SCPI : pourquoi la revente des parts vire au casse-tête
Sale temps pour les détenteurs de SCPI. Les nuages s’accumulent au-dessus de ces sociétés civiles de placement immobilier, qui permettent aux épargnants d’investir avec quelques milliers d’euros dans un parc de bureaux, commerces ou entrepôts, et d’en percevoir les loyers à proportion de leur mise. Certes, les revenus sont toujours au rendez-vous, avec un rendement moyen stable à 4,52 % l’an dernier. Mais il devient de plus en plus compliqué pour les détenteurs de SCPI de se séparer de leurs parts, alors que de nombreux supports ont vu leur prix baisser. C’est même mission impossible pour certains fonds !
Les offres de rachat se sont multipliées au cours des derniers mois, alors que les souscriptions se sont, elles, taries. Conséquence, il y a embouteillage et le marché se grippe. En fin d’année dernière, 2 milliards d’euros de parts étaient en attente de trouver preneur, selon l’Aspim, l’association professionnelle du secteur. Pour quatre SCPI, cela représente plus de 10 % de la capitalisation totale du produit : Pierrevenus d’Aestiam, Novapierre Résidentiel de Paref Gestion, ainsi que LF Grand Paris Patrimoine et Crédit Mutuel Pierre 1 de la française REM.
Pour dix autres produits, ce problème d’illiquidité concerne 5 % de leur encours, dont quelques poids lourds du secteur comme Primopierre de Primonial REIM, Epargne Financière de la française REM ou encore PFO2 de Perial AM. Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea, évoque dans l’observatoire des SCPI publié mi-février la possibilité de voir certains acteurs transformer leurs fonds actuellement à capital variable en SCPI à capital fixe. Une évolution qui permettrait aux détenteurs de parts désireux de les revendre d’ajuster leur prix à la baisse, jusqu’à trouver un acquéreur.
L’hémorragie est encore plus sensible pour les fonds immobiliers liquides, tels que les sociétés civiles immobilières (SCI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), commercialisés via l’assurance-vie. Les performances de ces catégories de produits ont été mauvaises en 2023, avec des baisses respectives de 6,8 % et 7,6 %. Pour enrayer la chute, certains acteurs ont décidé de plafonner les retraits sur ce type de supports, à l’instar de Sofidy sur son OPCI Sofidy Pierre Europe et sur sa SCI Sofidy Convictions Immobilières. La société de gestion a aussi ajouté à cette dernière des frais de sortie de 3 %. Las, les difficultés de liquidité ne devraient pas se régler dans l’immédiat, d’autant que de nouvelles baisses de valeur ont été annoncées, notamment chez Primonial. La SC Capimmo, leader du secteur, a ainsi perdu près de 20 % en un an.