Не шуметь, не задолжать. За что в 2025 году можно остаться без жилья

Есть несколько ситуаций, когда человека могут выселить из квартиры на законных основаниях. Причем не важно, является ли жилье его собственностью или используется по соцнайму, рассказали эксперты aif.ru.

Шум и антисанитария

Собственник квартиры может запросто лишиться своих прав на объект, если он нарушает права соседей.

«Сюда можно отнести ситуации, когда рядом с вами проживает очень проблемный сосед, - говорит юрист Сергей Гаврюшкин. - Кошки и собаки, которые постоянно шумят, стойкий неприятный запах, насекомые, антисанитария, — это не только неприятно. Это приводит к нарушению санитарно-эпидемиологических, пожарных, ветеринарно-санитарных норм. Можно поднять вопрос о выселении человека, но это крайняя мера».

Чтобы сладить с неудобным соседом, нужно обратиться в управляющую компанию, ТСЖ, а также ответственные ведомства - Россельхознадзор, Роспотребнадзор, орган местного самоуправления. Они проведут проверку и дадут человеку время на устранение нарушений. Если не помогает, администрация населенного пункта обращается в суд, который принимает решение о выселении соседа и снятия его с регучета. По словам Гаврюшкина, эта мера применима даже в том случае, когда жильё является единственным, поскольку вырученные от продажи деньги, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, выплачиваются нарушителю.

Использование не по назначению

Сосед организовал в квартире склад или мини-цех по приготовлению шавермы? Это незаконно и тоже может стать поводом для жалоб со стороны соседей. Чтобы не допустить изъятия жилья, нужно будет устранить нарушения по первому предупреждению уполномоченных органов. Либо попытаться перевести квартиру из жилого в нежилое и узаконить собственный бизнес.

Самовольная перепланировка

Из-за гипсокартонной несогласованной перегородки вряд ли кто-то будет выселять из квартиры. Но некоторые виды перепланировки согласовать попросту невозможно. Основанием для выселения собственников из жилья могут стать снос несущих стен, перенос отопления на балкон, пристройка лоджии с фасадной части дома, перенос газового оборудования и другие существенные вмешательства в планировку.

На самовольную перепланировку могут пожаловаться соседи, представитель управляющей компании или Госжилинспекции.

«По суду у собственника будет примерно полгода, чтоб вернуть помещение в первоначальный вид и оплатить штраф, - говорит юрист Лев Лев. - Если решение проигнорировано, жилье выставят на торги, а с вырученной суммы вычтут стоимость работ, которые нужны на приведение объекта в первоначальный вид. Оставшиеся деньги выдают на руки несговорчивому владельцу. Но шанс сохранить жилье есть: для этого до момента выставления объекта на торги нужно подтвердить суду, что все требования выполнены».

Долги за «коммуналку»

Выселить за них можно, если долг и пени по нему не платятся минимум полгода. Предварительно управляющая компания или поставщики ресурсов сначала будут предупреждать о том, что обратятся в суд.

Если собственник жилья не начнет платить, то начнется судебная тяжба, которая обычно заканчивается арестом имущества и продажей жилья для покрытия долгов. Один из таких случаев произошёл в Подмосковье: жильцы накопили долг более 500 тысяч рублей, и суд постановил изъять квартиру.

Кредитный долг

Человек купил в кредит квартиру, но вдруг лишился дохода или получил тяжелое заболевание и уже не может «тянуть» ипотеку. И тогда кредитор может изъять квартиру, выставить на торги и на вырученные средства погасить долг. Единственное ипотечное жилье тоже изымут, если оно находится в залоге банка. Не спасут наличие детей и отсутствие другого жилья, даже если заемщик воспитывает ребенка-инвалида.

«Ситуации могут быть совсем аховые, но не нужно опускать руки, - говорит адвокат Александр Щербинин. – Пробуйте встроиться в график платежей и наверстать просроченное. В суде обоснуйте, что причины нарушения графика были уважительные, а сложности – временными. Подтвердите, что возникли иные очень важные расходы, которые нельзя было исключить. Хорошо, если должник оповещал банк о своих сложностях и хотя бы частично пытался платить. Чем больше человек уже заплатил по кредиту, тем выше шанс, что суд встанет на его сторону и сохранит жилье».

Также можно тормозить пристава, чтобы он не успел обратить взыскание на жилье. Пишутся заявления, оспариваются действия пристава, а параллельно нужно искать покупателя на залоговое жилье. Продажа через пристава идет намного дешевле, чем при самостоятельной сделке. Если успеть реализовать жилье до действий пристава, то вырученная сумма будет выше – зачастую на 30-40%. Возможно, останутся деньги на то, чтобы снять или даже купить какой-то другой объект.

Для госнужд

Государство имеет право изымать недвижимость для строительства социальных объектов, дорог или другой инфраструктуры. Обычно собственникам предлагают компенсацию или равноценное жильё. Если человек отказывается подписывать соглашение или требует несоразмерно большую выплату, его могут обязать освободить жильё через суд.

Недействительная сделка

Суд может признать покупку квартиры недействительной и вернуть объект прежнему владельцу. Так происходит, например, если человек продал квартиру под давлением или по поддельным документам.

«Один из ярких случаев произошёл в Воронеже, где пожилая женщина, владелица квартиры, стала жертвой мошенников, - рассказал член Ассоциации юристов России Алексей Солдатов. – Аферисты, используя поддельные документы и злоупотребляя доверием пожилой хозяйки, убедили её продать недвижимость по заниженной цене. Затеп квартира была продана, и новый покупатель, не подозревавший о преступных махинациях, зарегистрировал сделку. Однако вскоре женщина обратилась в полицию, где было возбуждено уголовное дело. Суд, рассмотрев материалы дела, признал сделку недействительной, так как квартира была продана под давлением и с использованием обмана. В результате квартира была возвращена пожилой владелице, а покупатель понёс финансовые потери».

Банкротство владельца

Еще одна причина остаться без жилья – попытка списать долги через банкротство.

«Бывает, что человек когда-то продал квартиру, а потом пошел банкротиться, - подчеркивает юрист Вячеслав Курилин. - Эта сделка будет проверяться, и если она будет подозрительной – например, прошла по слишком низкой цене – то сделку могут оспорить, а жилье вернуть прежнему владельцу. Потерять жилье рискует не только банкрот, но и его супруг или супруга. Ведь взыскание могут обратить на совместно нажитое имущество, будь то недвижимость или автомобили».

Еще одно заблуждение связно с тем, что от потери жилья «защитит» маткапитал, который был когда-то вложен в недвижимость. В процессе банкротства сделку с маткапиталом тоже могут «откатить» назад.

«Более того, у банкрота могут забрать единственное жилье, если оно ипотечное, и заемщик не может выполнять кредитные обязательства, - добавляет Курилин. – Также человек может лишиться жилья, попадающего под категорию роскошного. Точных критериев по нему нет, но хрущевка в центре мегаполиса, конечно, роскошной считаться не будет. Роскошной признавали, например, двухуровневую квартиру площадью почти 200 «квадратов» в центре Екатеринбурга. Где, к тому же, проживал всего один человек. И тогда у банкрота не изъяли это жилье, а применяли замещение. В том же районе взамен роскошного приобреталось другое пригодное для проживания жилье взамен роскошного, а дорогостоящий объект продавали с торгов, чтобы погасить долги банкрота».

Банкротство – процесс небыстрый, и обычно у собственника есть около года, чтобы пользоваться своим имуществом. Если за это время у человека вдруг появились деньги – нежданное наследство или выгодная работа – то до момента продажи жилья он может представить суду план реструктуризации долгов. Если суд утвердит этот план, то человек сохранит квартиру.