Мораторий, пока. Почему алтайские строители опасаются приемщиков квартир с лупой
С 2026 года больше не действует мораторий на штрафы для застройщиков за срыв сроков сдачи объектов и неустойку за задержку устранения дефектов. Противокризисная мера, которой, как и «Льготной ипотекой 2020», хотели поддержать отрасль во время пандемии и последующих экономических ударов. На заседании Союза строителей Алтайского края участники рынка и чиновники поговорили о том, что сейчас происходит в регионе.
Все подробности - здесь
Сколько домов сдают с опозданием
Мораторий на неустойки вводили трижды: в пандемию, в 2022 году на фоне санкций и в 2024 году. Его отмена и возврат к «здоровым» отношениям с дольщиками — процесс неизбежный, но не самый приятный. С одной стороны, это повысит строительную дисциплину и защитит права покупателей. С другой — возросшая финансовая нагрузка рискует обернуться ростом цен на жилье и уходом с рынка части игроков, прогнозируют федеральные эксперты.
Основание для беспокойства у них есть: за последний год застройщики стали чаще нарушать обещания. Согласно данным «ЕРЗ.РФ», в третьем квартале 2025 года доля жилья, сданного с опозданием, выросла в стране с 28,2% до 38,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В Алтайском крае ситуация выглядит сдержано. Как сообщила замруководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольга Дерявская, из 99 домов, которые строят с привлечением средств дольщиков, в центре внимания – 8 объектов незавершенного строительства, где могли быть нарушены права покупателей.
Основной объем строительства (91 дом) ведут по схеме с использованием счетов эскроу. Общая стоимость этих проектов — 98,3 млрд рублей.
В 2025 году в регионе достроили 30 многоквартирных домов. Один из них сдали с задержкой. «Причина — низкая организация строительного процесса», — констатировала Дерявская.
Всего за пять лет действия 214-ФЗ в крае возвели 214 домов, и 24 из них сдали с нарушением первоначальных сроков. Застройщики именно этих проектов могут стать первыми, к кому применят штрафные санкции после отмены моратория.
Порой девелоперы сами себе закладывают нереалистичные сроки. Как рассказала замглавы комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула Юлия Никифорова, есть случай, когда застройщик на уровне договора обязался выдать ключи в тот же день, когда дом вводят в эксплуатацию, – что технически невозможно.
«Так или иначе он выйдет на просрочку. Ему придется аккуратно работать с дольщиками, заключать с ними допсоглашения», — отметила чиновница.
Что настораживает застройщиков
Отменили мораторий на штрафы за дефекты – например, в отделке помещений. По оценке руководителя «ЕРЗ.РФ» Кирилла Холопика, накопленный объем претензий по качеству по стране может достигать 100 млрд рублей.
Здесь участники рынка опасаются столкнуться с другой крайностью — так называемым «потребительским экстремизмом». Как отметила замдиректора компании «Мой дом» Юлии Гавриловой, еще на этапе подготовки благоустройства участка, «специалисты» без профильного строительного образования начинают предлагать дольщикам услуги по поиску косметических дефектов, которые не обнаружить невооруженным глазом.
«Совсем недавно привлекать к приемке квартиры можно было только эксперта из национального реестра. Получается, мы вернулись к тому, что было несколько лет назад, — сказала она.
Ольга Дерявская рекомендовала застройщикам, которые уверены в своей правоте, до конца отстаивать честь в юридической плоскости: «Какую судебную практику вы наработаете – такой она будет». В ответ некоторые участники обсуждения заявили, что сталкиваются с «формальным» отношением суда к делу, когда якобы их доводы не в полной мере принимают во внимание.
Риски, связанные с возможными спорами о качестве, оказали некоторое влияние на рыночное предложение. Застройщики предпочитают продавать «бетонные коробки». Хотя спрос на готовое жилье, где ремонт уже заложен в ипотеку, есть.
Минстрой совместно с Росстандартом и профессиональным сообществом разрабатывают единый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ», который должен помочь преодолеть львиную долю споров. С 2025 года у застройщиков есть возможность разработать и ввести собственный стандарт по отделке помещений.
Что изменилось для дольщиков
С юридической точки зрения, отмена моратория не означает, что можно взыскать неустойку за все и сразу.
Как объясняют юристы, период действия моратория не учитывается при расчете штрафов. Иск имеет смысл подавать только за периоды до или после этого периода, либо за новые нарушения, которые возникнут уже после его отмены.
Чтобы не подводить под удар застройщиков и сгладить ситуацию, правительство ввело несколько мягких мер. С 1 марта 2025 года появились ограничения: штраф за отказ застройщика добровольно устранить дефекты снизили с 50% до 5%, а максимальную сумму взыскания за некачественную отделку ограничили 3% от цены договора (с текущей стоимостью недвижимости и это достаточно много, считают застройщики).