Два основных тренда рынка севастопольских новостроек в 2024 году: сокращение и подорожание. Стоит ли ждать продолжения?
Объём продаж новостроек в России по договорам долевого строительства (ДДУ) сократился в 2024 году по сравнению с предыдущим годом на 22% – до 26,7 миллиона квадратных метров, сообщил РИА Недвижимость руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
[image=/uploads/_pages/155845/326fa3bb362daaf7808a716406cee84b.png prodazhi-sokratilis.png][/image]
Продажи новостроек сократились. Источник: РИА Новости
«В прошлом году продажи квартир по ДДУ в России составили 26,7 миллиона квадратных метров. Это на 22% ниже рекордного показателя 2023 года, но на 18% выше уровня 2022-го. Тогда были реализованы 34,2 и 22,6 миллиона квадратных метров, соответственно», - рассказал он.
Снижение продаж в 2024 году Гольдберг объясняет отменой с 1 июля программы массовой льготной ипотеки, после чего ежемесячный объём реализации жилья стабилизировался на уровне примерно 2 миллионов квадратных метров, что на 18% ниже среднего уровня первой половины года.
Несмотря на сокращение объёмов продаж, новостройки в крупных городах России подорожали в 2024 году на 10% - в среднем до 155 тысяч рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики «Циана».
Заметный рост (более 20%) отмечен лишь в семи городах: «квадрат» в новостройках Томска подорожал на 31%, в Самаре на 27%, в Уфе, Тольятти, Севастополе, Ижевске и Кемерове на 21-24%. Это города, где год назад были одни из самых низких цен. В более дорогих локациях рост был меньше.
Широкое распространение льготных ипотечных программ подогрело спрос на жилую недвижимость, что разогнало цены. И даже сейчас они продолжают расти.
На начало января 2025 года в Севастополе новостройки снова подорожали. Средняя ставка стоимости «квадрата» составляет 180 666 руб. (+ 2,40% к декабрю 2024 года). В среднем «однушка» стоит 8,9 млн руб. (+ 2,03%), «двушка» - 11,8 млн руб. (+4,9%), «трёшка» -11,1 млн руб. (+ 0,77%).
Цены по районам города: Балаклавский район – 190 790 руб. за кв. м (- 0,19%), Ленинский район – 183 000 руб. за кв. м (+ 2,59%), Гагаринский район – 159 665 руб. за кв. м (+ 5,09%), Нахимовский район – 139 965 руб. за кв. м (+ 0,41%).
На вторичном рынке «квадрат» стоит 169 325 руб. с положительной динамикой 0,28%. А разница между «вторичкой» и «первичкой» за «квадрат» составляет 6,7%, что не так уж много по сравнению с другими городами.
В декабре 2024 года рейтинг городов с наибольшим преимуществом новостроек над вторичным жильём возглавлял Тольятти, где первичное жильё дороже готового на 46%. На втором месте Новокузнецк, где новостройки дороже «вторички» на 43%, на третьем — Томск, в этом городе первичное жильё стоит дороже на 42%. Москва в рейтинге с минимальным ценовым разрывом между новостройками и готовым жильём занимает седьмое место с показателем 11%.
За год во многих российских городах выросли цены на квартиры в новостройках и на «вторичке». К тому же, параллельно дорожала и аренда.
В среднем по России по состоянию на декабрь 2024 года, по подсчётам ЦИАН, цены на квартиры в новостройках выросли на 10% год к году, на вторичном рынке — на 7%, а стоимость аренды увеличилась на 19%.
Что же касается вторичного сегмента, то максимальный рост цен зафиксирован в Барнауле и Нижнем Новгороде (на 13%), Набережных Челнах и Оренбурге (на 12%). В Новокузнецке, Владивостоке и Кемерово стоимость квартир на вторичке снизилась чуть более чем на 1% и аналитики ЦИАН склоны называть эту тенденцию стагнацией.
В Севастополе картина следующая. Средняя цена квадратного метра новостройки — 170 тысяч рублей, вторичного жилья — 176 тысяч рублей. Аренда квартиры — 25,9 тысяч рублей. Динамика к декабрю 2024 года: новостройки — 23 %, «вторичка» — 8 %, аренда — 7 %, все сегменты — 13 %.
В период широкого действия госпрограмм средние ставки по ипотеке практически не зависели от ключевой ставки ЦБ из-за высокой доли льготных кредитов. Если кто-то получает кредиты дешевле, то другие должны будут заплатить за них дороже. Если льготных кредитов много, то они все сильнее разгоняют спрос и цены.
И в этой ситуации ЦБ вынужден держать высокую ключевую ставку для всей экономики, чтобы защитить её от высокой инфляции. И тогда ставка для тех, кто не имеет доступа к льготному кредиту, становится выше, чем могла бы быть без льготного кредитования.
А если смотреть шире, то все россияне своими налогами оплачивают субсидируемые из бюджета льготные кредиты. Льготное кредитование оправдано для наименее социально защищенных граждан и для стимулирования приоритетных отраслей экономики. Но только стабильно низкая инфляция, за которую борется ЦБ, сделает кредиты одинаково доступными для всех, считают эксперты.
Рынок российских новостроек в 2025 году ожидают новые испытания, считают эксперты. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что в ближайшее время застройщикам придётся придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки.
По его словам, последние четыре года рынок жил в условиях высоких продаж на фоне доступной ипотеки, но теперь её практически нет, а ставки по рыночным кредитам давно достигли заградительного для заемщиков уровня.
Причём, ещё недавно все ожидали возврата ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, но теперь прогнозы ЦБ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. Эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки – всерьёз и надолго.
Материалы по теме:
Итоги 2024 года: на сколько подорожали новостройки в Севастополе и Симферополе?
В России растет разрыв цен между новостройками и вторичкой: Севастополь ещё держится
«Недвижимость пользуется спросом». В Севастополе заметно выросли цены на новостройки