Дефицитный Крым: сколько стоит жилье на курорте перед началом сезона

Крымская жилищная лихорадка времен пандемии обогатила застройщиков и спекулянтов, но вопрос о выигрыше покупателей остается открытым. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», подведя итоги I-го квартала на рынке жилой недвижимости полуострова.

За последние три месяца квартиры на побережье подорожали в среднем на 4-5%; по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ценники поднялись на 17-18%.

Крымский рынок жилья считался дефицитным еще до пандемии, но что мы знали о дефиците год назад! С середины прошлого лета, сразу после снятия ковидных ограничений, на полуостров буквально обрушились волны покупателей. После закрытия границ и ослабления курса рубля в регион устремились россияне, рассматривающие крымские города и как место для постоянного проживания, и потенциальные владельцы курортной недвижимости. В результате цены стремительно поскакали вверх, а качественные варианты оказались распроданными на несколько лет вперед.

При этом сами крымчане все реже могут позволить себе квадратные метры в прибрежной зоне или в экономических центрах, где есть рабочие места и места в вузах для их детей. Недвижимость в основном скупают «материковые» россияне, главным образом, жители Севера и обеих столиц, предпочитая Севастополь, Симферополь, ЮБК и Евпаторию. В дефиците оказались квартиры всех ценовых категорий, от дешевой «панели» до пресловутой «элитки» – сегмента, который в рамки данного исследования не вошел. 

Новостройки 

«В первой половине прошлого года объемы ввода нового жилья в Крыму из-за пандемии снизились вдвое, спрос же лавинообразно увеличился, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Покупателей не остановило, что на полуострове не так много ЖК, подпадающих под действие льготной ипотеки, и девелоперов, работающих по ФЗ-214. Сегодня в регионе распродано примерно 70% существующих новостроек. Но выходить на рынок с новыми проектами застройщики не торопятся, так как получить разрешение на строительство крайне непросто. В Крыму слишком мало свободных площадей, еще меньше земель с уже подведенными коммуникациями, а по российским нормативам девелопер должен вложиться не только в сети, но и в инфраструктуру, и в паркинг. В результате снижение количества предложений на стадии котлована разогнало цены еще больше».

Максимальный дефицит свободной земли отмечается на ЮБК, здесь же самые высокие цены на полуострове. В Ялте, где новостроек практически нет, квадратный метр самый дорогой в России после Москвы – 177 тыс. рублей, а средняя стоимость предложения – 12,1 млн рублей, что на 2,5 млн рублей больше, чем в Северной столице. Только за I квартал прирост составил +5,4% за «квадрат» и +6,1% за квартиру. В годовом исчислении, с I квартала 2020 по I квартал нынешнего, это +20,8% и +21,7% соответственно.

Еще более быстрыми темпами растет Алушта (130 тыс. руб./кв. м; 8,57 млн рублей за квартиру): с начала года она прибавила к цене «квадрата» +8,4% и +6,8% – к стоимости квартиры. За 12 месяцев прирост составил +25,4% и +22,7% соответственно.

Похожая динамика отмечается и в Севастополе, который выгодно отличается от других городов Крыма отсутствием проблем с водой.  В I квартале он прибавил +6,8% за «квадрат» и +5,7% за предложение, за год прирост составил +25,2% и +23,8%. Причиной столь стремительного роста цен стало то, что в городе уже полтора года не выдаются разрешения на строительство, и застройщики лишь заканчивают свои предыдущие проекты. Сегодня метр в новостройках Севастополя оценивается в среднем в 109 тыс. рублей, квартира целиком – в 6,32 млн рублей. 

Приобретая крымскую новостройку, не стоит забывать, что здесь довольно много проблемных объектов – с превышением этажности, на землях ИЖС или вообще без разрешения на строительство. Кроме того, при застройке больших территорий крупными жилыми комплексами ухудшается экология, падает рекреационная ценность земли. С этим сейчас столкнулись жители активно осваиваемого Симферополя, где в ряде случаев неграмотные планировочные решения значительно ухудшили качество жизни. Цена симферопольского «квадрата» сегодня составляет около 92 тыс. рублей, а стоимость квартиры – 5,5 млн рублей. Это на 8,8% и 6,2% больше, чем в начале года, и на 18,5% и 19,9% больше, чем год назад. 

Вторичный рынок

«Вторичка», в отличие от «первички», осталась без господдержки, но колебания курса рубля подстегнули покупателей и в этом направлении. Когда закончились новостройки, в ход пошли и непрестижная «панель», и «хрущевки», и столетние дома с незаконными перепланировками, и квартиры граждан Украины, реализуемые по поддельным доверенностям. По оценкам некоторых экспертов, вероятность приобрести проблемную «вторичку» в Крыму приближается к 80%. 

Однако раз есть спрос, растут и цены.  За 12 месяцев вторичный квадратный метр в Ялте вырос на 17,3%, прибавив только в I квартале этого года 3,7%. Квартиры в целом стали дороже на 18% за год (и на 4,2% за квартал). По цене «квадрата» Ялта приблизилась к подмосковному Одинцову – 160 тыс. рублей, при этом средняя стоимость предложения больше одинцовского почти на 2 млн – 11,26 млн рублей.

В 10,6 млн рублей (140 тыс. руб./кв. м) оценивается средняя квартира в Гурзуфе, в 8,95 млн рублей (139 тыс. руб./кв. м) – в Алуште. «Вторичка» Алушты побила все рекорды полуострова, прирастив 28,9% годовых к цене «квадрата» и 26,3% – к стоимости лота. Квартальные показатели: +5,4% и +6,3% соответственно.

Квартиру в Севастополе можно купить в среднем за 6,43 млн рублей (105 тыс. руб./кв. м), в Симферополе – за 5,19 млн рублей (91 тыс. руб./кв. м). Самые низкие цены – в степном Крыму. Предгорный Бахчисарай обойдется в 3,2 млн рублей, или в 60 тыс. руб./кв. м.

«Тенденция к росту цен на жилье в Крыму может продержаться еще некоторое время, как минимум, до окончания действия льготной ипотеки, – полагает Павел Луценко. – Не исключено, что во втором полугодии ситуация начнет меняться, так что покупателям с «живыми» деньгами пока есть смысл подождать».

Средняя цена на квартиры в новостройках на курортах Крыма

№

Город

Ср. цена, руб./кв. м

Прирост за I квартал 2021

Прирост c I квартала 2020

Ср. цена квартиры, руб.

Прирост за I квартал 2021

Прирост c I квартала 2020

1

Ялта

176830

5,4%

20,8%

12103811

6,1%

21,7%

2

Гурзуф

141663

3,6%

16,0%

11455479

3,1%

13,7%

3

Алушта

129720

8,4%

25,4%

8571633

6,8%

22,7%

4

Партенит

122235

4,6%

14,6%

8148474

5,2%

16,0%

5

Симеиз

114039

3,2%

11,8%

7026148

3,9%

17,2%

6

Форос

110295

5,5%

20,9%

6403207

4,3%

18,6%

7

Севастополь

108844

6,8%

25,2%

6321357

5,7%

23,8%

8

Евпатория

92474

6,2%

20,7%

5758117

5,8%

19,8%

9

Симферополь

91577

8,8%

18,5%

5505484

6,2%

19,9%

10

Судак

88442

3,9%

16,2%

5378458

3,3%

17,6%

11

Феодосия

78329

2,9%

16,3%

4575727

3,6%

18,0%

12

Керчь

67442

2,7%

15,7%

3510858

3,1%

16,8%

13

Бахчисарай

56531

1,7%

10,5%

2877809

2,4%

8,3%

Среднее

106032

4,9%

17,9%

6741274

4,6%

18,0%

Источник: mirkvartir.ru

Средняя цена на квартиры вторичного рынка на курортах Крыма

№

Город

Ср. цена, руб./кв. м

Прирост за I квартал 2021

Прирост c I квартала 2020

Ср. цена квартиры, руб.

Прирост за I квартал 2021

Прирост c I квартала 2020

1

Ялта

160002

3,7%

17,3%

11263445

4,2%

18,0%

2

Гурзуф

140237

2,5%

14,9%

10864304

3,9%

11,1%

3

Алушта

138502

5,4%

28,9%

8949954

6,3%

26,3%

4

Партенит

135269

2,8%

12,1%

8465620

2,4%

11,0%

5

Симеиз

118035

3,8%

15,7%

9012701

2,7%

18,7%

6

Форос

112782

3,6%

14,8%

6718756

2,9%

14,5%

7

Севастополь

104610

1,3%

19,0%

6425803

1,3%

23,5%

8

Евпатория

97146

4,9%

17,6%

6012307

5,1%

21,3%

9

Симферополь

90568

7,0%

15,7%

5191944

5,5%

14,3%

10

Феодосия

82190

4,4%

18,5%

4906392

3,2%

16,0%

11

Судак

81170

1,9%

11,0%

5228696

2,2%

14,3%

12

Керчь

70184

3,9%

14,5%

4012070

4,3%

14,4%

13

Бахчисарай

60077

4,5%

15,2%

3205348

3,6%

16,3%

Среднее

106982

3,8%

16,6%

6942872

3,7%

16,9%