Že se v Česku povolování zkrátí na rok, to je chiméra, říká developer Kunovský

V Praze připravuje čtyřicet tisíc bytů na pozemcích o rozloze kolem jednoho a půl milionu metru čtverečních. Jediný vládce Central Group a největší tuzemský rezidenční developer Dušan Kunovský posouvá výstavbu svých několikamiliardových velkých čtvrtí.

Dvanáctý nejbohatší Čech podle loňského žebříčku Forbesu staví a plánuje výstavbu na Žižkově, v Hloubětíně, v Ruzyni, na Kavčích horách nebo třeba v Modřanech. A výhradně Prahy se plánuje držet i nadále. „Je to důležité pro znalost trhu a konkrétních lokalit a také musíme být čitelní a uchopitelní pro úředníky, politiky a klienty,“ vysvětluje v rozhovoru pro Forbes.

V něm Kunovský také bilancuje uplynulých třicet let, během nichž budoval od základu společnost Central Group. „Jak člověk stárne, hledá v byznysu i něco víc. Nějaký hlubší smysl a dívá se na svoji práci v širším společenském kontextu,“ říká developer, který často a rád promlouvá i do veřejného dění.

V poslední době je třeba velkým kritikem nového stavebního zákona, který nabyde plné účinnosti letos v červenci.

Central Group letos oslavil třicet let na trhu. Jak moc se za tu dobu firma změnila? Začínal jste s prodejem pozemků pro rodinné domy, teď stavíte velké městské čtvrti…

Je pravda, že vývoj za těch třicet let byl velký. Ze začátku jsem vůbec nepředpokládal, kam to všechno míří. Spousta věcí se povedla, spousta věcí se ale také nepovedla, jak to tak v životě bývá. Ale snad jsou za námi ty povedené věci vidět.

Byl ten vývoj k tomu, co Central Group dělá teď, postupný, nebo jste si už od začátku říkal, že chcete jednou stavět tisíce bytů na velkých brownfieldech?

Já si myslím, že vize to rozvinout někam dál u mě byla, ale představu, že se to může posunout do dnešního rozsahu, jsem asi neměl. Už jsme v Praze postavili nějakých dvacet tisíc bytů a skoro čtyřicet tisíc dalších aktuálně připravujeme, což je vlastně jedno celé krajské město typu Zlína.

Chystáme celé velké městské čtvrti, kde to nejsou jen bytové domy, ale je tam provázanost na školství, živý parter, služby, obchody, restaurace, kavárny, zdravotnictví, zeleň.

Začátky přitom byly poměrně skromné, protože nebyly peníze. Koneckonců development se tu teprve všichni učili. Když jsem skončil studia v Cambridge, tak jsem se rozhodl se vrátit a nepřijmout nabídku v Anglii, i když jsem uvažoval o nabídkách několika právních firem.

Ale mám Prahu natolik rád, že jsem se rozhodl vrátit a nastoupil tady do advokátní kanceláře. A dostal jsem na starost agendu nemovitostí. Tím jsem se postupně v realitním trhu nějak zorientoval. A přišlo mi, že bych nějaké své nápady mohl rozvinout.

Tak jste se dostal k pozemkům pro rodinné domy?

Tenkrát v devadesátých letech tady byla obrovská poptávka po rodinných domech. Spousta lidí bydlela v panelácích v různém stavu zanedbanosti a s nabytou svobodou přišla touha uniknout ze sídlišť do zeleně, koupit si parcelu a postavit si vlastní dům. Teď už se ten trend zase obrací, jak se město rozvíjí, a je patrná spíš snaha zahušťovat město.

V tom prstenci kolem Prahy ale tenkrát byly velké zóny s pozemky k parcelaci. Majitelé pozemků je nechtěli prodávat levně, ale chtěli se dostat k co nejlepším penězům. A nepospíchali na to. My vytvořili systém, kdy jsme jim nabídli rozvoj a parcelaci těch pozemků a oni pak postupně ty jednotlivé parcely prodávali přes nás jako stavební parcely. 

V čem to bylo tak úspěšné?

Byl to možná jeden z klíčových nápadů v rozvoji Central Group, který nám umožnil fakticky vstoupit do developmentu bez peněz. Dokázali jsme z toho pokrýt náklady, ale ještě postupně vytvářet zisk a první kapitál, což nám umožnilo některé pozemky skupovat a rozvíjet už samostatně a postupně vytvořit nabídku rodinných i řadových domů.

Postupně jsme přešli k menším bytovým domům na okraji Prahy, pak byly větší bytové domy a zlom byl někdy v roce 2004 s projektem Nového Zahradního Města.

To byl tehdy největší bytový projekt v Praze, který nám pomohl stát se největším rezidenčním developerem. Protože jsme byli dobře připraveni, povedlo se nám pak koupit a rozvinout další pozemky a postupně to celé prošlo takovou evolucí. Bohužel se nám ale pořád úplně nedaří bojovat se schvalovacími procesy.

To je téma, které řešíte často. Proč to podle vás došlo do dnešního stavu, kdy se na stavební povolení čeká dlouhé roky?

Problém začal s předchozím stavebním zákonem, který byl schválený v roce 2006. Jelikož byl špatný, musel mít šestadvacet novel, kdy byla jedna horší než druhá. Byla to klasická cesta do pekel dlážděná dobrými úmysly.

Z toho, co nám dřív při schvalovacích procesech trvalo dva roky, se stalo deset let. A přestože už je v dohledu nový stavební zákon, který má teď nabýt plné účinnosti od 1. července, obávám se toho, jak jeho uvedení do praxe dopadne.

Já nechci brečet nad tím, jestli měl být takový, nebo onaký a jestli ta jeho novela byla správně, nebo ne, teď jde hlavně o to, jak se připraví prováděcí předpisy, jak dopadne digitalizace a jak se to celé uvede do praxe.

Doufejme v to nejlepší, protože ta změna je nutná. Je na tom celospolečenská shoda, že deset let čekat na stavební povolení není normální, že to výstavbu zdražuje. Máte v tom deset let neproduktivně uložené peníze a ten byznys se pořádně nedá plánovat.

Jak se na nový stavební zákon připravujete? I z vašich dřívějších prohlášení jsem pochopil, že očekáváte spíš chaos než nějaké zlepšení…

My jsme to už v březnu komentovali na úvodní konferenci Summitu stavebního rozvoje. Obavy trhu ohledně připravenosti stavebních úřadů jsou velké. Vyškolení státní správy na digitalizaci, připravenost prováděcích předpisů, materiální vybavení pro úředníky… to všechno je zkrátka velmi problematické.

Stále jsme ubezpečováni, že to proběhne v klidu. Teď proběhla nějaká první prezentace těch věcí, kde ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš prezentoval poprvé portál stavebníka a celkovou digitalizaci. Uvidíme.

Doufáme v nejlepší, ale připravujeme se na to, že to celé může být několik měsíců paralyzované. Proto se snažíme co nejvíc věcí podat do konce června podle stávajícího stavebního zákona, protože je to zatím pro nás uchopitelnější, byť v tom novém zákoně by mělo být zjednodušení.

Ta změna proběhnout musí, tak doufejme, že to klapne. Nevěřím ale tomu, že by se zkrátilo povolování na jeden rok, to je absolutní chiméra. Pokud se to ale zkrátí z deseti let na tři, tak budeme slavit.

Ještě bych se vrátil k těm třiceti letům fungování firmy. Jak jste se za tu dobu změnil vy jako byznysmen?

Bezesporu jsem se nějak změnil. Člověk se ten byznys učí a až teprve postupem času získává na řadu věcí nějaký ten nadhled. A samozřejmě jak člověk dozrává, respektive pak už stárne, tak hledá i něco víc.

Spoustu projektů připravujeme s významnými architektonickými osobnostmi a takové diskuse s Josefem Pleskotem nebo s Evou Jiřičnou byly pro mě tak obohacující. A to nejen byznysově, ale i v lidské rovině. Člověk začne tu svoji práci vnímat i v nějakém společenském kontextu.

To jste nejdřív tak neměl?

Ze začátku šlo o to budovat a hlavně přežít. Člověk sice musí být pořád ve střehu, ale teď už tak nějak vnímám i širší kontext. Nechci, aby to znělo nějak pateticky, ale když vidím, že ta práce má nějakým způsobem smysl, že se nám daří projekty dělat lepší a lepší, tak to člověka naplňuje. A když pominu vývoj architektury, tak i to pojetí řešení celého území se za tu dobu změnilo.

Jak?

Obecně na trhu dřív vznikaly monofunkční zóny, zatímco teď se v širším centru města prosazuje živý parter, služby v přízemí, kavárny, obchody, restaurace, školy, zeleň. V tom se development za posledních deset let zkultivoval. I v případě trendů kolem ekologie, nízkoenergetičnosti.

Řadu z toho sice předepisuje legislativa, která se zpřísňuje, takže se stavby zdražují, ale velkou část tvoří společenské trendy, které by se do developmentu propisovaly i bez regulace.

Development vás tedy pořád baví?

Stále mě to neuvěřitelně baví, je to kreativní práce, tvorba trvalých hodnot. Samozřejmě jsou součástí developmentu i ty ubíjející věci, což je ten úřední moloch. Čekáte na to, že se nějaký úřad vyjádří do třiceti dnů, po půl roce se jdete zeptat, jestli teda můžete stavět, a dozvíte se, že ne.

Po roce se jdete zeptat podruhé a na úřadě, aby vykázali nějakou činnost, si vymyslí nějaký papír, co je potřeba doplnit. A zase se rok nic neděje. Míra nefunkčnosti toho povolovacího procesu je prostě strašlivá. To je rozhodně demotivující, ale když se pak něco podaří, tak je radost obrovská.

Jak říkám, jsou věci, které se nám hodně povedly, některé se povedly méně. Ale je potřeba se na to dívat tak, že ty schvalovací procesy trvají tak dlouho, že i když by teď chtěl člověk něco změnit, tak než se vracet na začátek, už to musí nechat doběhnout. Protože jinak by čekal dalších osm let.

Takže se staví i něco, na co nejsou developeři nejpyšnější?

Tou nefunkčností se bohužel často začínají stavět věci, které jsou už do určité míry přežité a mohly by být lepší. Ta změna je v současném nastavení tak složitá a ekonomicky by zbourala celý koncept, že to fakticky škodí. Ale když je nejhůř, řeknu si, že kdyby to bylo jednoduché, mohl by to dělat každý. To je taková moje poslední útěcha. Ale ano, baví mě to.

Vy jste zároveň poměrně konzervativní v tom, co děláte. Ještě pořád nepomýšlíte na nějaký jiný trh nebo segment developmentu?

Věřím, že development je hodně lokální byznys. Je to důležité pro znalost trhu a konkrétních lokalit a také musíme být čitelní a uchopitelní pro úředníky, politiky a klienty, kteří často kupují věc, která je teprve na papíře. Takže znalost prostředí a vybudovaná lokální důvěra jsou zásadní.

A věřím i na specializaci, proto se pořád chci držet bydlení a Prahy. Regiony mají svá specifika a zahraničí je specifické ještě víc. Proto chceme rozvíjet jen Prahu. I v Praze je stále ještě práce dost.

Konzervativní jsem i v tom, že nečerpáme úvěry a fakticky jsem tak nezávislý na bankách a nemám žádné společníky. Sice si nechám poradit, ale finální rozhodnutí je moje. Ať je dobré, nebo špatné, chci si ho nést sám bez nějakého alibismu.

Nemáte občas chuť se pustit do nějakého byznysu jen tak pro radost? Založit restauraci, stáčet vlastní víno…

Člověk by ty roupy měl vždycky. Pokaždé mám u vína nebo někde v restauraci spoustu nápadů, jak by se to dalo udělat. Ale když se pak bavíte s těmi chytrými lidmi, co to skutečně dělají, a posloucháte, kolik práce za tím je, tak se bojím, aby to nebylo devatero řemesel, desátá bída.

Takovým lékem proti vyhoření pro mě vždycky byly moje cesty, které dřív byly divočejší, teď, tím jak mám tříletou holčičku, jsou už takové rodičovštější. Ale stále se snažíme cestovat a myslím, že naše malá už ve třech letech toho viděla tolik, co většina lidí neviděla za život. Asi z toho ještě nemá rozum, ale minimálně nám s přítelkyní to trochu pomáhá nezblbnout.

Navíc se zapojuji do každodenního managementu firmy, nejsem jen strategický lodivod, ale baví mě být pořád u toho. Takže vedle práce, která mě baví a dávám jí, co můžu, plní můj čas cesty a teď rodina. Myslím, že to už je samo o sobě dost.

Jak se teď Central Groupu daří z hlediska prodejů? Uplynulé dva roky byly na realitním trhu přece jen o poznání složitější než ty předchozí…

To období bylo poměrně hektické a zmatené. Někdy v polovině roku 2022 došlo k zásadnímu zlomu, kdy během několika měsíců zásadně vyrostla inflace a úrokové sazby hypoték vystoupaly na trojnásobek. Protože bytový a hypoteční trh jsou spojené nádoby, tak se nám fakticky po tom předchozím boomu prodej téměř úplně zastavil. Takže jsme v polovině toho roku najednou přemýšleli, jak se k tomu postavit.

A vedle toho na stavebním trhu úplně neudržitelně letěly nahoru ceny stavebních dodávek. Materiály, práce, všechno. Někde to bylo objektivně kvůli válce a krizi, někde to byla jen záminka. My, abychom mohli prodávat, musíme klientům garantovat termín dokončení a cenu. Neumím si představit, že bych říkal klientovi, že nevím, kdy projekt dokončím, ani jaká bude cena. Jenže se stalo, že nám stavební firmy nebyly schopné garantovat finální cenu ani termín.

Jak jste se k tomu postavili?

Někdy na podzim roku 2022 jsem udělal rozhodnutí o odložení velkých projektů se zhruba čtyřmi sty byty o rok. Byly to rozjeté tendry, které se měly brzo pouštět do výstavby. Ty jsem utnul, což pak následoval téměř celý trh. A my museli poměrně dost intenzivně přemýšlet, jak prodeje podpořit.

Vymysleli jsme řadu klientských bonusů, zavedli jsme program garantované výše hypotéky. A třeba v projektu Harfa Living teď zkoušíme nově model investičních bytů k pronájmu.

No a jak je na tom trh teď?

Teď trh určitě ožívá, i když úrokové sazby klesají o něco pomaleji, než jsme čekali.

Máte rozpracovaných několik velkých projektů. Jak to s nimi vypadá?

Všechno běží podle plánu. V případě Parkové čtvrti na Žižkově je dokončená první etapa a doprodává se. A už jsme zadali za téměř jeden a půl miliardy korun výstavbu druhé etapy, kterou od září dáme opět do nabídky. Celkem tam máme sedm bloků a dva a půl tisíce bytů, přičemž pro další dva bloky dobíhá stavební povolení.

Další velký projekt je Tesla Hloubětín, kde do konce roku dokončíme první blok. Další blok už také stavíme, ten bude hotový do konce příštího roku. A v létě chceme začít stavět a na podzim dát do prodeje i třetí a čtvrtý blok.

A k tomu řešíme ještě například velkou lokalitu na Praze 6, které říkáme Evropská čtvrť. Je to původní logistický areál West Point, kde plánujeme asi 2200 bytů, velkou spádovou školu, mateřskou školu a celé to bude koncipované do takových městských bloků, kde celkem osm domů navrhne Eva Jiřičná, včetně takového unikátního domu se zelení a spoustou smart prvků.