9 способов развести дольщика: инструкция из Челябинска

Если отбросить в сторону погоню губернаторов за рекордами по сдаче квадратных метров, почему в России так популярны многоэтажные гетто? Из-за желания народа сэкономить. Денег у людей немного, поэтому они готовы купить любое говно, что есть на рынке. Проблема в том, что в момент поиска квартиры и последующего расставания с деньгами у них отключается критическое мышление.

Люди могут месяцами выбирать себе машину или детский сад для ребёнка, но когда выпадает шанс купить квартиру, их логика куда-то испаряется. Они не думают, во что именно они вкладывают деньги, они не думают о последствиях. Они так мечтают поскорее обменять своё бабло на разваливающуюся конуру в чистом поле, что даже ввязываются в авантюры типа долевого строительства, подставляя свои семьи под угрозу оказаться на улице.

Сегодня многих обитателей гетто устраивают дворы-парковки, отсутствие зелени, дорог и школ, соседство с опасными агрессивными мудаками. Кто-то искренне защищает своё болото, другим оно не очень нравится, но они наивно верят, что "скоро здесь будет город-сад".

Не все ещё дозрели до того, что в комфортном городе муравейникам не должно быть места. Специально для таких людей есть ещё один довод против гетто – убогое качество застройки. Да, горожане готовы драться с соседями за парковочное место и ездить в заблёванных лифтах, но жить в квартирах с 5-сантиметровыми щелями, кривыми стенами и фонтаном из унитаза они не хотят.

И тут в игру вступает застройщик! Он и так потирает ручки, упиваясь тем, как развёл 80 000 лохов, впарив им за полтора-два миллиона квартиры в гетто (часто ещё на этапе котлована). Но поскольку построил он всё криво и косо, появляются недовольные, которые требуют от застройщика всё исправить или вернуть им часть денег. Конечно, такого приличный девелопер себе позволить не может. Он сидит и изобретает схемы, как бы ничего никому не заплатить.

Мой читатель из Челябинска рассказал о способах, которыми застройщики пытаются "прокатить" собственников квартир с дефектами и лишить их какой-либо компенсации. В основном речь идёт о дольщиках, но не только.



Имеется очень большое количество дел, связанных со строительными недостатками и рассматривающихся в судах общей юрисдикции в области строительства. Это дефекты и повреждения, которые имеются в квартирах, строящихся в наших прекрасных муравейниках.

Исходя из моего опыта работы в сфере судебной экспертизы, в городе Челябинске, других городах и крупных сёлах области, практически в каждой панельной новостройке имеются недостатки в квартирах.

Застройщики никогда не признают своих недостатков, чаще всего они идут на различные ухищрения, чтобы либо вообще не заплатить собственнику, либо сильно снизить сумму исковых требований.

Собственно, об этом я и хочу тебе рассказать, у меня уже всё горит от творящегося беспредела в нашей области. Забегая вперёд, скажу, что коллеги из других городов сообщают о похожих ситуациях, но рынок Челябинской области в экспертной среде считается крайне "токсичным". Кстати, как и рынок обязательного автострахования.

Перейду к сути. Я разделю отговорки застройщиков на несколько эволюционных этапов:


1 этап

Около пяти-семи лет назад застройщики в ответ на предъявляемые требования заявляли следующее:

"Ваши требования необоснованные, поскольку дом сдан в эксплуатацию, в Государственном строительном надзоре получен соответствующий акт ввода в эксплуатацию. Значит, какие-либо дефекты отсутствуют!"

Поясню: госстройнадзор даже не смотрит на отделку. Наличие акта ввода в эксплуатацию никак не влияет на наличие либо отсутствие недостатков. И, кстати, эксперты госстройнадзора напрямую подчиняются министерству строительства, которое заинтересовано во вводе как можно большего количества квадратных метров жилья в год. Это предмет отдельного разговора, но, тем не менее, очень смешно: контролирующий орган находится в подчинении другого органа, которому обнаружение недостатков невыгодно.

Этот этап быстро прошёл, потому что в судах быстро установили "нулевую" ответственность экспертов госстройнадзора.


2 этап

Следующий этап наступил через год после первого. Застройщики внимательно прочитали систему нормативных документов в области строительства и стали использовать новый довод:

"Ваши требования необоснованные, поскольку они по большей части касаются чистовой отделки. А требования к чистовой отделке, представленные в документах, являются необязательными к исполнению!"

Это правда: российские реформы последних 15 лет в области строительства привели к тому, что 90% требований к качеству строительства стали не обязательными, а рекомендательными. Можно долго удивляться, но всё же: если напрямую следовать требованиям нормативной документации, то чистовая отделка не имеет критериев качества.

Юристы в кооперации с экспертами нашли способ "осадить" застройщиков, а именно обосновать с точки зрения закона о защите прав потребителей, что поставленный товар (в нашем случае отделка) не может не иметь критериев качества. Значит, требования к отделке, представленные в документах, в разрезе защиты прав потребителей являются обязательными к исполнению.




3 этап

Он был наиболее безобидным, поскольку застройщики решили воззвать к совести людей. Они начали говорить следующее:

"Эти недостатки не мешают вам жить в квартире: ну как повлияет на качество жилья кривая стена?"

Лично я всегда приводил следующий пример, доказывающий абсурдность вышесказанного: представьте, что вы купили дорогую мебель. Но когда грузчики вам её доставили, вы обнаружили, что на мебели имеются потёртости, сколы покрытия, даже, может быть, какие-то царапины. Служба качества магазина говорит: "Эти царапины вам не помешают хранить свою одежду в шкафу? Ну и что, что мебель не имеет товарного вида? Она же не стала хуже!" Комментарии излишни, к отделке в квартире это относится в полной мере.


4 этап

Начался почти одновременно с третьим. Некоторые застройщики начали подавать заявления на людей в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию и Следственный комитет с обвинениями в потребительском экстремизме.

Не буду рассматривать этот этап, скажу лишь, что это не увенчалось успехом, и застройщики перешли к следующему этапу.


5 этап

Некоторые застройщики приписывали новый пункт в договор долевого участия – "Отделка в подарок!". Квартира продавалась по обычной цене (не дешевле, чем "с отделкой"). Но отделка в ней как бы шла в подарок или стоила символическую сумму – например, 30 000 рублей. Получается, что получить возмещение за плохую отделку собственник не может, потому что она ничего ему не стоила (или стоила 30 000, а значит он вправе получить не более 30 000 рублей, чего не хватит даже на то, чтобы выровнять стены).

Эти дела оспариваются в судах по сей день.




6 этап

Один из крупнейших застройщиков Челябинска придумал, наверное, самую изощрённую тактику. Застройщик создает "дочку" с фиктивным руководством и строителями, строит крупный микрорайон, после чего искусственно банкротит свою "дочку", условную ООО "ЧелябинскУралСтройМеталлургМонтажСервисВостокПлюс". В результате все требования по недостаткам выставляются в это ООО, которое является банкротом. А строители уже работают в новой фирме, какой-нибудь ООО "СтройГородЧелябинск", и застраивают новое панельное гетто.

Все знают, что за всем стоит "главная" фирма, но с точки зрения закона нет никаких претензий. Поэтому люди живут в домах с кривыми полами, протекающими перекрытиями и неработающей вентиляцией и не могут добиться устранения недостатков (а у управляющей компании зачастую не хватает денег всё устранять) либо соразмерной выплаты.


7 этап

Около года назад появилась новая "фишка". Застройщик начал прописывать в договоре долевого участия пункты, в которых говорилось примерно следующее:

"Квартира является сложным техническим объектом, следовательно, в ней могут присутствовать нижеперечисленные дефекты...". И далее перечислялись наиболее распространенные дефекты. Пример такого договора долевого участия я прикладываю в письме.




Людей заставляли подписывать этот кабальный договор, иначе продажа квартиры не осуществлялась. В случае, если человек писал какие-либо претензии, застройщик ссылался на данный пункт договора и отказывал в устранении таких дефектов, как продувание окон, заклинивание дверей и т.п.

Бороться с этим было попроще, потому что застройщики напрямую нарушали ФЗ №214:

"Статья 7.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными".

Когда застройщики поняли, что это тоже не работает (в судах юристы оперировали вышеописанным пунктом ФЗ и признавали эту часть договора недействующей), они придумали более изощрённый способ.


8 этап

Новая придумка застройщиков появилась на слуху около полугода назад. Об этом даже писало челябинское интернет-издание 74.ru.

Идея схожа с предыдущим пунктом, но застройщики стали не просто прописывать возможные дефекты, а заранее указывать в актах осмотра квартиры несуществующие дефекты, страхуясь таким образом от будущих исков со стороны собственников:

"Челябинцы, решившиеся на покупку квартиры в микрорайоне "Парковый-2", столкнулись с неожиданным требованием от застройщика — подписать акт осмотра объекта, по которому жильё находится едва ли не в полуразрушенном состоянии. Об этом заявили сами клиенты компании. Иначе продавец просто отказывается заключать сделку. При этом в реальности жилое помещение выглядит нормальным и не имеет указанных на бумаге дефектов".

"Я спросила: это принудительный документ? Он имеет отношение к сделке купли-продажи? Менеджер ответил, что это добровольный документ, но пока я его не подпишу, сделка не состоится, такой указ руководства. Самое прикольное в этом, что в квартире, покупаемой мною, этих недостатков нет. Не отходят обои, нет вмятин на дверной коробке и так далее. Получается, я должна подписать документ, который не соответствует действительности! Это страховка застройщика на тот случай, если у меня через месяц отвалятся обои или слетит с петель входная дверь — я не смогу им выставить претензию, хотя приобрела квартиру с чистовой отделкой.

Образно говоря, в магазине, прежде чем купить хлеб, меня заставляют подписать заранее согласие на то, что хлеб с плесенью и протухший, но у меня претензий нет. Или я покупаю лекарство, но заранее подписываюсь под тем, что лекарство контрафактное и с истекшим сроком годности".

В данный момент группа общественников обивает пороги всевозможных инстанций, пытаясь признать данный акт незаконным.


9 этап

Ну и наконец последнее явление. Апогей наглости застройщиков. Вообще, после признания его недостатков застройщик должен выплатить определённую сумму собственнику.

И застройщик говорит следующее:

"Хорошо, мы выплатим вам всё. Но при этом в течение 10 дней после вступления решения в силу наши работники придут к вам в квартиру и снимут обои, линолеум, двери, может быть, окна, сотрут краску с потолков и так далее, поскольку судебный эксперт написал, что данные элементы подлежат замене!"

Это невозможно адекватно комментировать. "Мы сделали всё плохо, вы просите денег, чтобы в квартире можно было нормально жить, а мы сначала всё у вас снимем, потом затянем с выплатой, а вы поживите без дверей и обоев".


Заключение

К сожалению, вместо того, чтобы начать строить жилые дома нормально (я даже не говорю про переход к качественному малоэтажному и среднеэтажному строительству, как в других странах), застройщик отчаянно защищает свои гнилые микрорайоны.