Законодательство в недвижимости • Можно ли лишиться единственного жилья из-за долгов
Единственное жилье: что это и могут ли его забрать
В российском законодательстве отсутствует такое понятие как «единственное жилье». Однако в соответствии со ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, предметом взыскания не может выступать единственная пригодная жилплощадь для постоянного проживания должника и членов его семьи. Но есть исключение — если речь идет об ипотечной недвижимости, ее могут изъять и продать с целью покрытия обязательств перед кредитором.
Могут ли должника оставить без жилья
Если недвижимость была куплена в ипотеку и является залогом по ней или по потребительскому займу, то ее могут изъять в счет покрытия долговых обязательств. Данное правило действует даже в том случае, если квартира или дом являются единственным жильем семьи, в нем прописаны и проживают несовершеннолетние лица. Эти условия обозначены в договоре, который заключает заемщик с банком при получении кредита.
Однако Верховный суд пояснил, что в такой ситуации могут быть исключения. Например, у должника не могут отнять ипотечное жилье в следующих случаях:
просрочка составляет менее 3-х месяцев;
сумма долга менее 5%.
Что касается апартаментов и дорогостоящей жилплощади, здесь тоже отсутствуют единые правила. Однако в соответствии с решением Конституционного суда РФ судья вправе аннулировать исполнительский иммунитет, если продажа недвижимости позволит закрыть большую часть задолженности. В такой ситуации должнику предоставляется новое жилье, но меньшей площади.
Если в собственности должника только доля в квартире (и это единственное жилье), то суд руководствуется такими же нормами, что и с целой квартирой. Общее правило гласит, что такая недвижимость не подлежит изъятию с дальнейшей продажей в счет выплаты долга. Однако суд может принять другое решение на свое усмотрение. Например, вырученных от продажи доли денег хватит на погашение большей части долга.
Что может измениться
В октябре 2023 года в Госдуме выступили с предложением о корректировки правил обращения взыскания на квартиру или дом в рамках процедуры банкротства. Законопроект был принят в первом чтении. Его авторы предложили защитить ипотечную недвижимость, если она является единственным жильем для банкрота и его семьи. Чтобы сохранить данное имущество, должник должен пойти на мировое соглашение с кредитором или реструктуризировать задолженность.
Случаи из практики
В некоторых ситуациях суд может отменить правил о неприкосновенности единственного жилья. Рассмотрим на примере реальных историй.
Кредит не выплатила, но купила квартиру
Раньше единственное жилое помещение было абсолютно неприкосновенным. Но в 2021 году Конституционный суд РФ внес некоторые изменения в данное положение. Так, суд рассматривал дело о долге, который возник в 1999 году. Женщина одолжила у знакомого в 772,5 тыс. рублей и приобрела квартиру площадью 110 кв. м. Долг она не вернула, затем признала себя банкротом.
Мужчина, задолженность перед которым возросла до 4,5 млн. рублей, оказался в списке кредиторов третьей очереди. Он отметил тот факт, что его знакомая купила недвижимость после его обращения в суд. Соответственно у нее была возможность вернуть деньги, но вместо этого она предпочла обзавестись жильем. Конституционный суд определил, что в подобной ситуации возможно аннулирование исполнительского иммунитета (запрета на изъятие единственного жилья).
В настоящее время судьи вправе решить вопрос о взыскании единственной жилплощади должника на свое усмотрение. Они берут во внимание различные факторы. Например, хватит ли вырученных от продажи недвижимости денег на погашение большей части долга и когда была приобретена жилплощадь (до или после возбуждения исполнительного производства).
После продажи жилья должнику обязаны предоставить помещение с меньшей площадью, но соответствующее нормам на человека. Оно может находиться в том же или другом населенном пункте, но этот вопрос должен согласовываться с заемщиком.
Отказ от исполнительского иммунитета должен быть способом или условием, необходимым для удовлетворения требований кредиторов, а не карательной санкцией за наличие задолженности и средством запугивания неплательщика и его семьи.
Норма предоставление жиплощади на условиях соцнайма определяются органами местного самоуправления. Например, в столице на одного человека должно приходится не менее 18 кв. м, на семью из двух человек — «однушка» площадью до 44 кв. м.
Также в 2021 году Верховный суд РФ при рассмотрении другого дела объяснил, каким образом нужно продавать единственное жилье в рамках процедуры банкротства. Суть в том, чтобы полученных средств хватило на выплаты большей части долга. Кроме того кредитор или финансовый управляющий обязан купить новое жилье за счет средств, которые остались после погашения задолженности. При этом сначала приобретается новое жилье и лишь после этого должник лишается прав на старое.
Однушка взамен пятикомнатным хоромам
В 2021 году в России произошел первый случай с принудительной продажей квартиры должника и его переселением в другую квартиру. Аркадий, проживающий в Екатеринбурге, накопил долг в размере 21,4 млн. рублей и инициировал банкротство. Ему принадлежала двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 147,3 кв. м. Мужчина добивался исключения квартиры из конкурсной массы, так как она является его единственным жильем.
Первый суд удовлетворил данную просьбу, но апелляция приняла иное решение. Суд решил, что эта недвижимость является роскошью, поэтому обязал кредиторов подобрать должнику однокомнатную квартиру площадью 31,7 кв. м. Первая квартира была продана на аукционе, а вырученные деньги направлены на закрытие долга в банке.
Что делать, чтобы не отняли единственное жилье
Как отмечалось ранее, решение по таким спорам суды принимают на свое усмотрение. Для повышения шанса сохранения единственного жилья необходимо выполнение ряда условий:
Должник и его семья прописаны и проживают в нем на постоянной основе.
Другие члены семьи тоже имеют доли в недвижимости.
Квартира или дом приобретены до получения кредита, по которому инициировано принудительное взыскание.
Незначительная разница между стоимостью жилплощади и размером задолженности.
Если должник планирует признать себя финансово несостоятельным, ему не стоит предварительно распродавать недвижимость, чтобы в итоге осталось только единственное жилье. Будут проверены все сделки, заключенные до начала процедуры банкротства. Суд может признать их недействительными, а само имущество будет возвращено должнику. После этого будет решаться вопрос о том, какие из объектов будут реализованы на торгах.
Статистика: Добавлено viktorcok — Вчера, 17:31