Цены на «вторичку» развернутся вниз

Падение спроса неизбежно скажется на стоимости жилья

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за последние 12 месяцев выросла на 11,5%, до 120,9 тыс. руб. за кв. м. Об этом говорится в материалах Уральской палаты недвижимости (УПН). С начала текущего года показатель увеличился на 6,3%. Аналитики считают дальнейший рост стоимости жилья маловероятным из-за эффекта высокой базы и заградительных ипотечных ставок. По оценкам экспертов, смена ценового тренда уже близка. Ранее руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказывал, что большинство сделок заключается по ценам, которые на 5-10% ниже уровня осени прошлого года. Он считает, что средняя цена предложения увеличивается по двум причинам. Во-первых, многие продавцы не совсем адекватно оценивают текущую ситуацию на рынке, поэтому выставляют свои объекты по завышенным ценам. Во-вторых, в структуре предложения увеличивается доля квартир в современных жилых комплексах. Они заметно дороже, чем жилье в советских домах. «Цены предложения во многом двигают объекты, которые только поступают на рынок. А на рынок поступает достаточно много современного жилья. В том числе квартир, которые приобретались в инвестиционных целях совсем недавно. Доля квартир, построенных в 2021 году и позже, в базе данных УПН на сегодня составляет 14%», — рассказывал Михаил Хорьков. На наш взгляд, цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в обозримом будущем будут только снижаться. Можно выделить несколько негативных факторов. В частности, важно отметить, что стоимость квартир сильно оторвалась от реальных доходов населения. По данным УПН, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за последние пять лет увеличилась на 65%. При этом реальные доходы населения за аналогичный период показали весьма скромный рост. В результате многие семьи потеряли возможность решить жилищный вопрос, потому что их зарплата не успевала расти вслед за ценами на квартиры. Также важно понимать, что период крайне жесткой монетарной политики в стране затягивается. Текущая ситуация сильно отличается от декабря 2014 года и марта 2020 года. Тогда Банк России тоже очень резко поднимал ключевую ставку. Однако и в том и в другом случае регулятор достаточно быстро начинал цикл снижения ставки. Сейчас ситуация развивается по другому сценарию. Ключевая ставка продолжает расти. И предпосылок для смягчения монетарной политики пока не видно. Соответственно, рыночные ставки по ипотеке в обозримом будущем останутся заградительными. Еще один негативный фактор — ужесточение условий получения льготных кредитов. «Как известно, ключевым драйвером роста цен на вторичное жилье в последние четыре года была безадресная льготная ипотека. Сначала подорожали квартиры в новостройках, потом — на «вторичке». Сейчас власти свернули эту программу, а также ужесточили условия семейной ипотеки. Поскольку первичный и вторичный рынки тесно связаны между собой, негативный эффект от сокращения объемов господдержки почувствуют не только застройщики, но и продавцы квартир на «вторичке», — добавляют эксперты аналитического канала «Екбнедвижка». Предыдущий опыт показывает, что резкое снижение спроса всегда приводит к падению цен на «вторичку». Например, во время кризиса 2008-2009 годов квартиры в уральской столице подешевели на 19% (подсчеты сделаны на основе данных УПН). В период с 2015 по 2017 год стоимость жилья снизилась на 14%. После этого рынок очень долго восстанавливался. Превысить уровень цен 2015 года удалось только в конце 2020 года. Отметим, что по итогам I полугодия 2024 года число сделок на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сократилось на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во II полугодии падение рынка должно усилиться из-за ужесточения льготных программ и роста ставок по депозитам. Ранее УрБК писал, что повышение доходности банковских вкладов до 20% приведет к тому, что многие свердловчане временно откажутся от покупки недвижимости. Текущие ставки по вкладам дают редкую возможность всего за два года нарастить объем своих накоплений в полтора раза (при сохранении жесткой монетарной политики). Понятно, что перегретые цены на жилье в Екатеринбурге не имеют такого большого потенциала роста. Изображение создано с помощью нейросети Midjourney