Сколько челябинцы тратят на жилье?
Недвижимость — одно из самых дорогих благ, без которого очень сложно обойтись. Одним необходимо иметь свой «угол», другим уже хочется переехать в более просторную квартиру, а третьи рассматривают квадратные метры как источник если не основного, то дополнительного дохода. Ежегодно на рынке жилья Челябинска и области крутятся десятки миллиардов рублей. Несмотря ни на какой кризис.
Рубли и квадраты
По данным Управления Росреестра по Челябинской области, за 2015 год в областном центре были совершено порядка 122 тысяч регистрационных действий с жилой недвижимостью. Однако стоит понимать, что помимо купли-продажи туда вошли и другие сделки, например, дарение. А, например, ипотечных сделок — почти 14,5 тысяч. В декабре на пресс-конференции, посвященной итогам года, руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный отметил, что в прошлом году около 60 процентов челябинцев купили квадратные метры с привлечением заемных средств. Учитывая эти цифры, можно предположить, что всего в Челябинске было продано порядка 24 тысяч квартир или домовладений.
По наблюдениям риелторов, через их руки проходит около 20 процентов сделок с жилой недвижимостью Челябинска. Их точное число каждая компания хранит в секрете, но, по неофициальным подсчетам, ими было продано около шести тысяч квартир. Итого, ежегодно челябинцами совершается примерно 30 тысяч сделок купли-продажи жилья, что примерно соответствует предыдущему подсчету.
Если взять за среднюю стоимость квартиры цифру в 2,6 миллиона рублей (такие данные представляет сайт Domofond.ru), то можно предположить, что общая стоимость всех проданных в Челябинске в 2015-м году квартир составляет примерно 62,4–78 миллиардов рублей.
Подсчитать, сколько будет стоить жилье, которое выставлено на продажу сейчас, будет несколько проще. Согласно информации, предоставленной РК «Служба недвижимости», сегодня на продажу в Челябинске выставлено почти 18 тысяч квартир. Их них большая часть — однокомнатные и двухкомнатные , почти по шесть тысяч объектов. Их средняя стоимость — 1,6–1,9 миллионов и 2,5–2,8 миллионов рублей соответственно. «Трешек», выставленных на продажу, чуть более четырех тысяч, такое жилье можно купить за 3–3,6 миллионов рублей.
Сложнее было подсчитать среднюю цену четырехкомнатных и многокомнатных квартир. На рынке есть небольшая доля старых малометражек площадью 64 квадрата. В новостройках — это исключительно квартиры повышенной комфортности, площадь которых начинается от 140 метров и может перевалить за 200. По подсчетам РК «Служба недвижимости», на первичном рыке цена «четырешки» составляет около 7,8 млн рублей, на вторичном — 4,6 млн рублей, многокомнатные по 11,1 млн и 9,4 млн рублей соответственно.
Таким образом, общая стоимость продаваемой в Челябинске на сегодняшний день недвижимости составляет около 43,9–53,3 млрд рублей.
В наступившем году (на основе информации из проектных деклараций) ожидается сдача в эксплуатацию еще 50 объектов общей площадью почти 471 тысяча квадратных метров. Если предположить, что цена квадратного метра останется той же — 45,7 тысяч рублей, общая стоимость введенных в эксплуатацию квартир составит 21,5 млрд рублей.
Как падал рынок недвижимости
Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, стоит начать с декабря 2014 года, который тогда стал самым хлебным месяцем для риелторов. На волне роста курса доллара по отношению к рублю, жители соседнего государства — Казахстана — начали скупать недвижимость в Челябинской области. Не отставали от них и южноуральцы, которые старались спасти свои сбережения от обесценивания. Практически в это же время, 16 декабря 2014 года, Центробанк повышает ключевую ставку до 17 процентов годовых. Вслед за ним банки поднимают кредитные ставки до уровня заградительных 17–18 процентов и кредитование падает. Ипотека стала дорогой, наличные деньги кончились, и на рынке начался штиль.
Чтобы удержать падающий спрос, в марте 2015 года была введена программа субсидирования ипотеки. Сначала речь шла о 13 процентах, затем, после очередного снижения ключевой ставки Банка России, она была уменьшена до 12 процентов. Некоторые коммерческие банки предлагали взять кредит на покупку жилья и под 11,4 процентов. Условия программы достаточно просты: квартира должна приобретаться от юрлица (застройщика или подрядчика), с минимальным первоначальным взносом 20 процентов, а сумма кредита — не более трёх миллионов рублей (кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга). В Челябинске этой суммы было достаточно, чтобы купить двух и даже трехкомнатную квартиру.
Но поскольку программа была введена в первую для поддержки застройщиков, а не физлиц, случился перекос. Дело в том, некоторым покупателям предстояло продать старую квартиру, а ипотечные ставки на покупку «вторички» оставались высокими — от 14 процентов, и брать такую ипотеку никто не хотел. В итоге часть сделок сорвалась. Чтобы хоть как-то продать свои квартиры, собственники вынуждены были снижать цены, таким образом нивелируя высокие ипотечные проценты для потенциальных покупателей.
Риелторы не раз говорили о том, что нужно разработать программу субсидирования ипотеки и для «вторички», но власти решили иначе. Весной 2016 года госпрограмма субсидирования ипотеки в России прекращается вовсе. «Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься», — заявил на днях замминистра финансов Алексей Моисеев. Какими будут эти меры, пока не уточняется. Но если они не будут приняты, это будет тяжелый удар и по банкам, которые потеряют потенциальных заемщиков, и для застройщиков.
«У крупных застройщиков есть свои программы рассрочки и кредитования. Если не будет программы госсубсидирования ипотеки, им придется искать новые пути привлечения покупателей», — говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов.
Год покупателя
Эксперты рынка недвижимости отмечают: для тех, кто давно хотел улучшить жилищные условия и имеют для этого финансовые возможности, настали шикарные времена — даже «этикетная» стоимость жилья снизилась на 10–15 процентов.
«Реальная цена может быть снижена еще на 5-20 процентов в зависимости от того, насколько срочно нужно купить или продать. Нужно встречаться, разговаривать, а не смотреть на цены, — добавил руководитель АН „Ключ-Инвест“ Александр Чернов. — Два года назад, чтобы переехать из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру, надо было доплатить 600 тысяч рублей. Сегодня это реально сделать за 400 тысяч рублей. Это огромный потенциал для тех, у кого есть материнский капитал».
Сейчас покупатели принимают решения крайне взвешенно, особенно, если это касается ипотеки. В поисках самого дешевого предложения челябинцы становятся более требовательными к тому, что они получат за свои деньги. «Наши покупатели обращают пристальное внимание на технологию строительства, изучают монолитно-каркасные дома и смотрят, из чего сделаны стены. Шлакоблок уже не устраивает — им нравится трехслойная кирпичная кладка с утеплителем, — рассказала начальник службы маркетинга СК „Легион“ Александра Дорохина. — Не менее важна инфраструктура: наличие определенного количества парковочных мест, закрытая территория, видеонаблюдение, спортивные и детские площадки. В кризисное время покупатели предъявляют более высокие требования к качеству жизни».
«Что касается „эконома“, люди, конечно, не уделяют такое пристальное внимание качеству строительства — нам его не выбирать. Тем не менее, на первых этапах покупатели спрашивают есть ли рядом магазины, детские сады и школы, когда они будут построены. Также очень важна транспортная доступность, наличие парковок и грузовых лифтов», — добавила директор АН «Информационные системы» Елена Ильясова.
Если разделить всех покупателей недвижимости на три большие категории — горожане, которые хотят улучшить жилищные условия, инвесторы и иногородние — то, как отмечают эксперты, первая категория сократилась на 20%, а вторая и вовсе ушла с рынка. Сейчас мало кто покупает квартиру, чтобы ее сдавать, ведь цена аренды падает, а покупка техники и ремонт становятся накладными. Исключения составляют те случаи, когда квартира приобретается детям на будущее.
Сегодня челябинцам наиболее интересны двух- и трехкомнатные квартиры. А вот квартиры-студии, которые активно покупали еще несколько лет назад, уже не модны. «Если говорить о молодой семье, то глядя на перспективу, они понимают, что появятся дети, и в однокомнатной квартире будут тесно. Если приходится брать ипотеку, то чаще предпочитают двухкомнатные квартиры, — говорит директор АН „Компаньон“ Елена Головкова. — Спрос на комнаты в коммуналках упал сильнее. Как объект инвестирования они вообще не интересны. Покупая комнату, мы не знаем, кто завтра будет жить по соседству и во что превратятся места общего пользования».
Напуганные печальными рассказами об обманутых дольщиках, покупатели боятся брать жилье, если дом находится на стадии котлована. Поэтому, как отмечают эксперты, застройщикам придется за счет своих или кредитных средств возводить объекты «до состояния уверенности покупателя». Между тем, цены на новые квартиры будет формировать на рынок. «Сегодня предсказать себестоимость квадратного метра не может ни один застройщик. Есть предпосылки, что дома будут продаваться „в ноль“, лишь бы достроить», — полагает Валентин Корытный.
По соседству с ГОКом
Еще одна тенденция на рынке недвижимости, которую можно назвать чисто челябинской — возможное строительство Томинского горно-обогатительного комбината неподалеку от города. Почитав о возможном риске загрязнения воздуха и единственного питьевого источника Шершневского водохранилища, жители областного центра задумываются о покупке жилья в других городах. «Запросы идут в основном по четырем направлениям: Питер, Москва, Сочи, Екатеринбург. Покупатели — средний плюс класс — люди, у которых есть деньги. Пока никто не говорит о глобальных переездах, а рассматривают этот вариант как «запасной аэродром», — говорит Елена Ильясова.
Риелторы из соседних регионов пока не отмечают притока эмигрантов из Южного Урала и даже не прогнозируют этого в случае, если ГОК будет запущен. «Обращения если и были, то единичные, — рассказала руководитель Ипотечного бюро (г. Уфа) Камила Фазлыева. — Могу привести сравнение: в 1990 году у нас на заводе „Химпром“ произошла утечка фенола и все это попало в реку, которая питает всю южную часть города. Доза в разы превышала допустимые показатели: люди заболели, некоторые даже получили онкозаболевания. Это была реальная трагедия. Так вот, была частичная миграция: кто имел возможность, переезжали на время и после возвращались, потому что здесь у них квартиры, работа, родня».
Пока сложно сказать, как отразится строительство промышленного гиганта, который пока еще в проекте, на рынке недвижимости. В худшем случае можно предсказать обесценивание жилья из-за миграции. Но если все будет так, как обещает Русская медная компания (1200 новых рабочих мест, развитие смежных отраслей и т. д., в чем, впрочем, есть сомнения), регион будет развиваться и привлекать новых людей, которые будут покупать или снимать жилье.
Несмотря на кризис, рынок недвижимости остается одним из крупнейших в структуре экономики Челябинской области. Серьезно обвалить его оказывается непросто. Людям надо где-то жить, поэтому квартиры будут продаваться и покупаться.