Почему в Челябинске строят мало высоток
Челябинск снова оказался в аутсайдерах среди миллионников. На этот раз в части высотного строительства. «Челябинский обзор» выяснил, что мешает появлению в городе небоскребов.
Подрастешь — узнаешь...
Панельные 10-этажки вперемешку с низенькими «брежневками», «хрущевками» и «сталинками» — вот, пожалуй, так выглядит большинство челябинских кварталов. Высотками наши люди не избалованы. По данным открытых источников, в городе сдано 25 зданий высотой от 65 метров. Из них три приходится на бизнес-центры, один — на отель, 20 — на жилые дома. Сюда также заслуженно попал Южно-Уральский Госуниверситет: в 2003 году вуз набрал высоту до 86 метров. Кстати, ЮУрГУ замыкает тройку самых высоких зданий Челябинска. На втором месте — БЦ «Бовид» с высотой 101 метр, а на первом до сих пор остается офис-центр «Челябинск-Сити», высота которого — 111 метров.
Однако это список того, что уже построено и функционирует. В ближайшем будущем строители обещают показать нам дома повыше, чем 111 метров. Например, один из домов ЖК «Манхэттен» — 114,3 м в высоту. Ближайшими высотными «собратьями» из планируемого к вводу жилья можно будет считать дом в ЖК Para — 89,1 м; некоторые дома в ЖК «Пионер» и «Академ Riveside». Но, повторимся, это перспектива 2015-2016 годов.
Но вот любопытно: всего в паре сотен километров от нас полным ходом строятся здания под 50 этажей и выше. Речь о соседнем Екатеринбурге. Из 455 российских строящихся зданий высотой от 25 этажей на столицу Урала приходится 58. Это, конечно, немало. Даже несмотря на кризис, Екатеринбург сохраняет позиции одного из лидеров высотного строительства. Буквально каждый из 10 крупнейших застройщиков города имеет как минимум один проект высотой более 100 м. На этом амбиции девелоперов не заканчиваются. К 2023 году, 300-летию города, Екатеринбург наметил сдать в строй 300-метровый небоскреб.
Свой 300-летний юбилей Екатеринбург собирается отметить в 2023 году новым небоскребом. Его высота составит 300 метров.
Самыми известными высотками Екатеринбурга сегодня являются башня «Исеть» (209 м), а также известная достопримечательность города небоскреб «Высоцкий» (188м). Сейчас полным ходом идет строительство комплекса «Екатеринбург-Сити». Напрашивается закономерный вопрос: почему правовое поле у екатеринбургских и челябинских застройщиков практически одно и то же, но Челябинск до сих пор остается среди мегаполисов скромным «коротышкой»? Как выяснилось, этому есть как минимум пять причин.
Причина первая, огнеопасная
Это, пожалуй, основное, о чем говорят челябинские чиновники, как только речь заходит о высотках от 25 этажей. На недавнем форуме высотного строительства в Екатеринбурге +100 FORUM RUSSIA первый заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Сергей Сихарулидзе посетовал представителям федерального Минстроя на препоны со стороны МЧС. Мол, и рады бы строить, да ведомство выдвигает особые условия. Например, напоминает о том, что нет у Челябинска пожарных машин с лестницей подходящей длины. Покупать ее, очевидно, тоже никто не собирается. А в Екатеринбурге — купили.
Коллеги из других регионов челябинского чиновника поддержали: тоже доводилось сталкиваться с аналогичными проблемами. Минстрой РФ пообещал еще раз проанализировать ситуацию совместно с МЧС, дабы не выдвигать чрезмерных требований. А строители тем временем напоминают, что пожарная машина — далеко не единственное средство борьбы с огнем. К примеру, главный научный сотрудник ЦНИИП Минстроя России Юрий Глуховенко говорит о противопожарных системах тушения возгораний термоактивированной (перегретой) водой. «Вода создает туман, и эффект от тушения — моментальный», — добавил эксперт.
Также многие строители предлагают не изобретать велосипед, а опираться на опыт стран-передовиков высотного строительства. Азия, Китай, Арабские Эмираты, США — там уже давно решили, что нужно для создания безопасных высоток. Показательно, что в России пользоваться лифтом при пожаре в помещении запрещено. Этому учат еще в младших классах школ. А вот азиатским детям расскажут, что именно лифты позволяют быстро и с минимальным ущербом эвакуировать людей. «Здание наподобие „Высоцкого“ можно полностью эвакуировать с помощью лифтов за 40 минут. А без лифтов — около 3,5-4 часов. Но, сами понимаете, эвакуация за 4 часа — это какая-то экзотика», — добавляет Юрий Глуховенко.
В России насчитывается 101 высотное здание выше 100 метров, из которых в Москве — 83 и лишь 18 — в регионах. В Екатеринбурге находится 58 жилых домов выше 25 этажей. В Челябинске из построенных жилых и коммерческих зданий мы насчитали только 4 объекта выше 25 этажей.
Причина вторая, нормативная
Любой российский девелопер, желающий построить что-то выше 25 этажей, столкнется с камнями преткновения в виде несовершенной нормативной базы. Чтобы согласовать документы на высотку, придется не один месяц провести в коридорах чиновников. В большинстве случаев проекты отправляются на повторную доработку.
Во многом процесс тормозится из-за устаревшей нормативной базы. Она создавалась еще в советские времена, когда о небоскребах думали в последнюю очередь. К тому же, сейчас непонятно, что такое небоскребы, как считать их высоту и т. д.
Нерешенным также остается нюанс с инновационными технологиями и строительными материалами. Так, многие из них имеют некие сертификаты качества, но на самом ли деле материалы безопасны, остается только догадываться. На днях строительное сообщество рекомендовало Минстрою РФ озадачиться этой проблемой и запланировать серию испытаний стройпродукции, в том числе на прочность и пожаробезопасность.
Также при возведении высоток застройщику придется нести массу дополнительных расходов. Руководитель отдела маркетинга СК «Легион» Александра Дорохина убеждена, что это напрямую сказывается на финальной стоимости квадратного метра. «Возможно, для Челябинска строительство небоскребов пока нецелесообразно, — считает Александра Дорохина. — Застройщику придется учитывать огромное количество деталей, создавая этот новый для нашего города продукт. За границей, например, высотки максимально интегрированы в структуру города и вписаны в ландшафт. В одном небоскребе можно встретить микс из апартаментов, отелей, офисов, ресторанов, фитнес-центров и прочее. Однако это огромный пласт работы, который должны совместно решать опытные эксперты из разных отраслей».
Причина третья, политическая
История российского строительства знает немало примеров, когда именно смена власти больно била по высотным амбициям девелоперов. В Екатеринбурге все «прелести» кадровых перестановок на себе ощутил комплекс «Екатеринбург-Сити». Экс-глава мегаполиса Аркадий Чернецкий вспоминает, что проект был задуман еще в конце 1990-х годов. Многофункциональный деловой центр должен был вырасти на месте огромного пустыря. В процессе строительства на территорию покушались бизнесмены разного уровня. Предлагали возвести коттеджные поселки, элитные комплексы, пересмотреть назначение участка и даже просто разобрать его по небольшим наделам.
«Сохранить площадку и найти инвестора было сложнее всего, — пояснил Аркадий Чернецкий. — Что-то в проекте было скорректировано, он пока еще не завершен. Однако я убежден в том, что нужно максимально исключать из строительных процессов политическую подоплеку. Не нужно отметать хорошие рабочие идеи только потому, что на политическую арену пришли новые люди. Не должно быть такого: забудьте все, что делалось при вашем предшественнике».
Причина четвертая, градостроительная
«Выбитые зубы», «занозы» — нередко именно так характеризуют архитекторы точечно раскиданные по телу города высотки. И утверждают: точечная застройка любого мегаполиса небоскребами — в большинстве случаев провальное решение.
Знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат, автор огромного количества известных проектов в разных странах Европы, а также в России, считает гонку за небоскребами весьма опасной игрой. «Можно вдохнуть в город новую жизнь без огромных инвестиций в небоскребы, — говорит Эрик ванн Эгераат. — Не нужно проектировать новый мегаполис. Построить что-то высотное — замечательно. Но проблема не в башне, а в том, что происходит на первом этаже. Вид с верхнего этажа всегда красив. А вписывается ли здание в город там, где оно соприкасается с землей?».
Создать мощный город с сохраненной архитектурой и собственным стилем непросто. Однако в мире есть немало успешных примеров. Так, в свое время в Париже остро встал вопрос перенаселения. Нужно было осваивать новые кварталы, а также дать городу новые торгово-офисные площади. Французский архитектор Жан-Поль Вигье рассказал, что такое изменение Парижа стало предметом широкого обсуждения на всех уровнях власти, а также среди самих горожан. Столице Франции нужны были целые высотные кластеры. Чтобы понять, какими они должны быть, была организована серия «мозговых штурмов» при участии политиков, экологов, девелоперов, инвесторов, инженеров, представителей общественности и других экспертов. Проект утверждался сообща, после бурного обсуждения и подробного освещения в прессе.
Так появился деловой квартал высоток «Дефанс». В отличие от США, парижане вынесли деловое ядро города на его окраину, тем самым сохранив богатейшее архитектурное наследие Парижа.
Партнер группы «DevelopmentPro» Вахтанг Чикаберидзе, рассуждая о высотной перспективе Челябинска, указывает на отсутствие внятной градостроительной концепции и невысокие требования к архитектуре. «Наше государство обращает на архитектуру внимание в последнюю очередь, — говорит Вахтанг Чикаберидзе. — Что бы ни построилось, будет выглядеть как точечный выстрел. Тогда как, на мой взгляд, город должен иметь четкий градостроительный план, где будет заложен успех самого города, а не отдельных строительных проектов. И это нужно решать коллегиально. Пока же Челябинск просто продолжает какую-то стройку по тем дорогам и инженерным коммуникациям, которые были заложены ранее. Никаких амбиций, никакой конкуренции между городами, никакой градостроительной идеи. К сожалению, на это пока нет запроса ни снизу, ни сверху».
Причина пятая, потребительская
Зарубежный опыт строительства небоскребов показывает, что современному жителю мегаполиса важно получать все блага цивилизации «здесь» и «сейчас». Высотки все чаще напоминают целые жилые кварталы, поставленные вертикально. Девелоперы не ограничиваются созданием жилых квадратных метров. Небоскреб нового поколения — это целый «сити». Здесь живут, отдыхают, встречают гостей, получают образование, работают. Ближайший российский пример — квартал «Москва-Сити» — задумывался именно по такому принципу. Насколько успешно — судить сложно, однако представители минстроя России уже открыто говорят, что градостроительных ошибок Москве тут избежать не удалось.
Однако перед тем, как набивать собственные «шишки» на строительстве, застройщикам приходится искать ответ на главный вопрос: а кто потом все это купит? Судя по всему, именно это останавливает челябинских девелоперов от «гигантомании». «Сами по себе высотки людей не отпугивают, — говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — Просто уровень жизни не тот. От Екатеринбурга он сильно отличается. Подавляющее большинство семей не дотягивает по уровню дохода до уровня среднего класса, чтобы позволить себе квартиру в доме повышенной комфортности. Высотные комплексы пользуются спросом там, где доход в компаниях на одного сотрудника очень высок. А у нас, в Челябинске, этим могут похвастаться разве что те предприятия, которые попали в список «Форбс».
Даже то жилье повышенной комфортности и «элит», которое уже есть в Челябинске, находит своего покупателя со скрипом. Известные городу высотки годами стоят полупустыми в ожидании новоселов. «Подобные проекты развиваются в тех городах, где высокая деловая активность, где высокие темпы покупательского поведения, развит туризм и там, где показатели розничной торговли и продтоваров высоки. А у нас, к сожалению, статистика по этим показателям в последний год отрицательная, — резюмирует Денис Стукалов. — Что сейчас является драйвером роста для развития города? Торговля? Нет. Производство? Тоже нет. Думаю, если небоскребы и появятся в Челябинске, то они еще очень нескоро найдут своего потребителя».