро осваивается.

К тому же у нас в компании около 1500 сотрудников. Если я буду продавать очень дорого, объем продаж снизится, и я буду вынужден снизить объем стройки в других локациях. Снизив объем строительства, я вынужден буду сокращать количество людей. А этот план расходится с той стратегией, которой я придерживаюсь долгие годы: в августе 2025 года нашей компании исполняется 20 лет.

Поэтому мы делаем минимально возможную наценку и продаем апартаменты пусть с меньшей маржинальностью, но с сохранением высоких объемов и всего своего большого коллектива.

В другом нашем проекте с апартаментами — финквартале Land Lord — ценовая политика будет иная. Я понимаю, что там можно увеличить стоимость продаваемого квадратного метра и не торопиться с продажами. Потому что место великолепное! Есть хорошие перспективы, что наш объект станет украшением этой локации. Мы наняли достаточно известных архитекторов, которые проектировали Chicago, — соответственно, я жду там вау-эффект. На Ленина в нашем апарт-отеле «Пилигрим» мы тоже не снижали цену. Локация очень удачная и продаваемая: она соединяет центр города с крупной транспортной развязкой в районе железнодорожного вокзала Новосибирск-Главный. Сдали объект в декабре 2024 года, и он уже эксплуатируется. УК «Взлет» сдает номера в аренду с полным наполнением номера. В «Пилигриме» 153 апартамента с ремонтом, различной площади и с возможностью их объединения. Есть подземный паркинг. Почти все апартаменты распроданы, несколько вариантов осталось. — «Ворошилов», Land Lord… Реализуете ли вы какие-то еще проекты апартаментных комплексов в настоящее время?

— Нет. Я понимаю, что если власть начала бороться со строительством апартаментов, то смысла сопротивляться этому нет. Хотя мое твердое убеждение, что запрещать их не нужно. Нужно изменить нормативную базу: если вы ограничите проектирование апартаментов площадью не выше 25 квадратных метров, то можно быть уверенным, что там никакой социальной нагрузки создаваться не будет. Однако поскольку государство с ними борется, их становится все меньше и меньше. Будут достроены те объекты, на которые уже выданы разрешения, и, возможно, все. Думаю, в ближайшее время мы увидим дефицит на рынке апартаментов. Застройщик апартаментов «Ворошилов»

и Land Lord — ООО «СЗ ЖКС»

Застройщик апартаментов «Пилигрим» —

ООО «СЗ «ЛЕГЕНДЫ НОВОСИБИРСКА»

Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф voroshilov.site

lord.smssnsk.ru

piligrim.live

smssnsk.ru

https://t.me/smssnsk

https://vk.com/clubsmss

Отдел продаж:

г. Новосибирск, ул. Романова, 55, 2-й этаж,

8 (383) 209-28-44

ул. Даргомыжского, 8, к. 3

Реклама 6+