Квартиры будут дешеветь
Падение рынка жилья может завершиться в 2019 г., но для этого российская экономика должна выйти на траекторию роста. К такому неутешительному выводу приходят эксперты рынка. С этим не согласны в Минстрое, где утверждают прямо противоположное: цены на квартиру будут идти вверх. Время покажет, кто прав.
Фото: Valery Lukyanov/ Global Look
По мнению экспертов рынка, в предстоящие два года стоимость жилья будет снижаться на 5–7% в год, при этом новостройки будут дешеветь сильнее, чем "вторичка", пишут "Известия".
На цены давит спрос, который в 2016 году продолжил падение. Эксперты агентства "ИНКОМ-Недвижимость" в своем исследовании утверждают, что в среднем стоимость недвижимости в зависимости от вида и класса объекта снизилась на 15% и в среднесрочной перспективе будет дешеветь в среднем на 5 - 7% ежегодно.
Исследование показало, что за январь - ноябрь этого года в подавляющем большинстве случаев сделки завершались после того, как продавец соглашался снизить цену в среднем на 10%.
"Говорить о том, что рынок жилья скоро достигнет ценового "дна", пока преждевременно. По нашим прогнозам, это произойдет только в 2018 - 2019 годах. Никаких перспектив для роста цен в ближайшее время не наблюдается, говорит директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.
С ним соглашается первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов, который утверждает, что в зависимости от вида и класса недвижимости в 2016 г. падение стоимости составило 15%.
На вторичном рынке дела обстояли немногим лучше. Средняя стоимость квадратного метра снизилась, по данным "ИНКОМ-Недвижимость", на 2% и составила к началу декабря почти 181,5 тыс. рублей. На столько же сократился и средний бюджет на покупку квартиры в столице - до 7,8 млн рублей.
По мнению Жигунова, повышенную динамику на вторичном рынке создает сама жизнь: покупая новую квартиру, гражданин продает старую и формирует предложение на "вторичку". Когда у людей нет возможности или желания купить новостройку, они, соответственно, не выставляют свои квадратные метры на продажу. Поэтому ценник на жилье в новостройках падает быстрее, чем на вторичном рынке.
Однако главной причиной падения цен является снижение реальных доходов граждан за последние два года. Так, в III квартале 2016 г. по сравнению с аналогичным периодом 2015 года этот показатель уменьшился на 6,1%.
Другая причина – рост ввода жилья в эксплуатацию. Как отмечает партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский, на первичном рынке предложение выросло в 1,7 раза, в то время как спрос увеличился всего на 15%, если сравнивать с предыдущим годом. И это при том, что интерес граждан к покупке нового жилья подогревала ипотека, которую поддержало субсидиями государство.
Все эти процессы привели к тому, что сегодня на рынке предложение доминирует над спросом. Это сказывается не только на цене, но и на сроках, за которые объект продается. По данным "Химки Групп", к моменту ввода новостройки в эксплуатацию доля непроданного жилья увеличилась с 20% до 30%.
Эксперты считают, что эта тенденция в ближайшие годы укрепится. В наступающем году рыночная ситуация будет зависеть от того, останутся ли реальные доходы населения на прежнем уровне.
Однако, отмечает Сергей Шлома, "сейчас именно покупатель "правит балом" на вторичном рынке жилья. Люди не торопятся приобретать недвижимость. Они могут посмотреть любое количество объектов, не опасаясь, что первый увиденный вариант вскоре будет продан".
Это подтверждают и увеличившиеся сроки продаж квартир. По сравнению с ноябрем прошлого года, они выросли на 20% и составили в среднем 84 дня. При этом потенциальные покупатели осматривают уже не пять объектов, как это было раньше, а больше. Продавцы оказались перед дилеммой: либо еще сильнее снижать цены на жилье, либо вовсе снимать его с продажи, говорит Сергей Шлома.
Он прогнозирует рост популярности ипотечных сделок. С ним соглашается и первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов, который считает, что объем кредитования на покупку жилья в 2017 г. может вырасти на 2% по сравнению с нынешним годом.
В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) полагают, что будущий год станет рекордным по объему выдачи ипотечных кредитов. В этом году за 11 месяцев выдача займов на покупку жилья увеличилась на 31% и составила до 1,3 трлн рублей. Привлекательность ипотеки, считают в АИЖК, обусловлена снижением процентных ставок.
Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин также верит в ипотеку в качестве двигателя роста рынка недвижимости и цен на жилье. По его словам, "цена квадратного метра будет потихонечку идти вверх". В пресс-службе ведомства указали на тот факт, что данные Росстата свидетельствуют о замедлении спада цен на первичном рынке жилья, а в ряде регионов отмечен даже рост цены квадратного метра.
Участники рынка допускают, что при благоприятных обстоятельствах и высоких темпах восстановления экономики стоимость жилья на вторичном рынке также перестанет падать в ближайшее время и продержится на текущих уровнях в течение пары лет.