Dr.-Schmeißer-Stift Eberbach: Patzaks Zahlen beziffern ein Millionenrisiko

Von Felix Hüll

Eberbach. Mit einer voraussichtlichen Rendite von gerade mal zwei Prozent wird der Verein Stiftung Altersheim Eberbach das Umbauvorhaben Dr.Schmeißer-Stift über eine zugrunde gelegte Laufzeit von 40 Jahren nicht finanzieren können. Der bestellte Wirtschaftsprüfer Dr. Michael Patzak riet demzufolge davon ab, die Pläne weiter zu verfolgen.

Der Prüfer der Gesellschaft PricewaterhouseCoopers legte den Vereinsmitgliedern beim Informationsabend seine Berechnungen nach verschiedenen Szenarien vor.

Eingangs erinnerte Patzak an die Ausgangslage zu den Plänen von Architekt Christoph Weidner, 34 Wohnungen für betreutes Seniorenwohnen in dem fünfstöckigen Gebäude mit 4775 Quadratmetern unterzubringen. Den angenommen Baukosten von damals 5,93 Millionen Euro standen Finanzmittel von 6,03 Millionen Euro gegenüber (1,6 Millionen Euro Eigenmittel, KfW-Kredit mit 3,4 Millionen Euro sowie je 514.000 Euro von Volksbank und Sparkasse).

Bei der hier entstehenden Finanzierungslücke von 169.000 Euro ermöglichten es aber die Einnahmen, die Schulden zurückzuzahlen und weiter liquide zu bleiben. Laut Patzak wären hier die Darlehen ab 2042 zurückerstattet und es blieben lediglich die Instandhaltungs- sowie eventuelle Renovierungskosten übrig. Die Renditezahl in diesem Fall: 4,8 Prozent.

Für den Verein und das Vorhaben nachteilig entwickelten sich jedoch die Baukosten; Patzak kalkulierte nun für ein aktuelles "Basisszenario" 900.000 Euro Bedarf mehr ein. Die von Sparkasse und Volksbank ursprünglich aufgenommenen Kredite wurden auf je 958.600 Euro verdoppelt. Bei den Mieteinnahmen (Quadratmeterpreise zwischen acht und zwölf Euro im Wohnbereich) ging Patzak davon aus, dass bei einer Vollauslastung 310.000 Euro zu verbuchen seien und die Miete alle fünf Jahre um fünf Prozent (etwa in Höhe der Inflationsrate) angehoben wird.

Gleichzeitig behielt der Prüfer im Auge, dass nach Jahren der Niedrigzinsphase die Banken von steigenden Zinsniveaus ausgehen und dass ab 2026 die Zinsbindungsdauer des Kredites ausläuft, so dass ab dann auch mit höheren Zahlungen zu rechnen sei. Patzak: "Die Miete wird nicht reichen, die Darlehen zu bedienen." Die Renditezahl in diesem Fall: zwei Prozent. Dem Verein fehlten in diesem Basisszenario 1,13 Millionen Euro zusätzlich benötigter Geldmittel.

Patzak hatte zudem mit veränderten Prämissen Berechnungen angestellt (zehn Prozent höhere Baukosten und entsprechend erhöhte Kreditaufnahme, abgesenkte oder erhöhte Mieteinnahmen, sowie Veränderung bei den Auslastungszahlen. Im ungünstigen Fall errechnete sich ein Finanzierungsbedarf von 2,7 Millionen Euro. Bei den günstigeren Zahlen ergab sich eine Rendite von 4,4 Prozent. Patzak: "Sie brauchen aber auch einen Puffer für Unvorhergesehenes." Die Baukosten stellten sich im Vergleich zu den Einnahmen so dar, dass sich das Projekt nicht trage. Patzak: "Ich sehe das als kritisch und risikobehaftet."

65 aus 418 Vereinsmitgliedern hatten im Dezember mehrheitlich beschlossen, das Umbauprojekt zwar zu verwirklichen, aber nur, wenn die Banken weiteren Kredit gewähren und ein externer Prüfer den Zahlen zustimmt. Letzteres ist nicht der Fall; bei einer voraussichtlich noch im März einzuberufenden Mitgliederversammlung will der Vereinsvorstand wie berichtet weitere "Ideen in petto" zur Entscheidung vorlegen, wie es nun weiter gehen soll. > Kommentar