¿Una etiqueta de riesgos climáticos para los edificios? “Hay que informar cuanto antes de los peligros futuros"
En los últimos años, bancos de todo el mundo han empezado a analizar los costes económicos de adaptarse al cambio climático. En Países Bajos, con el 26% del territorio por debajo del nivel del mar –lo que supone el 60% de la población, gran parte de la economía y sus principales ciudades: Ámsterdam, Rotterdam y La Haya– el calentamiento global es un tema especialmente sensible. Preocupados por la falta de planificación de riesgos climáticos asociados al mercado de la vivienda, los mayores bancos del país, ING, Rabobank y ABN AMRO se han puesto con ello.
Sorprende que las entidades financieras, acostumbradas a tratar la vivienda como un bien de consumo mas que como un derecho, se interesen por este asunto, pero Sandra Philippen, economista jefa de ABN AMRO y una de las principales autoras de un reciente informe sobre el tema, lo explica así: “Un banco solo puede tener beneficios si las personas y empresas que componen su cartera de clientes son resilientes”. Aunque el estudio plantea más preguntas que respuestas, abre el debate sobre la necesaria adaptación de este mercado al cambio climático con una propuesta polémica: crear una etiqueta de riesgos climáticos. Y aporta un dato revelador, Países Bajos gastará más este siglo en conseguir que las viviendas sean energéticamente neutras que en prevenir inundaciones.
¿Por qué los bancos están interesados en ofrecer asesoramiento sobre adaptación al cambio climático de los hogares y por qué debería la gente confiar en sus recomendaciones?
Esto va a sonar a frase promocional, pero pienso que un banco solo puede tener beneficios si las personas y empresas que componen su cartera de clientes son resilientes. Siempre ha habido riesgos, de recesión, geopolíticos, ahora de guerras. El cambio climático es uno nuevo, las empresas y los hogares corren el riesgo de no mantenerse estables y resilientes. Y si ellos no lo son, el banco tampoco puede serlo. Pero también hay una parte financiera, si una vivienda se declara en bancarrota es una pérdida para el banco, por lo que está en el interés del banco que haya estabilidad.
¿Cuáles son los principales riesgos climáticos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario en su país?
Hemos analizado los riesgos derivados del cambio climático y de la subida del nivel del mar, pero también aquellos como las mejoras en eficiencia energética para adaptar la vivienda al calentamiento global. Lo más caro, con diferencia, es conseguir ser energéticamente neutro (consumir y producir la misma cantidad de energía). Esto supone el 2% del PIB del país. Cuando hablamos de cambio climático, la gente siempre piensa en inundaciones porque Holanda está muy por debajo del nivel del mar. En realidad, prevenir esas inundaciones es lo más barato, un 0,1% del PIB. De hecho, los expertos nos dicen que las probabilidades de inundaciones para este siglo están disminuyendo, no aumentando. Por último, los problemas con los cimientos en mal estado se sitúan entre los dos anteriores, en el 0,2% del PIB. Es importante tener esta visión global y ser conscientes de que un país rico como Países Bajos puede afrontar estos costes.
Una de las recomendaciones más llamativas del estudio es la de crear una etiqueta de riesgos climáticos para cada propiedad del país que, según ustedes, incentivaría al propietario a prevenir riesgos potenciales y además reflejaría de forma más justa el precio de la vivienda. ¿Qué información incluiría esta etiqueta?
Eso es todavía una incógnita. Sería perfecto tener un sello que especificara la situación climática, los riesgos futuros para daños específicos, en euros y para cada vivienda, pero es utópico porque hay que tener en cuenta muchos aspectos. Por ejemplo, aquí los veranos cada vez son más secos, con más olas de calor y lluvias torrenciales. El nivel de las aguas subterráneas fluctúa mucho más y eso no es bueno para las casas construidas antes de 1970, que tienen los cimientos de madera y empiezan a pudrirse cuando no están bajo el agua. Pero hay otros factores que también afectan a los cimientos de una casa. Así que va a ser muy difícil que una única etiqueta englobe todos los riesgos que puede haber en toda la geografía y para todas las viviendas.
¿Debería haber entonces distintas etiquetas para distintas zonas y riesgos?
La cuestión es: ¿cuándo tienes suficiente información específica como para crear una etiqueta climática que le dé a la gente una idea más precisa de los riesgos que afronta y lo que le pueden costar? Necesitamos información de cada edificio, no de cada barrio.
Asociaciones de propietarios como Vereniging Eigen Huis ya han dicho que esto va a ser muy costoso y lento.
No estoy de acuerdo. Debemos reunir todas las piezas del puzle, manteniendo la privacidad. Le doy un ejemplo: en el pequeño municipio de Zaandam el gobierno local ha introducido un mapa de riesgos y estimaciones de daños de cimientos para distintas calles y barrios. Es una conversación que el vendedor, comprador e inmobiliaria están obligados a tener. La calidad de los cimientos se menciona en los impuestos de la venta y hace que el precio de una vivienda varíe, según nuestros cálculos, un 15%, unos 60.000 euros de media, dependiendo de si esos cimientos tienen problemas o están restaurados. Esos mismos 60.000 euros es el coste que el comprador tiene que pagar para renovar los cimientos. Esto es muy buena noticia, cuando informas del riesgo recibes una reducción en el precio y el comprador puede invertir esta reducción en la financiación de las reparaciones.
Pero el vendedor no estará muy contento con eso.
Bueno, por un lado, tenemos al vendedor, que quizá pensaba que estaba a salvo de problemas derivados del clima o nunca se lo había planteado. De pronto, descubre que existe riesgo en su área y su casa no tiene el valor que pensaba. Esto no es agradable, por supuesto. Pero ese propietario ha visto cómo el precio de su vivienda se ha incrementado enormemente en los últimos años. Solo en 2023 la gente que tenía una casa ganó de media 75.000 euros. Si introducimos una etiqueta climática esa ganancia se reduce, el propietario sufre un revés. Pero se trata de repartir el problema entre el propietario presente y futuro. Para ser justos hay que informar de los riesgos tan pronto como se conocen y dejar que el mercado corrija el precio.
En el futuro, el cambio climático va a causar más daños que hoy desconocemos, no menos. Si vendemos una casa con un problema oculto no es justo porque el comprador tendrá más problemas con los que lidiar en el futuro. Además, el mercado holandés de la vivienda está causando mucha desigualdad. Algo que corrija, o al menos no agrave la situación, es bueno.
La Agencia de Medio Ambiente e Infraestructura ha revelado que unos 800.000 edificios, casi el 10% del parque de viviendas del país, tiene o podría tener problemas de hundimiento “entre razonables y serios”. Teniendo en cuenta que el 60% de la cartera de su banco está dedicado al mercado inmobiliario, ¿cuántos de sus clientes están afectados y cómo van a ayudar a quienes no puedan pagar los hasta 100.000 euros que cuestan las reformas?
A mí también me sorprendió la cifra así que hablamos con muchos expertos. Es cierto que el problema afecta a casi una de cada nueve casas, pero en el 80% de los casos los daños suponen entre 2.000 euros y 5.000 euros. Solo el 5% o el 8% sufre daños valorados entre 60.000 euros y 100.000 euros. Los cimientos suelen durar unos 90 años y muchas casas son muy antiguas así que hay que ir renovándolas, si bien es cierto que el cambio climático está acelerando este proceso.
Entre nuestros clientes el porcentaje de propietarios que quizá no puedan afrontar estas reparaciones es menor del 5%. Esto ocurre, entre otras razones, porque el valor de las viviendas es mucho mayor que la hipoteca y por lo tanto la gente tiene margen para financiar las reparaciones. Hemos analizado en qué barrios se dan riesgos climáticos múltiples y al mismo tiempo los edificios tienen un valor relativamente bajo y los dueños unos salarios modestos; hemos encontrado 90 vecindarios (de un total de 3.000 en todo el país) que quizá carecerían de los recursos necesarios.
¿Y cómo ayudarían, como institución financiera, a los más desfavorecidos?
En principio, los propietarios tienen que ser responsables de financiar sus reparaciones. El papel del banco no es financiar más allá de lo que el cliente puede gestionar. Pero para aquellos que no pueden hacer frente a los múltiples riesgos y costes, la ayuda tiene que llegar del gobierno y con una visión holística, es decir, que no sean específicos, solo para los cimientos, sino que si la vivienda tiene además mala eficiencia energética se pueda instalar calor geotermal para ahorrar costes.
¿Pero las instituciones financieras están dispuestas a tomar medidas para ayudar en los casos más vulnerables? Hasta cierto punto, no es culpa del propietario.
Esto son dos preguntas distintas. De quién es la culpa por el daño causado es una cuestión importante y el problema es que hoy en día es muy difícil establecer la relación entre una decisión que se haya tomado sobre, pongamos, la gestión de aguas subterráneas y el daño causado. La otra cuestión es quién es responsable de minimizar el daño. Nosotros hemos hecho el estudio y entregado las conclusiones a la Asociación Nacional de Bancos, que se encarga de decidir la responsabilidad de las entidades financieras. Una de las consideraciones que podrían barajar es cómo los bancos velan por los intereses de los clientes. ¿Significa esto asegurarse de que los propietarios pueden lidiar con los riesgos que surjan? Cómo se haría esto, no lo sé. Afortunadamente no me encargo de eso.
¿Deberían los vecinos europeos aprender del debate que se está abriendo en Países Bajos y empezar a planificar de cara al futuro?
Sí, por supuesto. Mi hermana vive en España, en Ontinyent, cerca de Valencia. Gestiona un viñedo y estoy al tanto de lo que pasa con las sequías y las lluvias torrenciales. Será diferente en cada país, pero creo que la lección más importante es que todos los países tienen que empezar a analizar esto.