Квартира продана дважды – кому она достанется

Верховный суд РФ рассмотрел спор, возникший в результате нередкой ситуации, когда одна квартира была продана двум разным покупателям. Такие коллизии не редкость на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек, с чем знакомы многие покупатели жилья.

Споры о праве собственности в таких случаях возникают по типичной схеме. Застройщик начинает строительство, привлекая финансы инвесторов. Однако, по разным причинам, он может не довести строительство до конца, привлекая к работе еще застройщиков или даже оставляя стройку незавершенной. В результате, достройкой занимается сторонняя компания, впоследствии продающая квартиры в доме, не учитывая интересы первоначальных приобретателей жилья.

Как следствие, возникают судебные споры, в результате устанавливается, кто в итоге получит право собственности, а кто может рассчитывать на возмещение убытков.

Как же правильно разрешать споры о двойной продаже недвижимости? Верховный суд (ВС) РФ в своем постановлении дал однозначный ответ, подчеркнув, что ключевой фактор – установление фактического владения квартирой. Если один из покупателей уже получил право собственности на жилье, то он имеет преимущественное право на нее.

Чтобы разобраться в механизме принятия решения, рассмотрим конкретный случай. В Краснодарском крае жительница региона по договору купли-продажи приобрела жилье в строящемся доме. Компания-застройщик обязалась передать ключи в установленный срок, но не сдержала свое обещание. Впоследствии, столкнувшись с финансовыми трудности, застройщик передал свои права и обязательства местной компании.

Соглашение предусматривало, что новая фирма станет правопреемником изначального застройщика, включая обязательство закончить процесс возведения дома и передать готовое жилье покупательнице. Однако, спустя год, региональный (Армавирский) суд признал право собственности на жилье за компанией.

Параллельно с первоначальной сделкой, еще один клиент заключил аналогичный договор на приобретение квартиры с той же фирмой. Согласно документам, компания сначала должна была оформить на себя право собственности и лишь потом передать недвижимость клиенту.

Но компания не сдержала обязательств, и второй клиент подал обращение в суд, дабы за ним было признано право собственности. Армавирский суд решил в пользу второго клиента, отметив, что действия сторон, как и соглашение направлены на передачу жилья истцу.

Первая клиентка узнала о решении суда лишь после его вынесения. Естественно, она была крайне расстроена таким развитием событий. Не считаясь с несправедливостью ситуации, женщина подала апелляцию на решение суда, предъявив встречный иск к застройщику и второму клиенту. «Право.ru» отметил это дело как яркий пример спора о двойной продаже жилья. Первая клиентка в судебном порядке ожидаемо потребовала признать право на квартиру за ней.

Краснодарский суд рассмотрел жалобу и признал собственницей клиентку, вместе с тем, отклонив второй иск. Суд обосновал решение тем, что при передаче прав и обязательств от застройщика к фирме, компания превратилась в правопреемника обязательств первого застройщика, включая обязательство закончить стройку и передать квартиру первому приобретателю жилья.

Второго застройщика и покупателя такое развитие событий не устроило: с их стороны была предпринята попытка оспорить решение. Тем не менее Четвертый кассационный суд подтвердил предыдущее решение. Но на этом история не закончилась. Второй клиент подал обращение в ВС РФ. Материалы получила коллегия по гражданским делам – изучив их, она вынесла решение.

Судьи напомнили коллегам о статье 398 ГК РФ, гласящей, что в случае обязательств должника передать вещь в собственность кредитор вправе этого требовать. ВС РФ в своем решении уточнил порядок разрешения споров о продаже жилья двум клиентам, ссылаясь на статью 398 ГК РФ и Постановление Пленума ВС № 10.

Если более одного кредитора требуют исполнения обязательства, преимущественное право у того, в чьих интересах обязательство возникло раньше. Если недвижимость была продана нескольким клиентам, суд удовлетворяет иск о праве собственности того гражданина, который успел вступить во владение.

В ситуации, когда установление первенства иска какого-либо из покупателей невозможно, преимущества у того, кто первым подал жалобу в суд. Но правило не актуально в том случае, если недвижимость уже была передана другому лицу.

В результате, остальные клиенты вправе рассчитывать лишь на возмещение ущерба. ВС уточнил, что Краснодарский суд не учел этот момент. Он совершил ошибку, не уточнив момент передачи недвижимости какому-то из истцов. Именно поэтому решение краевого суда было отменено: ВС назначил новое рассмотрение дела с целью уточнения факта владения.

Специалисты отмечают, что «двойная продажа» – серьезная проблема на рынке недвижимости. Юристы, специализирующиеся на таких спорах, отмечают, что вывод ВС в данном случае соответствует устоявшейся судебной практике.

ВС и ранее неоднократно делал акцент: когда дело касается споров о двойной продаже, необходимо сначала устанавливать, имела ли место передача недвижимости кому-либо из покупателей.