La revancha del real estate corporativo: cómo serán los nuevos edificios de oficinas

Desde la desarrolladora apuestan a la vuelta a las oficinas. Hoy, construyen un nuevo edificio corporativo en Núñez, y avanzan con la cuarta torre residencial de su marca Le Parc en Punta del Este.

Tras varios meses de insistencia, y a pesar de que optaron por mantener el perfil bajo durante los últimos tiempos, en Raghsa accedieron a ser entrevistados. Desde que se inició la pandemia, en reiteradas oportunidades se les consultó sobre su evaluación del real estate corporativo, pero prefirieron ser cautos y medir sus palabras mientras seguían adelante gestionando sus activos, sus obras y proyectos.

Finalmente, con el panorama más claro, Mariano Vega, su gerente General y director, dialogó en exclusiva con Apertura. Y dio revancha: analizó el mercado argentino, las nuevas demandas sobre los espacios de trabajo, sus proyectos en curso y por lanzar, así como sobre sus expectativas para el sector.

Hace más de 17 años que este contador público se sumó a la desarrolladora focalizada en edificios corporativos para renta (categoría triple A y certificados LEED) y de vivienda premium con fines de venta, que tiene a la exclusiva marca Le Parc como emblema. Luego de ejercer la gerencia de Administración Financiera y asumir en 2017 como director de esta compañía presidida por Moisés Khafif, su debut como gerente General se oficializó el primero de marzo de 2020... 19 días después, en la Argentina se decretaba la cuarentena obligatoria por la pandemia. Las oficinas de actividades no esenciales cerraron en todo el país y las obras se paralizaron.

"Mi timing es muy bueno", ironiza al hacer referencia a su "bautismo de fuego". Aunque ya fuera de broma destaca que, a pesar de todo, pudo "surfear la pandemia con muy buenos números".

Por aquel entonces la compañía estaba abocada a cerrar los últimos contratos de alquiler de su nueva estrella: el Centro Empresarial Libertador (CEL), su torre de oficinas ubicada en Avenida del Libertador 7208, en el barrio porteño de Núñez. Es el "edificio más grande del país", de 100.000 m2 de superficie total y 62.000 m2 rentables, cuya construcción la empresa había finalizado en enero de ese mismo año. También desde la desarrolladora se encontraban ultimando los detalles del proyecto de la nueva torre de oficinas -de 50.000 m2 totales y 24.000 m2 rentables- que empezaron a construir al año siguiente en la manzana contigua, delimitada por esa avenida, Campos Salles, Arribeños y Manuela Pedraza.

Según detalla Vega, la actualidad encuentra a Raghsa dedicada al avance de esta obra que demandará US$ 60 millones de inversión, a colocar los últimos metros vacantes en el CEL mientras negocian la adquisición de un nuevo terreno en el Corredor Norte porteño, también con la idea de desarrollar oficinas. En tanto, en el ámbito internacional, avanzan con la preventa de su cuarta torre Le Parc en Punta del Este, Uruguay.

¿Cómo los encontró la pandemia y cómo están hoy?

En enero de 2020 habíamos finalizado la construcción del Centro Empresarial Libertador (CEL), con sus 100.000 m2, y dos meses después cada uno tuvo que irse a su casa por la pandemia. Si bien habíamos terminado la obra, había muchos inquilinos que estaban con obra interna para hacer su layout e incluso algunos no habían podido empezarlas porque estaban en etapa de diseño.

Cuando finalizamos la construcción debíamos tener un 60 por ciento (de la superficie rentada). No obstante, si bien gran parte ya estaba tomada, durante la pandemia alquilamos como 20.000 m2 nuevos. ¡Algo impensado en ese contexto! Actualmente estamos en proceso de la firma del último contrato. Nos queda un piso y medio disponible pero ya tenemos al cliente.

Ante la crisis y el avance del home office, ¿ninguno de los inquilinos que ya tenían como cliente les solicitó reducir superficie de oficinas?

Una sola empresa rescindió el contrato, pero fue cubierta por otra. Hubo clientes que dado que su actividad se había visto afectada por la pandemia, nos pidieron algún descuento temporal en el alquiler o financiamiento así que atendimos las necesidades de cada uno en particular.

Pero prácticamente no nos vimos afectados. Como referencia, en el pico de la pandemia -que fueron solo uno o dos meses- facturamos el 85 por ciento de lo contractualmente firmado. Es decir, de lo que hubiéramos facturado sin pandemia.

El tipo de edificios que nosotros tenemos -triple A-y el perfil de clientes -corporaciones y empresas internacionales- son los que menos se resintieron; no pasó lo mismo con los edificios de oficina clase B.

¿Quiénes tomaron metros en este contexto?

Muchas empresas de ese tipo aprovecharon la pandemia para pasarse porque estaban tal vez en locaciones de clase B o edificios no green y entonces en esos meses (de cuarentena) podían hacer obras y subir de categoría al ir a edificios de primera línea. Tal vez redujeron superficie, pero pasaron a plantas más eficientes. Quizá su budget era el mismo pero están en un edificio en el que los empleados se van a sentir mejor y querrán retornar a la oficina por todo lo que el edificio les brinda en cuanto a seguridad, amenities, gimnasio y vestuarios.

Más allá del CEL, ¿en todo el portfolio de edificios la ocupación acompañó durante la pandemia?

Sí, el problema más grande fue en Puerto Madero. Madero Office es el edificio que más vacancia tiene porque uno de los clientes que estaba decidió dejar sus pisos. Ahí tuvimos reducción de metros. Es el único. Alquilamos algunos, otros pisos se vendieron y esperemos ahora alquilar lo que falta pero es en el único en el que perdimos metros.

¿A cuánto asciende el stock de oficinas que tienen en renta actualmente?

Tenemos 130.000 m2 rentables. En los últimos cinco años, nuestra cartera de metros alquilables aumentó 20 por ciento anual en promedio.

Sucede que si una empresa necesita alquilar, por ejemplo, 5000 m2 en bloque tiene que venir a nuestros edificios porque somos los únicos que tenemos esa cantidad de metros tan importante. En realidad, que teníamos porque ya casi completamos el CEL. Ahí tenemos plantas de 2500 m2.

Últimas tendencias

¿Cómo serán los nuevos espacios de trabajo?

En los últimos años las grandes compañías que estaban en plantas de 700 u 800 m2 empezaron a pedir plantas de mayores dimensiones porque obviamente son mucho más eficientes y abaratan costos. Se puede tener una sola recepción, no hay movimientos verticales y demanda menos tiempo. Brinda muchísimas ventajas.

¿Y los cambios que vinieron con la pandemia?

Durante este tiempo surgían dudas sobre si las oficinas iban a desaparecer y la gente trabajaría desde su casa, pero, aunque fue muy lindo los primeros meses, después todos estaban deseando volver a las oficinas porque la forma de trabajo es diferente. Lo que recibo de los clientes es que si bien la pandemia trajo cambios y algo de home office quedará, habrá un mix.

Eso desencadenará nuevas metodologías de trabajo y otras características que se están solicitando. Siempre escuchamos a los clientes y para nuestros inquilinos lo más importante es que sus empleados estén lo mejor posible. Eso evita la rotación. Así que cada edificio que hacemos va superando al anterior. Además del diseño buscamos siempre incorporar las últimas tecnologías. En el caso de los edificios más antiguos, los actualizamos.

Antes de la pandemia y de los últimos años de crisis económica, el mercado de oficinas era de alta rentabilidad, pero quedó golpeado. ¿Cómo proyecta que será el futuro del real estate corporativo?

Nuestra experiencia fue buena. Desde mi punto de vista, fue un éxito total. Estar en la trinchera y haber sobrepasado la pandemia con los números y las situaciones que vivimos -además de atender todo lo mencionado- resultó excelente en ese contexto.

Aunque, siempre el mercado corporativo de oficinas está atado al país. Actualmente, por las características del tipo de edificio y de planta que arman las compañías para que sus empleados se sientan a gusto, hace que donde antes asignaban 8 m2 por empleado, hoy toman 12 m2. Se le dan más metros a cada uno entonces esto compensa si hay rotación o si se asigna algún día de home office al 20 por ciento del personal. Por eso no nos disminuyó la cantidad de metros requeridos por los clientes. Pero, más allá de esto, si la Argentina progresa y crece, las empresas requieren más metros y el mercado corporativo -sin dudas- también lo hará.

El mercado de hoy

¿Cómo son sus proyecciones sobre la economía argentina?

Estamos bastante complicados pero si no fuéramos optimistas, no estaríamos construyendo el edificio de Núñez. Nuestra idea es que esto se recomponga. Obviamente, va a llevar su tiempo, pero también lleva tiempo hacer nuestro edificio así que esperemos que, antes de que lo terminemos de construir, la economía haya mejorado.

¿Qué se necesita para que la economía se encamine y el real estate crezca?

El mercado tiene una capacidad de absorción de metros limitada por el crecimiento que puede tener la economía del país o las empresas, que son en definitiva las que requieren los metros.

No solo para el real estate, para cualquier actividad lo que se necesita es un poco de previsibilidad. Simplemente, tener reglas claras y previsibilidad. Es lo único que se pide. Con eso, después el argentino desarrolla e invierte.

La Argentina tiene todo: hay edificios de calidad y las empresas encuentran mano de obra calificada de primerísimo nivel por lo que también las multinacionales buscan asentarse en el país. Con reglas claras, yo y la mayoría de los argentinos vamos a estar contentos.

Nuevos proyectos corporativos

¿Qué nos puede adelantar sobre el proyecto y estado de avance del nuevo edificio de oficinas que comenzaron a construir en Núñez?

La torre corporativa de Campos Salles es una inversión de US$ 60 millones. Pronto anunciaremos el nombre y más detalles, pero lo que puedo contar es que implicará 50.000 m2 de construcción, 24.000 m2 rentables. Este edificio está todavía más pensado hacia el wellness, el bienestar de las personas. ¡Hasta habrá parrillero! Además de todo lo que tiene el edificio anterior, contará con muchísimo verde. Vamos a tener una plaza verde transitable y aprovechable como para que la gente pueda estar en el exterior. Está pensado con todas las comodidades tecnológicas como para que uno se pueda conectar con la notebook mientras está recostado en el parque. Serán 24 plantas libres además de entrepisos.

¿Por qué optaron por construir dos edificios de oficinas tan próximos?

Replicamos la experiencia que tuvimos en Puerto Madero porque nos dio muy buen resultado. Ahí, en dos manzanas contiguas, tenemos Madero Office y Madero Riverside. La sinergia que hay entre ambos edificios nos permite compartir recursos y reducir costos así que esperamos armar también un polo de oficinas en Núñez que arroje aún mejores resultados.

Más allá de estas características, al ser un proyecto surgido de la pandemia, ¿tendrá alguna particularidad que responda a las nuevas formas de trabajar?

Para esta etapa pospandemia, los clientes nos están pidiendo que los empleados vuelvan a la oficina pero que se sientan como en su casa. Es decir, que se trabaje en la oficina con comodidad pero sin los ruidos o incordios que puede significar estar en el hogar.

¿Ya reciben consultas de interesados en este proyecto?

Recién estamos haciendo el pozo. Nos encontramos en la etapa de excavación y de subsuelos. Desde que se arranca la obra de un edificio hasta que se entrega pasan unos tres años y medio así que todavía falta mucho. Sin embargo, ya vinieron algunas empresas a preguntar para tenerlo en vista porque las compañías que necesitan alquilar 5000, 6000 o 10.000 m2 no tienen otras opciones.

En un marco económico tan complicado como el actual, ¿por qué continúan apostando a la construcción de oficinas en el país?

Dentro de cuatro o cinco años nadie sabe qué sucederá en el mundo y en la Argentina es más difícil todavía. Pero, si no se tuviera una mentalidad optimista -que los desarrolladores siempre la tenemos- nunca se lanzaría un edificio. Cuando empezamos el CEL, no sabíamos que casi lo terminaríamos de alquilar en medio de una pandemia, ¡era algo impensado!

¿Ya avanzan con otro proyecto de desarrollo luego de Campos Salles?

Generalmente terminamos un proyecto e iniciamos otro así que ahora ya tenemos otro en vista. Si queremos que la rueda siga rodando, siempre tenemos que estar cuatro años adelante pensando en el próximo.

¿Sería en tierra que poseen o que están buscando?

Estamos en el proceso de negociación para la compra de la tierra así que no puedo decir más.

¿Zona?

En el Corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires.

¿Continuando el eje de Núñez?

Exacto.

¿También sería un proyecto de oficinas?

También oficinas.

Potencial residencial

En Argentina, ¿continuarán enfocados en desarrollar únicamente oficinas?

Siempre está abierta la posibilidad de construir otro Le Parc, pero depende de la tierra. Es decir, si hoy apareciese el terreno con las características, la capacidad constructiva, la ubicación premium y las dimensiones que requiere el desarrollo de una torre Le Parc, lo haríamos. Esas tierras las tenemos en vista. Sabemos cuáles son las que queremos. El tema es que hoy por hoy están en manos del Gobierno de la Ciudad así que estamos a la expectativa de que salgan a subasta pública o de que en algún momento las vendan.

¿Es decir que creen que el mercado residencial también funciona bien?

Totalmente, para el segmento premium -y más la marca Le Parc- hay mercado. Lo vemos en Punta del Este.

Allí ya construyeron tres torres con esa marca, ¿tienen idea de lanzar algún nuevo proyecto?

En diciembre lanzamos la preventa de Le Parc Torre 4, en la zona de La Brava, pegada a la torre anterior. Será una inversión de US$ 65 millones. De 96 departamentos, en solo 30 días vendimos el 65 por ciento.

¿Cuentan con banco de tierras?

Sí pero no en Argentina, tenemos en Punta del Este.

¿Planean seguir creciendo en otros países?

De la región, solo en Uruguay.

¿Y fuera de la región?

En Estados Unidos incursionamos con la compra de un edificio de departamentos residenciales en Manhattan, Nueva York, para alquilar. Está en una zona premium, frente a la plaza Union Square (N. de R.: One Union Square South adquirido a fines de 2020 por US$ 211 millones).

¿Están conformes con los resultados de esta operación?

Muy conformes.