Новые вызовы, с которым столкнулся строительный рынок во второй половине 2024 года, заставляют его участников искать новые форматы кооперации и координации своих усилий как для поддержания своего бизнеса, так и для развития отрасли в целом. Различные формы партнерства и проблемы, возникающие при их реализации, обсудили представители строительной индустрии и юристы на круглом столе «Партнерство как драйвер развития строительного бизнеса», организованного в рамках юридической недели на Урале коллегией адвокатов «Регионсервис» при поддержке уральских девелоперов. Основные вызовы, стоящие сегодня перед строительной отраслью, отметил заместитель губернатора Свердловской области Дмитрий Ионин. По его словам, в их число сегодня входят отмена льготной ипотеки, высокая процентная ставка по кредитам, кадровый голод в строительной отрасли. В такой ситуации, для того чтобы выжить и успешно развиваться, представителям индустрии необходимо искать возможности для кооперации и развития программ партнерства, в том числе – бизнеса с государством. «В такой сложной ситуации государство должно быть ближе к строителям», — подчеркнул Дмитрий Ионин. Заместитель губернатора также рассказал об инструментах государственной поддержки строителей, реализуемых на Урале, в том числе — в рамках приоритетных инвестиционных проектов. Дмитрий Ионин поделился позитивным опытом реализации частно-государственного партнерства в Свердловской области. Директор по развитию ГК «Общество Малышева 73» Михаил Губин поделился опытом организации партнерских отношений между компаниями строительной отрасли, используемых группой компаний при реализации крупных строительных проектов, требующих кооперации участников. «Мы пришли к схеме разделения обязательств между мастер-партнером, которым выступает «Общество Малышева, 73» и партнером-строителем. Мы берем на себя создание мастер-плана стройки, работу с государственными и муниципальными органами власти по внесению необходимых изменений в правила землепользования и застройки и генплан, создание проекта планировки территории, организацию археологических обследований будущей площадки строительства, подводку наружных сетей и дорожной сети до участка, формирование социальной инфраструктуры территории, расчёт бизнес-модели всего строительства. Так же мы, исторически обладая большими компетенциями в аналитике продаж, изначально понимаем, для какого потребителя создается тот или иной объект и договариваемся с партнёрами, что именно они будут строить с маркетинговой точки зрения: какая будет площадь квартир, сколько их будет на этаже и сколько в них будет комнат. И, конечно же, сколько будет стоить квадратный метр и как объект будет продаваться. В обязанности партнера входит строительство», — рассказал Михаил Губин. «В результате у нашего партнера нет необходимости сталкиваться с административными процедурами, он не отвлекает на стройку собственные финансовые ресурсы, потому что мы можем себе позволить самостоятельно финансировать строку. Мы самостоятельно решаем вопросы о проектом финансировании с банками. Наш партнер получает возможность полностью сфокусироваться на строительстве и не думать ни о чем больше. Мы же взамен получаем процент в готовом объекте недвижимости, который вместе с партнером реализуем» — отметил представитель «Общество Малышева 73». Высокий потенциал новой модели сотрудничества в девелопменте подтвердил и заместитель управляющего Свердловского отделения Сбербанка Лачугин Сергей. Он рассказал, что партнерский проект позволяет значительно упросить финансирование, и, в конечном счете, повысить его маржинальность. «Когда начиналось это взаимодействие, было не вполне ясно, насколько востребованной окажется эта работа в будущем. Ставки на рынке тогда были ниже, действовала льготная ипотека. Сегодня же большинство участников рынка говорит о том, что существуют проблемы, которые могут замедлить развитие проектов. Например, существует земельный участок, но неясно, будет ли он продаваться, поскольку затраты уже выше, а риски – больше. На сегодняшний день мы наблюдаем и поддерживаем проект, где большой участок осваивается сразу семью партнёрами, что очень удобно и для них, и для банка. У нас есть единый мастер-план, мы видим весь проект в целом и стараемся структурировать сделки таким образом, чтобы сделать их проще. Нам многое известно об этом проекте, поэтому рассмотрение новых застройщиков происходит быстрее и требует меньше вложений собственных средств. Таким образом, сегодня мы видим большие перспективы в этой области и считаем данную модель реализации крупных проектов весьма успешной», — отметил Лачугин. Сергей Григорьев, директор по развитию группы «Голос» из Челябинска, который совместно с «Обществом Малышева, 73» строит один из жилых кварталов в Екатеринбурге, отметил, что рассматривал несколько возможных схем организации партнерских отношений между девелоперами, и та, о которой рассказывал Михаил Губин, оказалась действенной и работоспособной. «Особенно нам понравилась схема распределения собственности в построенном доме между мастер-партнером и застройщиком. Такая формула значительно лучше и честнее, чем распределение прибыли, которую застройщик имеет возможность занизить», — отметил Сергей Григорьев. Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова обозначила новые возможности и перспективы для партнерств, которые возникают в связи с последними изменениями в градостроительном и земельном законодательстве. По ее мнению, наиболее важными в этой связи для девелопером являются изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, изменения в процедурах историко-культурной экспертизы, увеличение минимальные площади квартир, использование эскроу-счетов в ИЖС, введение практики мастер-планирования через градостроительное регулирование. Так же она рассказала, как эти новации создают стимулы к более тесной кооперации для снижения затрат при реализации совместных проектов. Адвокат «Регионсервис» Полина Пестерева и нотариус Елена Глушкова рассказали об особенностях и юридических тонкостях организации партнерских соглашений в области строительства. Как отметили юристы, до сих пор большинство договоренностей между девелоперами носят неформальный характер, часто заключаются в устной или самой простой юридической форме и держатся на личных взаимоотношениях. Пока между партнерами сохраняется взаимопонимание, это не приводит к проблемам. Но при возникновении недопонимания или конфликтных ситуаций участники сделок такого рода оказываются незащищенными, их права могут быть ущемлены. Более того, часто причиной конфликтов оказывается именно отсутствие четких и досконально прописанных правил партнерства. В ситуации, когда каждая сторона понимает и трактует их по-своему, и возникают споры и разногласия. В целом же представители строительной индустрии и юристы пришли к общему выводу о необходимости и в дельнейшем развивать и совершенствовать существующие формы партнерств, как за счет внедрения наиболее удачных рыночных практик, так и за счет изменения юридических и законодательных подходов к ним. Фото: Максим Комаров
