Он живой. Рынок жилья Барнаула сжался от "космической" ипотеки, но продажи идут
Количество сделок с жилищными кредитами снизилось на 60%
Ипотека перестала быть главным инструментом покупки квартиры. После очередного повышения ключевой ставки российские банки выдают жилищные кредиты под 21-23%. Эти заградительные условия привели к тому, что суммы займов резко снизились: если еще несколько лет назад семьи оформляли в ипотеку почти всю стоимость недвижимости, то теперь – лишь недостающую часть. Как правило, это 1,5-2 млн рублей. Однако дорогие кредиты не убили рынок жилья Барнаула, говорят эксперты. Продажи по-прежнему идут: квартиры приобретают семьи, планирующие расширение, родители детей-студентов, а также инвесторы. Последние по-прежнему перепродают недвижимость, сделав ремонт, однако все чаще рассматривают и аренду. Сколько сейчас стоят квартиры в Барнауле и как ипотечные ставки повлияли на ежемесячный платеж – в материале amic.ru.
Квартира под ключ
Отмена льготной ипотеки и резкий рост ипотечных ставок изменили структуру рынка недвижимости Барнаула, отмечают эксперты. Сейчас 80% всех сделок проходят за наличный расчет. Люди продают уже существующую недвижимость и покупают другую, побольше, с учетом собственных накоплений.
К жилищным кредитам барнаульцы обращаются, когда им не хватает некоторой суммы для приобретения желаемой квартиры. Большие суммы у банков практически никто не берет: высокие ипотечные ставки сделали ежемесячный платеж неподъемным, объясняет эксперт по недвижимости, риелтор Оксана Клипенштейн.
"Заявок на ипотеку стало гораздо меньше: тормозят ставки в 20-23%. Опять мы пришли к тому, что сумма ипотеки – 1-2 млн, как это было 5-10 лет назад. Из последних продаж: семья взяла ипотеку на 1,4 млн рублей, чтобы купить квартиру, которую хотели. Оформили на короткий срок, предполагая, что продадут движимое имущество. Другая семья взяла 2 млн, также ожидая, что закроют после продажи существующего жилья", – говорит она.
Из-за высоких цен на недвижимость и дорогой ипотеки покупатели все чаще ищут квартиры с хорошим ремонтом и мебелью. Эдакие варианты "заходи и живи".
При этом на конечную стоимость напрямую влияет расположение дома и состояние недвижимости.
"Однокомнатную квартиру в районе ул. Попова мы недавно помогли продать за 3,6 млн. Это серийная советская застройка. В новых микрорайонах на ул. Солнечная Поляна аналогичная квартира с мебелью, техникой стоит 4,5 млн рублей. Квартиры, которые продавцы оценивают объективно, устанавливают реальную, а не завышенную цену, продаются", – говорит Оксана Клипенштейн.
В стабильности
Но даже несмотря на "космическую" ипотеку, квартиры в Барнауле не дешевеют. Руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев говорит: изменения в цене происходят только при назначении сделки, когда покупатели проявляют прямой интерес. Тогда собственники жилья готовы немного уступить.
"Рынок стабильный, каких-то падений не ощущается. Есть подвижки по цене, но это при назначении сделки, когда люди проявляют прямой интерес. По "первичке" цена стоит, падений не видим и не ожидаем, пока запасы у застройщиков не кончатся", – говорит он.
Из-за отмены госпрограммы основные драйверы на рынке новостроек – семейная ипотека, материнский капитал. Барнаульские застройщики, дабы поддержать спрос, стали предлагать пониженные ставки по ипотеке за счет собственных субсидий. Но Константин Никитеев предупреждает: все свои расходы девелоперы закладывают в цену квадратного метра.
"Нужно все считать, не "падать" на заманчивые предложения, а оценивать, сравнивать первичный и вторичный рынки", – отмечает он.
Покупатели новостроек при выборе жилья ориентируются не только на цену, но и на инфраструктуру ЖК и локацию. Оксана Клипенштейн отмечает: покупатели часто выбирают новые кварталы в Индустриальном районе Барнаула, где высокий уровень благоустройства.
"Мы видим тренд: люди не хотят жить среди старого фонда. Семьи с детьми выбирают безопасную среду, новые детские площадки, большие дворы. Это преимущественно Индустриальный район, в том числе кварталы за ТЦ "Арена". Несмотря на транспортную удаленность, отсутствие школ, больниц, люди выбирают эти районы", – говорит эксперт.
От покупки до аренды
В числе самых популярных сегментов в последние месяцы стали малогабаритные квартиры. Сыграло роль начало учебного года: традиционно в конце лета в Барнаул приезжают родители детей-студентов, чтобы приобрести небольшие квартиры. Спрос к малогабаритным квартирам по-прежнему проявляют и инвесторы. Они приобретают недвижимость на стадии строительства, а после сдачи дома продают с ремонтом. Однако все чаще инвесторы рассматривают и сдачу жилья.
"Флиппинг (покупка квартиры, ее ремонт и перепродажа за более высокую цену через короткий срок. – Прим. ред.) немного затих: при ипотечных ставках в 20-23% активность по продажам не такая высокая и сложно предсказать, сколько будет стоить квартира на "выходе". С другой стороны, у рынка есть хорошая подстраховка – аренда. Если отремонтированную и укомплектованную квартиру не могут продать по желаемой цене, инвестор всегда может сдать ее в аренду", – говорит Оксана Клипенштейн.
Она отмечает: в городе возник высокий спрос на аренду жилья, а цены стремительно растут. Небольшие квартиры в новых домах, в удобной локации, с хорошим ремонтом доходят до 40 тыс. рублей в месяц.
Эту же тенденцию подтверждает и руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев. Он сообщил, что в городе, особенно в центре, есть дефицит маленьких квартир – однокомнатных и студий.
"Несколько лет подряд этот сегмент дорожает. Предполагаем, что ставки и дальше будут расти. Если раньше аренда и ипотека были практически на одном уровне, сейчас разница почти в три раза (ипотечный платеж гораздо больше аренды. – Прим. ред.) Думаю, что многие инвесторы переключатся как раз на аренду. Мы видим скрытую инфляцию, осенью прогнозировали рост цен на многие группы товаров, поэтому в такой экономической ситуации надежнее оставить деньги в кирпиче, чем держать их на вкладах", – объясняет эксперт.