Вопрос бремени
На Урале власти третий раз за год продают старинный особняк «за рубль».
В среду, 9 октября, министерство имущества Челябинской области отчиталось о завершении аукциона по продаже старинного особняка. Заброшенное здание XIX века было выставлено на аукцион за один рубль, а продано — за 2 млн рублей. Программы, по которым исторические здания можно приобрести в собственность или взять в аренду на льготных условиях, в России не в новинку, они существуют во многих регионах. Однако изменят ли эти торги судьбу челябинского особняка, пока не ясно: с начала года они стали для него уже третьими, два предыдущих владельца от права собственности быстро отказались. «Известия» собрали всё, что известно о «сложном» здании, а также попросили председателя центрального совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Артема Демидова рассказать, какие трудности в принципе сегодня существуют на отечественном рынке исторической недвижимости.
Купеческое наследие
Аукцион по продаже старинного деревянного особняка, расположенного в центре Челябинска, на пересечении улицы Цвиллинга и Карла Маркса, был объявлен в начале августа. Стартовая цена за постройку конца XIX века, украшенную замысловатой деревянной резьбой, составила 1 рубль 20 копеек. В среду, 9 октября, минимущество отчиталось о завершении торгов — финальная цена, предложенная за особняк, по данным ведомства, составила 2 млн рублей.
По условиям аукциона новый владелец до конца года должен будет обеспечить консервацию здания, признанного региональным объектом культурного наследия, в следующем году — провести работы по его сохранению и разработать проект реставрации. К осени 2022 года, после согласования проекта со всеми инстанциями, в том числе с комитетом по охране памятников, особняку должны полностью вернуть исторический облик.
Это в случае, если новый покупатель в последний момент не откажется от своего приобретения, как это случилось зимой и летом 2019-го. Как следует из сопровождающей документации, опубликованной минимуществом накануне августовского аукциона, похожие торги уже проводились в феврале и мае этого года. Оба раза желающие купить здание находились. Первый раз за особняк заплатили 3 млн рублей вместо стартовых 1 рубля 20 копеек, второй раз — 1,5 млн рублей. Но ни одна из сделок в итоге не состоялась.
Первые покупатели расторгли договор купли-продажи уже в середине марта. Следующий победитель аукциона местный предприниматель Арман Навасардян и вовсе отказался вступать в свои права — договор тогда так и не был заключен.
«Находиться там опасно»
Так называемый особняк Агрова–Кузнецова был построен во второй половине XIX столетия и долгое время принадлежал местным купцам. Последние восемь лет здание пустовало и постепенно разрушалось. Два года назад местный театральный художник Тимур Дидишвили предлагал организовать в нем галерею, но власти попросили за здание 13,4 млн рублей, что для художника оказалось слишком дорого.
Тогда же, рассказывая о судьбе особняка, местный краевед Юрий Латышев назвал его одним из пяти наиболее интересных деревянных строений в городе.
— Он был построен на участке Агрова. Это известный в прошлом челябинский ученый-топограф. А потом особняк перешел к Кузнецову. Это еще более известная личность: предприниматель, купец, который занимался производством муки и хлеба. Он арендовал мельницу, которая, кстати, до сих пор сохранилась. Это здание по адресу: ул. Российская, 18, — рассказал он «Комсомольской правде», обратив внимание на то, что покинутое здание долгое время никак не было защищено от действий мародеров.
Один из несостоявшихся покупателей особняка Арман Навасардян вскоре после отказа от покупки объяснил местному изданию «74.ru», что участники до завершения торгов не имели возможности полностью осмотреть здание, которое со стороны фасада «выглядело вполне прилично».
— После победы на аукционе мы зашли в особняк и просто ахнули. Со стороны двора видно, что у дома даже кровли нет. Фасад висит практически на волоске. Всё гнилое, годами под дождем и снегом. Мне кажется, там даже находиться опасно, — цитирует его слова издание.
При этом власти настаивали на полном завершении реставрационных работ уже к весне 2020 года. По словам несостоявшегося владельца особняка, он просил у городских властей отсрочку, но, получив отказ, «решил не рисковать» и договор расторг.
После этого условия, которые предлагались потенциальным покупателям, в городе пересмотрели, продлив срок проведения работ до 2022 года.
Объект, обремененный обязательствами
Для того чтобы обеспечить памятникам архитектуры будущее, их необходимо вовлекать в хозяйственный оборот, находя для них новых владельцев, рассказал «Известиям» председатель центрального совета ВООПИиК Артем Демидов.
И если в историческом центре, тем более в крупных мегаполисах, за состоянием старинных зданий обычно следят представители общественности или местные власти, постройки, расположенные в удаленной местности или просто в какой-то момент лишившиеся владельца и уже начавшие разрушаться, оказываются в группе риска. В этом случае найти для них нового собственника, готового взять на себя ответственность за их восстановление, бывает очень сложно.
— Мы понимаем, что любой памятник — это объект, обремененный обязательствами по его восстановлению. Причем часто стоимость работ сопоставима со стоимостью самого объекта или в разы превышает его стоимость. Поэтому речь всегда идет о льготных программах, — рассуждает собеседник издания.
При этом ситуации могут сильно отличаться как от региона к региону, так и от здания к зданию, поэтому набор подобных механизмов, направленных на поддержку потенциальных собственников исторических особняков, необходимо расширять, убеждены в ВООПИиК. От приватизации (как, например, в Челябинске) до долгосрочной аренды на льготных условиях. Такие программы действуют в Москве и, например, в Томске, где сейчас завершается восстановление уже второго здания.
Если же у здания нет «аукционного» потенциала — например, из-за отдаленного расположения или плохого состояния, — его можно передать общественным организациям, у которых больше возможностей привлечь альтернативные ресурсы: например, собрать волонтеров, объявить сбор средств на восстановительные работы или подать на грант, объясняет Артем Демидов.
Похожим образом, например, краеведам в Тверской области ранее удалось спасти от уничтожения и оформить в аренду деревянный особняк Рябушинских в Вышнем Волочке — подробнее об этом «Известия» писали летом.
Еще одним инструментом могут стать налоговые льготы.
— В том числе уже было несколько поручений главы государства, касающихся привлечения инвестиций в эту сферу. Так, речь идет о возможном освобождении от определенных видов налогов — например, от налога на землю в перспективе. Мы также считаем, что неплохо было бы ввести субсидирование кредитной ставки. В Европе этот механизм уже используется активно, — рассказывает собеседник издания.
В этом случае собственник, купивший историческое здание за символическую сумму, впоследствии может рассчитывать на поддержку специальных фондов, существующих за счет государства и частных жертвователей, которые могут субсидировать ставки по кредитам в случае, если представленная концепция восстановления и дальнейшего использования здания будет одобрена представителями фонда.
Романтики и спекулянты
Еще одна проблема связана с тем, что покупателями нередко становятся «случайные» люди, спекулянты, привлеченные невысокой ценой на здание и не задумывающиеся о необходимости проведения восстановительных работ; или просто романтики, увлеченные перспективой спасти усадьбу или старинную постройку, но не оценившие своих финансовых возможностей. И в том, и в другом случае даже после продажи судьба здания может быть печальной.
Нередко происходит это, по мнению Артема Демидова, потому что чиновники не стремятся сразу предоставить покупателям всю необходимую информацию по объекту, оформить все необходимые документы и решить спорные вопросы: «Очень важно, чтобы государственные органы, которые за это отвечают, не пытались продать кота в мешке. Лучше изначально вложиться в оформление всей документации, сформулировать предмет охраны, утвердить территорию, если это выявленный памятник, то включить его в реестр. Потому что в противном случае возникают ситуации, когда люди не понимают, чем они владеют. Это, в свою очередь, приводит к тому, что на рынок часто приходят либо недобросовестные владельцы или, наоборот, те, кто слишком романтизирует ситуацию».
На Западе, по его словам, сегодня существует сформировавшийся рынок исторической недвижимости, на котором действуют крупные игроки, обладающие необходимой экспертизой. В России такого пока нет — в первую очередь из-за отсутствия полной документации по многим существующим объектам.
— У нас сегодня я не знаю ни одного институционального крупного инвестора, который бы работал с такими территориями. И я подозреваю, что это во многом связано с хаосом, который сейчас наблюдается в документации. У нас очень много, например, объектов со спорными статусами. Сейчас памятники воспринимаются скорее как помеха, которую нужно обойти, в индивидуальном порядке с кем-то о чем-то договориться. И поэтому у нас на данный момент не складывается рынка, — заключает собеседник издания.
Евгения Приемская