Как ДОМ.РФ преобразует Дальний Восток
Для единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Дальний Восток — одно из приоритетных направлений. Общий объем инвестиций, которые госкомпания планирует в ближайшие несколько лет направить в регионы ДФО, составляет почти 1 триллион рублей.
Все начинается со стройки
Сегодня один из основных драйверов развития экономики Дальневосточного округа — жилищное строительство. Как отмечает управляющий директор по Дальнему Востоку ДОМ.РФ А. Б. Левинталь, в последние три года темпы роста жилищного строительства макрорегиона опережают показатели всей страны. Так, в 2023 году строительство жилья в ДФО выросло на 26%, тогда как по всей России — лишь на 7,5% (рисунок).
#489184_300_d#
Для привлечения инвестиций на Дальний Восток госкомпания применяет большой набор инструментов и механизмов. Среди них инфраструктурные облигации, вовлечение в оборот федеральных земель и объектов, строительство арендного жилья, льготные ипотечные программы. Кроме того, ДОМ.РФ разрабатывает документы городского развития для регионов ДФО и осуществляет собственное строительство.
Обновление городов и территорий
Совместно с Минстроем России ДОМ.РФ разработал Стандарт комплексного развития территорий, охватывающий все этапы — от выбора территории и планирования до пошаговой реализации проектов. Стандарт все активнее применяется при строительстве новых жилых кварталов. Также, по словам генерального директора ДОМ.РФ В. Л. Мутко, компания разработала мастер-планы и сформировала концепции комплексного развития таких значимых территорий, как столица Южной Якутии — Нерюнгри, столица БАМа — Северобайкальск, Русского острова (Владивосток) и микрорайона Северный в Петропавловске-Камчатском. На эти цели уже привлечено около 1 миллиарда рублей. В настоящее время в рамках выполнения поручения Президента России ДОМ.РФ ведет разработку мастер-плана агломерации Тикси-Найба в Якутии.
«После того как разработан мастер-план, есть понимание, куда двигаться. Но любая стройка начинается с земли. ДОМ.РФ является агентом Правительства России по реализации федеральных земель. И если на территории есть плохо используемые или неиспользуемые федеральные земли, то мы берем их и реализуем через механизм 161-го закона[1]», — рассказал Левинталь. В рамках этой работы ДОМ.РФ с 2021 года проводит аукционы на право реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). В ближайшие годы на Дальнем Востоке планируется реализовать 11 таких проектов в Забайкальском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия, Амурской области. Наиболее крупный из них — с градостроительным потенциалом 1,6 миллиона квадратных метров — будет реализован в Хабаровске (улица Связная). Всего же будет построено 2,44 миллиона квадратных метров жилья.
Льготная ипотека
В сегменте льготных программ жилищного кредитования Дальний Восток занимает привилегированное положение. ДОМ.РФ является оператором таких льготных программ, как «Семейная», «Дальневосточная», «Льготная», «Ипотека для IT-специалистов». Рынку ипотеки в ДФО эти программы оказывают ощутимую поддержку. Процент выдачи целевого займа на покупку недвижимости на Дальнем Востоке, как и в среднем по стране, в 2023 году показал активный рост. И за все время действия льготных программ госкорпорации жилищные условия в ДФО улучшили более 120 тысяч семей. Как рассказывает руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ М. М. Жолобова, чаще всего ипотечные кредиты с господдержкой в ДФО оформляли в Приморском крае (36,6 тысячи), Республике Саха (Якутия) (24 тысячи) и Хабаровском крае (18 тысяч). На эти регионы приходится порядка 60% всех выдаваемых в ДФО льготных кредитов.
Свыше 70% всех льготных кредитов в регионах ДФО выдано по «Дальневосточной ипотеке» со ставкой до 2% годовых. На сегодняшний день с помощью этой программы свои жилищные условия уже улучшили более 97 тысяч дальневосточников. В конце 2023 года программу дополнили нововведениями, которые распространили ее действие на новые категории граждан.
В соответствии с постановлением Правительства РФ[2] льготной ипотекой на Дальнем Востоке и в Арктике теперь могут воспользоваться не только молодые семьи и одинокие родители, педагоги, медики, участники программы «Гектар» и программы трудовой мобильности, но и сотрудники предприятий оборонно-промышленного комплекса. Этим же постановлением максимальная сумма кредита увеличена с 6 до 9 миллионов рублей для покупки квартиры в новостройке или строительства индивидуального жилого дома площадью от 60 квадратных метров. Размер первоначального взноса при этом остается прежним — 20% от суммы кредита.
Запуск «Дальневосточной ипотеки» позволил простимулировать спрос на новостройки, что отразилось и на объемах строительства. С 2020 года количество строящегося жилья в ДФО выросло более чем в два раза — с 2,1 до 5,2 миллиона квадратных метров. Чуть меньшей популярностью в дальневосточном макрорегионе среди программ с господдержкой пользуются «Льготная» и «Семейная» ипотеки. За все время их действия по ним выдано 18 и 16 тысяч кредитов соответственно. Таким образом, спрос на льготную ипотеку остается высоким, а с учетом снижения доступности рыночной ипотеки ожидается, что он будет расти еще активнее.
#489198_300_d#
Арендное жилье
По поручению главы государства ДОМ.РФ совместно с Минвостокразвития, Минстроем и Минфином России реализует в дальневосточных регионах программу «Доступное арендное жилье в ДФО». Это еще один механизм развития территорий макрорегиона. Строительство арендного жилья нацелено на тех, кому не по карману даже льготная ипотека. По программе планируется построить 10 тысяч новых квартир для востребованных специалистов, категории которых определяются властями регионов. На эти цели правительство России выделило 87 миллиарда рублей.
На сегодняшний день ДОМ.РФ уже направил около 45 миллиардов рублей на строительство более 6600 арендных квартир: программа охватила девять из 11 регионов ДФО. В конце 2023 года — начале 2024 года были заселены первые 106 квартир во Владивостоке, Анадыре и Якутске.
Отметим, что развитием рынка цивилизованной аренды жилья госкомпания занимается с 2016 года. На сегодняшний день в ее портфеле 44 проекта в 16 регионах страны. Всего профинансировано строительство более 17,2 тысячи квартир и апартаментов площадью более 812 тысяч квадратных метров. Общий объем инвестиций превысил 100 миллиардов рублей.
«Инвестиции в развитие Дальнего Востока предполагают создание новых рабочих мест для квалифицированных кадров, которые планируется привлекать к работе, в том числе и из центральных регионов России. Один из ключевых вопросов для жителей этого макрорегиона — комфортные условия проживания. Президентская программа, которая реализуется совместно с федеральными министерствами и регионами, призвана решить эту проблему — дать людям возможность заселяться в полностью готовые к проживанию квартиры со всей необходимой мебелью и техникой», — комментирует директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ В. Н. Янушкевич. Арендная плата, по ее словам, будет доступной за счет специальных условий финансирования и субсидирования ставок из федерального и региональных бюджетов. Для граждан она составит примерно четверть от среднерыночного уровня.
Инфраструктурные облигации
Дальневосточные регионы — одни из самых активных пользователей механизма инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ. По словам директора подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ А. А. Аксакова, в портфеле ДОМ.РФ находится 13 инфраструктурных проектов в Дальневосточном федеральном округе, большинство из них — в активной стадии реализации. Суммарный размер займов по ним составляет 46 миллиардов рублей. Важно, что это проекты, способствующие жилищному строительству и развитию городов. Так, в Якутске были сданы в эксплуатацию первые семь домов в микрорайоне «Звездный», в котором благодаря льготному финансированию застройщик возводит школу и поликлинику. В жилом комплексе «Уюн», расположенном в северной части Южно-Сахалинска, завершен монтаж теплосетей и строительство дороги для первой очереди. До конца 2024 года в поселке Новобурейский (Амурская область) завершат строительство путепровода через Транссибирскую железную дорогу.
В текущем году госкомпания уже открыла финансирование проекта горнолыжного комплекса «Арсеньев» в Приморском крае, а в скором времени планирует начать финансирование тепломагистрали в Хабаровске. Продолжится и реализация крупного проекта по строительству микрорайона «Гороховое поле» в Магадане, где благодаря инфраструктурным облигациям будут построены школа, детский сад, реабилитационный центр, спортивные и образовательные центры, трамплин и инженерные сети.
Инструмент был запущен в работу в 2021 году как часть «Инфраструктурного меню». Его оператором стал ДОМ.РФ. Он позволяет через выпуск ценных бумаг привлекать денежные средства инвесторов и направлять их на строительство инфраструктуры в регионах по субсидированной ставке. В этом одна из причин популярности механизма, особенно в ДФО, где климат и логистика сильно влияют на стоимость строительства жилья и инфраструктуры. На стадии планирования проектов застройщики особенно нуждаются во внебюджетном финансировании, в дешевых и длинных деньгах. Поэтому Президент России ранее поручил предусмотреть финансирование проектов на Дальнем Востоке через механизм инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ в размере 100 миллиардов рублей. «В рамках инфраструктурного развития Дальнего Востока 12 из 13 наших проектов мы реализуем на принципах государственно-частного партнерства. Это одна из главных особенностей ДФО. И мы видим, что успех проекта напрямую зависит от участия местных властей. ДОМ.РФ со своей стороны всегда готов делиться компетенциями и при необходимости подставить кредитное плечо», — подчеркивает Аксаков.
Пример для рынка
В первой половине 2025 года на берегу бухты Патрокл во Владивостоке запланирован ввод в эксплуатацию первого дома в составе ЖК «ДОМ на Востоке». Это флагманский проект компании «ДОМ.РФ Девелопмент» (входит в группу ДОМ.РФ). В рамках реализации первой очереди проекта на участках общей площадью 2,5 гектара будет построено три дома переменной высотности от 5 до 17 этажей на 550 квартир общей площадью более 27,8 тысячи квадратных метров. Продажи квартир в первом корпусе стартовали в первом квартале 2023 года.
Новый игрок хочет стать примером для всего рынка жилищного строительства. Дома строятся из самых современных материалов, они будут соответствовать как Стандарту КРТ, так и стандарту зеленого строительства для многоквартирных домов[3], действующему в России с 2022 года.
В первой очереди ЖК, помимо строительства жилья, планируется обустройство прогулочных и велосипедных дорожек, спортивных и детских площадок, многоуровневой прогулочной аллеи, которая соединит все три дома. Также дворы будут озеленены с использованием многолетних цветников и злаковых растений. При оформлении дворов планируется использовать натуральные покрытия и экологичные материалы. В комплексе будет реализована до сих пор редкая для Дальнего Востока концепция «двор без машин». На первых этажах домов разместятся кафе, салоны красоты и другие объекты сервисной инфраструктуры.
М. С. Михайлова
[1] Федеральный закон от 24 июля 2008 года 161‑ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий».
[2] Постановление Правительства РФ от 15 декабря 2023 года № 2166 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации».
[3] ГОСТ Р 70346-2022 «„Зеленые стандарты“. Здания многоквартирные жилые „зеленые“. Методика оценки и критерии проектирования, строительства и эксплуатации».