«Нас ждет качественная Россия»
Послание президента Федеральному Собранию дало старт новой эпохе в реализации проекта «Жилье и городска среда» и ряду новых дискуссий, прошедших на прошлой неделе. Одним из ключевых факторов достижения целей проекта по ежегодному вводу 120 млн новых квадратных метров жилья к 2030 году должно стать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на долю которого к обозначенному сроку должно приходиться как минимум 50 млн «квадратов». Однако результаты 2019-2020 годов показывают, что по линии ИЖС в эксплуатацию сдается всего лишь 38 млн кв. м, причем часть этого ввода — заслуга «дачной амнистии».
Вместе с тем, как отметил заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин, выступая на конференции «Сбера» «Время изменений: disruptы отрасли», успешная реформа проектного финансирования, меры поддержки отрасли по субсидированию кредитов для строителей и т. д. привели к тому, что застройщики по всей стране стали активно инвестировать средства в покупку земельных участков и готовы сейчас к увеличению объемов жилищного строительства, в том числе и ИЖС. Однако остается ряд нерешенных проблем, главная из которых — инфраструктура (сети, дороги, соцобъекты и пр.), без которой перейти к новому качеству строительства будет сложно. «Поэтому тот градостроительный потенциал, который наработан в регионах, а это около 200 млн «квадратов», включая ИЖС, в следующие два-три года должен быть обеспечен необходимой инфраструктурой, — подчеркнул заместитель министра. — Здесь в ход идут бюджетные инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации и деньги ФНБ на модернизацию сетей. Все это сегодня уже в проработке с регионами».
По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ, сегодня с регионами отрабатываются конкретные площадки, для каждого из них будут подготовлены в ближайшее время «инфраструктурное меню» и те меры поддержки, которые смогут увеличить покупательский спрос. Если решить все эти проблемы, то «нас ждет качественная Россия», считает Никита Стасишин.
Однако есть и следующая нерешенная проблема, когда на этапе стройки не возникает предмет залога, позволяющий банку выдать ипотечный кредит. Никита Стасишин отметил, что сегодня подготовлена законодательная инициатива и до конца года будет принят закон, который позволит с учетом уже накопленного опыта эскроу-счетов и проектного финансирования распространить их на комплексное освоение территорий в рамках ИЖС. «Мы подготовим регулирующие документы в части предмета залога, стандартов освоения территорий, эксплуатации и содержания будущих поселков, благодаря чему банки смогут сформировать понятный, прозрачный, ликвидный залог еще на этапе стройки и, соответственно, спокойно выдавать ипотеку под ИЖС по всем имеющимся программам, а это, в свою очередь, позволит увеличить в стране объем частного жилищного строительства», — сообщил замглавы Минстроя на конференции «Сбера».
Второй важной дискуссией на тему развития ИЖС стало выездное заседание правления Российского союза строителей (РСС) при участии Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ), прошедшее во Владимире. В заседании приняли участие губернатор области Владимир Сипягин, президент РСС Владимир Яковлев, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, представители Минстроя и Минпромторга, Торгово-промышленной палаты РФ, финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» и др.
Профсообщество собралось обсудить «Внедрение современных технологий малоэтажного домостроения и новых ипотечных программ для индивидуального жилого строительства, в том числе на селе». Место проведения мероприятия было выбрано не случайно: по градостроительному потенциалу земельных участков Владимирская область на третьем месте в стране. В прошлом году в регионе было введено 726 тыс. кв. м жилья, из которых ИЖС составило 66%.
В своем выступлении глава НОСТРОЙ Антон Глушков обозначил основные проблемы, мешающие развитию ИЖС, и возможные пути их решения. Базовыми сложностями он считает: отсутствие банка земельных участков, которые имеют соответствующую градостроительную подготовку для ИЖС; отсутствие у подавляющего числа населения доходов, позволяющих построить собственный дом и обеспечить его соответствующей инфраструктурой; сложности с получением ипотечного кредита на строительство и покупку дома. По мнению эксперта, кредитных продуктов сейчас крайне мало, банки хоть и предлагают ипотечные кредиты для целей ИЖС, но, как правило, процесс и условия создания таких домов не соответствуют банковским требованиям: объекты ИЖС низколиквидны, слабо стандартизированы, не обеспечены инфраструктурой.
А вот помочь развитию ИЖС могли бы следующие меры: с точки зрения земельного ресурса — формирование банка земельных участков; упрощение процедур предоставления земельных участков для ИЖС на льготных условиях, разрешение строительства ИЖС на землях любых категорий (кроме ООПТ и сельскохозяйственных угодий); градостроительная подготовка земельных участков под ИЖС. С точки зрения кредитования стройки — разработка и внедрение ипотечных продуктов для ИЖС для всех категорий застройщиков, включая граждан, строящих хозспособом. При этом для повышения ликвидности необходимо внедрять реестр типовых проектов ИЖС из разных материалов и по разным технологиям, с прохождением госэкспертизы, с четким пониманием стоимости и сроков строительства, чтобы сразу было понятно, сколько стоит дом, срок его строительства, стоимость последующей эксплуатации.
Само собой, по словам Антона Глушкова, ключевым фактором является развитие инфраструктуры. Для этого необходимо: обеспечение частных застройщиков подключением ко всем видам сетей через региональных операторов ИЖС; установление «выровненного платежа» за все виды сетей; налаживание системы газоснабжения бытовых потребителей в РФ и создание социальной инфраструктуры для кварталов ИЖС.
Образцовым подходом к развитию ИЖС, по мнению президента НОСТРОЙ, может служить Белгородская область: в ней сформирован земельный банк, создан региональный оператор ИЖС, земельный участок в 10 соток в области можно купить за 5-20% от кадастровой стоимости при условии, что в течение пяти лет на нем будет построен и зарегистрирован жилой дом. При этом всеми работами и взаимоотношениями с ресурсоснабжающими организациями при подключении дома к сетям занимается Белгородская ипотечная корпорация, которая также выдает льготные займы на строительство домов.
Все это как раз, по словам Антона Глушкова, стимулирует спрос на земельные участки и строительство домов и дает мультипликативный эффект: на такие проекты можно привлечь в 20 раз больше внебюджетных средств по сравнению с бюджетными, которые нужно привлечь только на развитие инфраструктуры.
Антон Глушков, президент Национального объединения строителей:
«Прогнозировать объемы строительства ИЖС сегодня невозможно, так как прямое статистическое наблюдение за этим сегментом не ведется — учитываются только объекты, на которые зарегистрированы права собственности. При этом отмечается интересная тенденция: если площадь квартир в многоквартирных домах сейчас уменьшается, то в индивидуальном жилье она растет и сегодня достигла в среднем 139 кв. м»
Кстати:
До конца года власти планируют принять решение о распространении льготной ипотеки на ИЖС. Об этом вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил на круглом столе в Высшей школе экономики «Дом, дорога, среда обитания: сценарии развития, вызовы, ожидания, риски». Вторым важным шагом для развития ИЖС заместитель председателя правительства назвал быстрое межевание и регистрацию земельных участков. «Я вообще предлагаю Росреестру делать космоснимок — четыре основные точки — и выдавать за три дня решение. Будут потом какие-то пересечения границ — будем разбираться, поправлять», — заключил он.
Названы регионы-лидеры по выдаче ипотеки на ИЖС
С начала 2021 года в 60 городах России «Банк ДОМ.РФ» оформил 140 кредитов на ИЖС в объеме 530 млн рублей. Больше всего сделок проведено в Челябинске, Тюмени, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве. При этом, как отмечают в банке, спрос на кредитование ИЖС постоянно растет, количество обращений ежемесячно увеличивается в среднем на 40%.
Напомним, максимальная сумма по «Семейной ипотеке» и льготной ипотеке на ИЖС составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн — в других регионах страны.