La morosidad hipotecaria se concentra en los préstamos que financiaron más del 80% del valor de la vivienda
Hubo un tiempo en el que era habitual que un banco ofreciese a sus clientes la opción de financiar el 100% del valor de la vivienda que iban a adquirir. O incluso en ocasiones, más. Con el paso de los años y, especialmente con el estallido de la crisis financiera en 2008, se constató que esos créditos se convirtieron en los más problemáticos para las entidades financieras, guardando la mayor tasa de morosidad. Actualmente, cuando en algunos casos concretos se vuelve a hablar de financiar todo, o prácticamente, el valor del inmueble, las cuentas de los principales bancos del país muestran que los créditos que se concedieron por encima del 80% son los que guardan la mayor parte de la morosidad hipotecaria.
Los préstamos por encima del 80% del valor de la vivienda adquirida suponen apenas el 15% del total de la cartera hipotecaria (los préstamos que están en proceso de ser devueltos) de las cinco principales entidades del país (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia y Sabadell). Sin embargo, pese a tener un peso reducido en el total, acumulan el 62% de todas las hipotecas de dudoso cobro que tienen los bancos en sus balance, aquellas que acumulan algún retraso. En casos como BBVA o Bankia superan el 68% de la morosidad hipotecaria.
La banca viene de un año en el que la morosidad del sector se ha continuado reduciendo gracias a la mejora económica de los últimos ejercicios. El estallido de la crisis económica provocada por el coronavirus no se ha trasladado, por el momento, en un aumento de la morosidad en las hipotecas en España. A ello también han ayudado las moratorias y los ERTE, que han evitado que muchos hogares hipotecados pudieran quedarse sin ingresos por el cierre de algunos sectores económicos. En el sector bancario se mira más hacia el aumento que puedan traer los préstamos a empresas que las hipotecas.
Sin embargo, pese a la reducción de la morosidad, los balances de los bancos del ejercicio 2020 muestran que todavía tienen 10.418 millones de euros en hipotecas que arrastran al menos tres meses de retraso, como se suele cuantificar a un préstamo como dudoso. Así lo muestran los informes anuales de los bancos, que se presentaron hace unas semanas tras dar por cerrado el pasado ejercicio. De esos, más de 6.400 millones de euros están vinculados a hipotecas que financiaron más del 80% del valor del inmueble.
El 80% se ha fijado en el sector como una especie de barrera que los bancos intenta evitar en la concesión de los créditos. Los datos muestran la gran diferencia en la morosidad que tienen las hipotecas cuando superan esa barrera. La media de las principales entidades españolas apunta que si se ha financiado menos del 40%, la morosidad se sitúa ligeramente por encima del 1%. Sube hasta el 1,3% si la hipoteca se ha acordado por un valor de entre el 40% y el 60% en la banca. En el siguiente escalón, entre el 60% y el 80%, la morosidad sube hasta el 2,1%. Sin embargo, el gran salto se produce al superar el 80% financiado. En este apartado, la morosidad media del sector es del 13,6%, aunque en entidades como Bankia o CaixaBank supera de largo el 20%.
El banco más expuesto a los créditos que superan el 80% del valor de la vivienda de entre las principales entidades del país es BBVA. La entidad que preside Carlos Torres tiene casi uno de cada cuatro euros en esta modalidad de hipotecas y fue la primera que, en 2018, volvió a plantear para ciertos casos concretos ofrecer el 100% de la financiación. En el lado opuesto se sitúa CaixaBank, que es el grupo menos expuesto con solo el 8,7% de sus préstamos hipotecarios por encima de esa barrera. Cuando absorba Bankia los cambios serán mínimos ya que la entidad rescatada también tiene menos del 10% de sus hipotecas por encima del 80% del valor de la vivienda.
La baja morosidad que tienen los bancos en cartera hipotecaria obedece, entre otros puntos, a que las distintas entidades se han desprendido durante los últimos años de las carteras de mayor riesgo en favor de los fondos de inversión. Estas carteras incluían activos físicos que se cobraron por impagos, así como préstamos dudosos. Gracias a ello, fondos como Blackstone, Lone Star o Cerberus se han hecho fuertes en España, al tiempo que los bancos han logrado acercarse a las cifras de morosidad de otros países europeos, si bien todavía están por encima de la media comunitaria.
La comercialización de hipotecas por encima del 80% del valor del inmueble no han desaparecido en España, aunque sí vivieron en 2020 un freno al comienzo de la pandemia. Según los datos del Banco de España, durante el segundo trimestre del año, cuando se declaró el estado de alarma, solo el 8,3% de las hipotecas que se firmaron financiaron más del 80% de la vivienda, aunque en el segundo semestre se aceleró la concesión de préstamos de este tipo hasta cerrar el año en el 9,5%. Son datos que todavía están lejos de la era previa al estallido de la burbuja, cuando un 18% de las nuevas hipotecas llegaron a firmarse por encima del 80%.
A día de hoy ningún banco publicita de manera expresa una hipoteca por el 100%, pero existen en el mercado. Según el comparador bancario HelpMyCash, las ofertas por todo el valor del inmueble o, al menos, por encima del 90%, se circunscriben esencialmente a los pisos que los bancos tienen en su cartera. Estos inmuebles, heredades del crédito promotor impagado o de hipotecas de clientes, se venden con importantes descuentos y, en estos casos, las propias entidades se abren a financiarlas casi en su totalidad. Es el caso de bancos como Santander, Deutsche Bank, Abanca o Bankinter, según el citado portal.
Bancos como el Sabadell señalan en su memoria anual que el "riesgo" en operaciones por encima del 80% del valor de la vivienda corresponden principalmente a la cartera de entidades que fueron absorbidas en el pasado. Sin embargo, reconoce que también hay otras razones para conceder préstamos por encima de esa barrera como clientes solventes con acreditada capacidad de pago o aquellos que aportan garantías adicionales a las del propio inmueble que se busca adquirir. Sin embargo, por regla general, se suelen evitar porque, entre otras razones, la ley no permite que las hipotecas que financiaron más del 80% del inmueble puedan ser incluidas en las titulaciones, como se llama a la operación por la cual un banco vende estos créditos a un tercero, por lo que es la entidad la que asume todo el riesgo de estos préstamos.
Actualmente, la media de las hipotecas que se firman en España se hacen al 65,2% del valor del inmueble, según las citadas estadísticas del Banco de España, recuperando las cifras previas al estallido de la pandemia y que venían señalando una senda ligeramente al alza en los últimos años. Esta evolución viene a mostrar que la mejora económica y la vuelta de la demanda para la adquisición de vivienda tras años frenada por la crisis económica han llevado a los bancos a abrir un poco la mano, facilitando una financiación que cubre una parte más amplia del inmueble.