Slunečná investice. Jak koupit dům ve Španělsku, radí expertka Radmila Posadová

Sníte o bydlení u moře? Nemusí to být složité. Radmila Posadová prodává nemovitosti na pobřeží Casta Del Sol už osm let a počet klientů v poslední době roste. A také jsou stále mladší. Jak při takové investici postupovat?

Máte‑li rádi slunce, je tohle místo pro vás. Ne nadarmo se pobřeží na jihu Španělska nazývá Costa del Sol, slunných dnů tady bývá zhruba tři sta ročně. I v nejchladnějších měsících, jako je leden, se tady můžete ohřát a užít si dlouho světlo, zatímco se Česko topí v zimě a tmě.

A tahle vidina láká stále víc Čechů. Byznysmeny, sportovce, bankéře, startupisty. Nemovitost v oblasti dlouhých pláží pokrytých jemným pískem si chce koupit kdekdo. A za poslední roky se klientela stále více omlazuje.

„Často mi spadne brada, když se mi dostane do rukou občanka zájemce o rezervaci domu,“ vypráví Radmila Posadová ze společnosti SKA Reality, která klientům poskytuje full servis, od vyhledání vhodné školy pro děti přes zařizování interiéru a přihlášení auta až po nastavení vlastnické struktury.

Zázemí na Costa del Sol na jihu Španělska je pro život velmi dobré: vysoká úroveň zdravotní péče, excelentní infrastruktura, kvalitní služby. Lákadlem je i velké množství golfových hřišť nebo mezinárodních soukromých škol.

Posadová vyrostla ve Valašském Meziříčí, teď už ale skoro třicet let žije ve španělské Marbelle. Na začátku dělala místní průvodkyni a ukazovala krásy a kulturu Andalusie českým turistům. Před více než dvaceti lety začala sbírat zkušenosti s realitami v advokátní kanceláři svého manžela VO Lawyers, která se specializuje na nemovitostní právo pro mezinárodní klientelu.

I když najdete zdánlivě ideální dům, mějte se stále na pozoru.

A jelikož se na ni klienti stále častěji obraceli s dotazy, kde nejlépe koupit dům, rozjet vlastní realitní byznys byl pro ni logický krok.

Z původně butikové kanceláře, s níž měla Posadová v začátcích ambice na dva tři prodeje ročně, se stala dobře šlapající firma, která jen v loňském roce předala klientům nemovitosti v hodnotě přes 35 milionů eur.

Vyplatí se počkat

Klíčovými momenty, když se rozhodnete nemovitost koupit, jsou výběr správné lokality a nalezení odpovědi na otázku, co od nemovitosti chcete. Chcete jezdit jen na zimu? Být blízko golfového hřiště? Toužíte po pořádných vlnách na surfování? Je vám nejlépe v horách? Potřebujete pro děti tenisovou školu? Létáte často za prací a je pro vás zásadní blízkost letiště? Kolik chcete investovat?

Nejkrásnější písčité pláže jsou ve východní části Marbelly, v okolí Estepony je zase vysoká koncentrace golfových hřišť, a čím víc se blížíte k Gibraltaru, tím je počasí větrnější.

„Je dobré nic neuspěchat a na správnou nemovitost si počkat. Mám klienty, se kterými pracuji třetí rok a kteří přesně vědí, co chtějí, a jen vyčkávají, až bude na trhu ta správná nabídka,“ vysvětluje Radmila Posadová.

„A i když najdete zdánlivě ideální dům, mějte se stále na pozoru. Na první pohled klidná rezidenční vilová čtvrť v sobě může skrývat i několik za denního světla nerozpoznatelných nočních klubů nebo může mít lokalita problém s územním plánem či zápachem z čistírny odpadních vod.“

Při volbě umístění nemovitosti myslete i na sucho, se kterým se Španělsko dlouhodobě potýká. V oblasti bývají přísná omezení spotřeby vody. Myslete na to, než koupíte dům s velkou zahradou náročnou na zavlažování nebo se vzdáte blízkosti moře, protože spoléháte na bazén.

Úskalí pronájmů

Pokud budete plánovat koupi nemovitosti s cílem dalšího pronájmu, důkladně si spočítejte, jestli se vám to vyplatí. V létě sice na slunném pobřeží podle Radmily Posadové pronajmete za velké peníze i kůlničku na dříví, ale agentury, které se o pronájmy starají, si účtují kolem dvaceti procent a z příjmu z nájmu zaplatíte ještě devatenáctiprocentní daň.

Nemile vás může překvapit i zákaz pronájmů přes rezervační systémy typu Bookingu a Airbnb v některých apartmánových komplexech.

„Stačí, když si tři pětiny vlastníků odhlasují, že tyto typy pronájmů nepovolují nebo že za ně chtějí dodatečné poplatky,“ říká Posadová.

„O zápis z poslední schůze shromáždění vlastníků žádáme automaticky. Může to znít jako banalita, ale je zdrojem cenných informací, které mohou ovlivnit investici. Zjistíte z něj například, zda v místě nejsou problémy s neplatiči.“

Důležité formality

Realitní trh ve Španělsku funguje trochu jinak, než jak jsme zvyklí v Česku. Místní makléři a agentury si platí přístup do profesionálních databází, které obsahují kompletní nabídku téměř všeho, co je v danou chvíli na trhu.

Odměnu makléři platí vždy prodávající strana. Samotný proces nákupu nemovitosti je ve Španělsku velmi jednoduchý a může trvat pouhý týden. Kupní cenu hradíte formou bankovního šeku a smlouvu ve španělštině podepisujete u notáře.

Ihned po podpisu si odnášíte klíče od vašeho nového domova. Advokátní kancelář vám vyřídí daňové identifikační číslo pro cizince (tzv. NIE), které budete potřebovat od chvíle podpisu smlouvy a vkladu změny vlastnického titulu.

Když budete ve Španělsku řídit vůz déle než šest měsíců, měli byste ho přehlásit na španělskou značku.

„O vklad na katastru se postará váš právník, i když přímo z notářství jde v momentě podpisu kupní smlouvy online informace o tom, že došlo ke změně vlastníka. Katastr vám vlastnický titul k zápisu nepřijme, pokud nebude uhrazena daň z převodu nemovitosti, která je aktuálně ve výši sedmi procent z kupní ceny,“ upozorňuje Posadová.

Při koupi novostavby nehradíte daň z převodu, ale DPH, která činí deset procent z kupní ceny, a kolkovné ve výši 1,2 procenta.

„Pokud chcete koupit nemovitost přímo od developera, ať už v jakékoli fázi výstavby, a máte obavy o jištění svých peněz, vězte, že každý španělský developer musí ze zákona poskytnout bankovní garance na veškeré částky, které přijímá v průběhu výstavby,“ vysvětluje Češka žijící na jihu Španělska.

Při nákupu nemovitosti byste si měli zjistit formální povinnosti kolem dlouhodobého pobytu v cizí zemi. Pokud pobýváte na španělském území více než 183 dní v roce, automaticky dostanete status daňového rezidenta.

Také si dejte pozor na to, že když budete ve Španělsku řídit vůz déle než šest měsíců, měli byste ho přehlásit na španělskou značku.

„Nejvíc ale lidi překvapí, že si koupí nemovitost jako investici s představou, že ji budou pronajímat a jezdit sem dvakrát třikrát za rok, a ve finále tu zůstanou úplně,“ usmívá se Posadová. Není divu, slunce navíc uvítá v životě každý.