Urteil am BGH in Karlsruhe: Mehr Klarheit bei Renovierungen

Von Anja Semmelroch

Karlsruhe. Ein Umzug bedeutet meistens Stress und angespannte Nerven. Gerade bei der Übergabe der alten Wohnung haben viele ein ungutes Gefühl - hoffentlich ist dem Vermieter alles hübsch genug. Aber muss ich überhaupt renovieren? Ein Urteil der obersten Zivilrichter am Bundesgerichtshof (BGH) von Mittwoch verschafft Mietern in dieser Frage mehr Klarheit. (Az. VIII ZR 277/16)

Worum geht es? Ein Mieter hatte seine Wohnung im niedersächsischen Celle vor dem Auszug selbst gestrichen. Dazu hatte ihn die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft aufgefordert. Der waren die Decken und Wände allerdings zu streifig - sie ließ für knapp 800 Euro einen Maler kommen. Bezahlen sollte das der Mieter. Er weigerte sich.

Wie ist die Rechtslage? Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Wohnung in Schuss zu halten. Davon darf allerdings abgewichen werden, und deshalb ist die Ausnahme seit langem zur Regel geworden. Laut Deutschem Mieterbund gibt es heute kaum einen Mietvertrag, der die sogenannten Schönheitsreparaturen nicht dem Mieter aufbürdet.

Schönheitsreparaturen - was bedeutet das? Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, also eben das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen. Das muss nicht unbedingt ein Handwerker erledigen. Solange der Mieter "fachgerecht" arbeitet, kann er auch selbst zum Pinsel greifen.

Also ein Blick in den Mietvertrag, und die Sache ist klar? So einfach ist es nicht. Denn etliche gängige Klauseln zu Schönheitsreparaturen haben Gerichte für unwirksam erklärt, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligen. Zum Beispiel dürfen Vermieter nicht vorschreiben, dass Küche und Bad zwingend alle drei Jahre zu streichen sind - egal, wie abgewohnt die Räume tatsächlich aussehen. Hat der Mieter so eine unwirksame Klausel in seinem Vertrag stehen, ist er fein raus: Er muss die Arbeiten gar nicht erledigen.

Was heißt das für den Streit aus Celle? Hier kommt eine wichtige BGH-Entscheidung von 2015 ins Spiel. Seither dürfen Mieter die Schönheitsreparaturen zumindest nicht mehr ohne Ausgleich aufgebrummt bekommen, wenn sie in eine unrenovierte Wohnung ziehen. Sonst müssten sie die Räume womöglich schöner hinterlassen, als sie sie vorgefunden haben. Der Mann hatte die Wohnung unrenoviert gemietet - hätte also gar nicht streichen müssen. Wäre da nicht eine Vereinbarung mit seiner Vormieterin. Mit ihr hatte er beim Einzug im Übergabeprotokoll abgemacht, dass er "Renovierungsarbeiten u. Tebo" (Teppichboden) übernimmt. Darauf pochte die Genossenschaft.

Wie haben die Karlsruher Richter entschieden? Zugunsten des Mieters. Die Richter entschieden, dass die im Jahr 2015 festgelegten Grundsätze auch bei einer Renovierungsvereinbarung wie in diesem Fall anwendbar blieben. Wenn zwei Mieter untereinander etwas vereinbaren, kann das keine Auswirkungen auf den Mietvertrag haben - schon gar nicht mit der Folge, dass der Vermieter behandelt wird, als hätte er die Wohnung renoviert übergeben.

Wer profitiert von dem Urteil? Darüber lässt sich streiten. Absprachen à la "Ich lasse die Küche da, dafür streiche ich nicht" seien für alte wie neue Mieter eine wunderbare Lösung gewesen, sagt Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Der Mieterbund sieht trotzdem die Mieter im Vorteil. Das Urteil gelte für alle bestehenden Mietverhältnisse, erläutert Justiziar Stefan Bentrop. Dort gehe es allein um die Frage: Renovieren - ja oder nein? Und das lasse sich künftig anhand der Klausel im Vertrag eindeutig beantworten.