Alquiler por las nubes: cómo calcular los aumentos que vendrán en julio
La ley de alquileres de 2020, que fue objeto de reforma en octubre pasado para establecer ajustes semestrales, finalmente se derogó en diciembre por decreto. No obstante, para quienes tienen contratos vigentes bajo la normativa anterior, nada cambió hasta el momento.
Por lo tanto, todos los contratos de alquiler de vivienda firmados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 seguirán regulados por la ley 27.551, que establece ajustes anuales basados en un índice oficial hasta su finalización.
En este contexto, los inquilinos que enfrenten un ajuste en julio de 2024 verán un incremento en el monto mensual del alquiler. Después de 12 meses sin cambios, estos hogares deberán pagar más del triple de lo que pagaron en mayo. El aumento de un mes a otro será del 344,4% o incluso más.
Este aumento ya confirmado se debe a que la ley de 2020 ajusta el monto del alquiler anualmente, reflejando en gran medida la evolución del índice de inflación.
Es importante que todas las partes involucradas comprendan cómo calcular el nuevo monto que regirá durante los próximos 12 meses.
ICL: ¿qué es y cómo definir el porcentaje de aumento anual del alquiler?
El Índice de Contratos de Locación contempla la variación de la inflación (según el IPC del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
La ley 27.551 establecía que los contratos debían durar al menos tres años. Y que, durante ese tiempo, sobre el precio mensual sólo podían realizarse "ajustes anuales". Estos ajustes se definen con la utilización del ICL.
Es decir que, los aumentos se fijan aproximadamente entre el aumento de la inflación general en los últimos 12 meses y los aumentos salariales de los trabajadores registrados en relación de dependencia, según los datos oficiales.
La entidad encargada de elaborar y publicar cada mes este índice es el Banco Central de la República Argentina (BCRA), el cual lo actualiza día a día en su página oficial.
Paso a paso: ¿cómo calcular el aumento del alquiler en julio?
El Índice de Contratos de Locación contempla la variación del IPC y los salarios, de acuerdo con la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables. (Archivo)
En los últimos días, el BCRA publicó los valores del ICL para la primera quincena de julio de 2024, por lo cual ya se puede realizar el cálculo. Así es cómo se hace:
Paso 1: Verificar los valores del ICL
Consultar dos valores del ICL:
- El que estaba vigente cuando comenzó el contrato o cuando se hizo el último ajuste.
- El valor proyectado del ICL exactamente un año después, cuando se realizará el próximo ajuste.
Por ejemplo, si el 10 de julio de 2023 el ICL fue 4,67 y el 10 de julio de 2024 será 16,23.
Paso 2: Calcular la variación
Dividir el ICL actual (de la fecha del ajuste) por el ICL de hace un año. El resultado representa la variación del índice durante el último año de alquiler.
Por ejemplo, 16,23 dividido por 4,67 da 3,475, lo que indica un aumento del 347,5%.
Paso 3: Calcular el nuevo monto
Hay que multiplicar la variación obtenida, por el monto mensual en pesos que se pagaba de alquiler hasta ahora. El resultado será el nuevo importe ajustado.
Por ejemplo, si se pagaban $200.000 mensuales desde julio de 2023, al multiplicarlo por 3,475 se obtiene $695.000. Este será el nuevo alquiler mensual desde julio de 2024 hasta junio de 2025.
Por su parte, si la actualización se debiera aplicar el primer día del mes, y no a mediados, la suba será menor: un 344,39% por ser el ICL inicial 4,55 y el final 15,67.
Calculadoras online: cómo hacer la cuenta de forma automática
Distintas entidades vinculadas a los alquileres ofrecen calculadoras virtuales gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas de manera rápida y fácil.
Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año. Automáticamente, el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
Dos calculadoras que podés usar son:
- Cabaprop.com.ar: es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).
- Calcularalquiler.com.ar: esta aplicación de cálculo está desarrollada por profesionales egresados de la UBA.