Центробанк ограничил прибыль застройщиков УрФО и сделал жилье менее доступным

Компании отказываются от соцжилья и планируют рост цен на квартиры.

Строительные компании УрФО переоценивают реализацию новых проектов. Причинами участники рынка называют, с одной стороны, нестабильность – рост цен на строительные материалы, с другой – повышение банковских ставок по кредитам. Большинство игроков уже скорректировали цену реализации квадратного метра в продаваемых объектах до 55% и готовятся к кардинальному повышению в запланированных к старту на 2022 год. Еще несколько процентов к цене квадратного метра добавят расходы на кредиты. И к прочему, просчитать итоговую цену из-за постоянного удорожания стройматериалов игроки рынка не могут, так как производители переходят к поставкам материалов по краткосрочным контрактам. Застройщики, в свою очередь, сосредотачиваются на завершении ранее начатых жилищных проектов. Запланированные на следующий год стройки откладывают на несколько месяцев, либо заявляют об их старте только формально. Добавляет рисков новым проектам сокращение возможностей вовлечения средств в оборот за счет госконтрактов – строить жилье для льготников им предлагают по «очевидно заниженным ценам». Растущие риски финансовых потерь, не исключают застройщики и эксперты рынка, будут максимально заложены в цены на новое жилье.

Повышение ставки ЦБ РФ на 0,25 процентного пункта и прогноз ее дальнейшего роста на 0,5 п.п. в октябре толкнули застройщиков пересмотреть реализуемые и запланированные на 2022 год проекты. До конца года могут вырасти, по разным прогнозам, ставки по ипотечным кредитам до 11%, а по коммерческим займам для самих девелоперов – до 10-11%. «Эти вводные непременно скажутся как на ценах квадратного метра, так и на объемах продаж», – говорят в «Уральской палате недвижимости» (Екатеринбург).

Текущий год, как отмечают в «Уральской палате недвижимости», сопровождался значительным ростом спроса в Свердловской области – льготная ипотека подняла его на 25-30%. Средние цены на первичном рынке Среднего и Южного Урала увеличились на пятую часть. В Тюменской области темпы роста цен, считает эксперт УПН Михаил Хорьков, были даже выше, чем в Свердловской. Впрочем, в Союзе строителей (работодателей) Тюменской области в оценке ситуации более скромны, указывая на удорожание квадратного метра на 12%.

«В целом по году объемы наших продаж выросли на 20%. Увеличение ставок по ипотеке локально может отразиться на некоторых проектах. В целом повышение ставки по ипотеке на 1% ведет к сокращению покупателей на 10%. У нас 60% покупает жилье по ипотеке, остальные 40% – за живые деньги», – рассказал гендиректор ГК «Атлас-Девелопмент» Владимир Городенкер.

Большее внимание застройщики уделяют росту цен на стройматериалы и, соответственно, вовлечению большего объема средств в стройку, в том числе, за счет кредитов. По словам Владимира Городенкера, себестоимость строительства уже выросла на 38%. Например, затраты на фасады увеличились на 200%, на металлоконструкции – на 100%. В отдельных случаях ФАС была вынуждена вмешаться в ситуацию на рынке стройматериалов, усмотрев между продавцами сговор. В настоящее время, как отмечают застройщики, цены на стройматериалы по отдельным позициям откатились на 15-30% назад, но в целом положение это не спасает.

«Только за последние полгода цены выросли как минимум на 15%. Квартиры в ЖК «Парковый» в спальном районе подорожали до 50 тыс. рублей за квадратный метр, хотя раньше по этой цене можно было купить жилье в центре Челябинска. Застройщики цены поднимают отчасти в связи с ростом стоимости стройматериалов, а также в рамках общей тенденции повышения. Сейчас новые проекты откладывают. Все ожидают четкой картины по коррекции цен на стройматериалы. Производители отказываются брать предзаказы, поставляют в рамках краткосрочных контрактов», – делится представитель одного из крупных челябинских застройщиков.

В сложившейся ситуации, добавляет эксперт свердловской УПН, основная корректировка цен на рынке произойдет в течение года-двух – за это время будут завершены ранее начатые проекты и запущены новые, уже с кардинальным пересчетом стоимости квадратного метра. Пока ситуация на рынке стройматериалов остается нестабильной, застройщики либо тормозят запуск новых проектов, либо закладывают в стоимость все возможные риски, отмечает Михаил Хорьков.

Соглашаются с этой позицией и в Союзе строителей Тюменской области, а также в ряде крупных компаний. Так, в «ЛСР. Недвижимость – Урал» откладывают прогнозирование цен и спроса на квартиры, а в «TEN-Девелопмент» ситуацию стараются предвидеть, но о долгосрочных прогнозах речи не идет.

«Ситуация аналогов не имеет, мы ведем сбор статистических данных и их анализ. В настоящее время нами проработано несколько стратегических планов развития, которые будут реализовываться компанией в зависимости от изменения экономической ситуации. Планы по развитию и строительству новых объектов не откладываются», – поделились позицией в «ТEN-Девелопмент».

В Челябинской области застройщики предпочитают либо придерживать новые проекты, либо все же заявлять о старте их реализации, но без указания цен. Крупные региональные компании зачастую и вовсе предпочитают уходить от комментариев на болезненную тему. В отличие от Свердловской и Тюменской областей повышенное влияние на строительный рынок Южного Урала имеет низкая платежеспособность населения. В 2019 году, напоминают представители строительных компаний, он уже приводил к 20%-му падению цен на квадратный метр по некоторым объектам. В 2022 году снижение может быть, но ограничится 5%.

«Себестоимость строительства в целом значительно выросла. При этом продажная цена в Челябинске не отыгралась на том же уровне, что связано с ограниченным платежеспособным спросом», – отмечает и общественный представитель Агентства стратегических инициатив по предпринимательству и новым технологиям в Челябинской области Дмитрий Довженко.

Со слов эксперта, на рынок Южного Урала будет оказывать влияние еще и отток населения.

«Курган и Челябинск – города «доноры», люди уезжают из них, обеспечивая спрос в других регионах, например, Свердловской и Тюменской областях. Поэтому здесь возможен и дефицит спроса. Уже сейчас зачастую не могут продать давно реализованные проекты. Плюс надо учитывать вторичный рынок. В итоге получается серьезная разбалансировка. Строить в убыток никто не будет, но и спрос не может обеспечить серьезного поднятия цен», – рассуждает Дмитрий Довженко.

Определенную коррекцию, по мнению представителя АСИ, могла бы оказать господдержка строительства в малых городах, где зачастую другая экономика проектов, но, к сожалению, она фактически сейчас отсутствует. Строительство жилья для льготных категорий, помогающее вовлечь средства в оборот, в сложившейся ситуации и вовсе стало убыточным.

«Пополнить оборотные средства за счет госконтрактов по строительству жилья (такая мера ранее пользовалось популярностью у застройщиков) невозможно. Стоимость квадратного метра (на федеральном уровне) для Челябинской области на 4 квартал 2021 года установлена в 36 251 рублей – ниже себестоимости. Для Свердловской и Тюменской – 59950 и 54815 рублей. При этом стройматериалы дорожают везде», – отмечает представитель строительного рынка Челябинской области.

Столь заметную разницу в установленных показателях для регионов застройщик связывает с низкой активностью властей Южного Урала по защите интересов региональных застройщиков. В перспективе такой подход «приведет к отказу от возведения жилья для льготных категорий граждан и, вероятно, некоторых соцобъектов».

На пересмотр стоимости расторгованных в 2021 году контрактов застройщики УрФО надеются в связи с федеральным решением о компенсации закупки стройматериалов, но четкий механизм получения средств пока, как отмечают участники рынка, не проработан. Поэтому риски потери прибыли «максимально будут заложены в новое жилье, а стройка как драйвер экономики уже исчерпала себя. У людей теперь нет ни своих, ни доступных денег», говорит представитель девелоп-рынка.

Елена Архипова

“Правда УрФО”