BCR SAFI vende siete locales a El Lagar para bajar deuda de fondo inmobiliario
El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, administrado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), ejecutó la venta de siete de sus propiedades al Grupo Comercial El Lagar por un monto total de $25,9 millones, con el propósito de reducir su nivel de endeudamiento.
Se trata de los inmuebles identificados como B. C. Desamparados, B. C. Heredia, B. C. San Isidro de Heredia, B. C. Belén, B. C. El Cruce, B. C. Grecia y B. C. La Pacífica. Todos aparecen identificados como bodegas comerciales que abarcan un área total de 36.464 metros cuadrados (m²), según un comunicado de Hecho Relevante, publicado el 28 de junio.
De acuerdo con el catálogo de inmuebles de este fondo, todas las propiedades son establecimientos de la cadena de ferreterías El Lagar, ubicados, en su mayoría, dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM). Ante consulta de La Nación, BCR SAFI detalló que los locales fueron adquiridos en su totalidad por el arrendatario, que es El Lagar.
Esta empresa de ferreterías posee, en total, 24 sucursales en el país, la mayoría (11) en San José, aunque también tiene presencia en Heredia, Alajuela, Puntarenas, Guanacaste y Cartago, según muestra su sitio web.
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El Fondo de Inversión Inmobiliario, administrado por la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR), recibió $25,9 millones por la venta de las siete propiedades, efectuada el pasado 27 de junio, según el comunicado de la Superintendencia General de Valores (Sugeval). BCR SAFI indicó que estas transacciones generaron una ganancia bruta de $3,9 millones para el fondo de inversión.
La operación más cuantiosa correspondió al local de El Lagar en Desamparados, cuyo precio de venta fue de $10,12 millones. Este inmueble es el más grande de los siete vendidos, con una extensión de 14.584 m². Las seis bodegas restantes se negociaron en un rango entre $1,9 millones y $3,9 millones.
Estas propiedades representaban el 6,7% de los activos del fondo y todos se negociaron por encima del valor en libros y de su costo actual, generando así una ganancia bruta con la venta de las siete propiedades. La subsidiaria del BCR indicó a este medio que con la venta querían materializar las plusvalías registradas.
El Hecho Relevante, firmado por el gerente general de BCR SAFI, Douglas Montero, indica que los recursos obtenidos en la transacción serán destinados al pago de pasivos (deudas), con el fin de disminuir el apalancamiento. Este indicador hace referencia al nivel de endeudamiento del fondo (deuda sobre activo total), que con las siete ventas pasará de 38,98% a 35,26%, según el comunicado.
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Polémica por compra del PEP
El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado se ha visto envuelto en polémicas en los últimos dos años originadas por la compra de la propiedad denominada Parque Empresarial del Pacífico (PEP), en la provincia de Puntarenas, en marzo de 2020. Esta adquisición ha sido fuertemente cuestionada por un grupo de inversionistas del fondo.
El inmueble, ubicado en Esparza, se adquirió por $70,8 millones. Sin embargo, los resultados de la valoración anual más reciente publicados en por BCR SAFI, en febrero pasado, revelaron una caída del 60% en el valor de la propiedad en 2024, en comparación con 2023.
Según el resumen del informe, el valor razonable de la propiedad disminuyó de $70,24 millones, en 2023, a $28,08 millones, en 2024, registrando así una caída de $42,16 millones.
A raíz de este caso, se han presentado denuncias ante la Sugeval por parte de inversionistas, quienes cuestionan el valor de compra de la propiedad y supuestas anomalías en el arrendamiento del edificio. Esto también se investiga en el Ministerio Público.
Venta de propiedades y reducción de gastos
El fondo de inversión también se encuentra en un proceso de ajustes para bajar el nivel de las deudas adquiridas con bancos con el objetivo de financiar la compra de las propiedades. Estas obligaciones rondan los $140 millones.
BCR SAFI explicó a La Nación que, mediante la disminución del endeudamiento del fondo, se reduce la exposición al incremento de las tasas de interés en dólares. Con la venta de propiedades también se eliminan gastos asociados al mantenimiento de los inmuebles y se bajan gastos financieros producto de la amortización de los préstamos.
Durante la presentación del Informe de Resultados de Gestión del Fondo de Inversión Inmobiliario para el primer trimestre de 2024, realizada a inicios de mayo, BCR SAFI explicó que hasta ese momento tenían obligaciones crediticias por $143,76 millones con el BCR, Davivienda y Bicsa.
Mario Laitano, gestor Inmobiliario y de Desarrollo, manifestó en esa sesión que al primer trimestre el fondo tenía un rendimiento total de -10,82% y uno líquido (que es el que se distribuye trimestralmente a los inversionistas), de 1,83%.
Laitano afirmó que había 1.508 inversionistas vinculados al fondo y una cantidad de participaciones que ascendía a 251.852. El gestor Inmobiliario y de Desarrollo de BCR SAFI agregó que la ocupación de los inmuebles era del 60%.
La utilidad neta del periodo fue de menos $34,45 millones, debido a una minusvalía en el valor del polémico Parque Empresarial del Pacífico (PEP). Laitano comentó que la pérdida es contable y no materializada.
Esta no es la primera ocasión en que BCR SAFI vende activos del Fondo Inmobiliario No Diversificado para cancelar deuda. En febrero del año pasado, la subsidiaria del BCR vendió el inmueble Hospital La Católica con este objetivo.
La operación se concretó el martes 7 de febrero de 2023 por un valor de $36,7 millones. Este edificio se vendió a la sociedad Servicios Hospitalarios Latinoamericanos Integrados, propietaria del Hospital La Católica.
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De la operación de venta, BCR SAFI obtuvo $36,7 millones: $19,2 millones se destinaron para amortizar el crédito con el Banco de Costa Rica (BCR), propietario de esta gestora de fondos de inversión. Con los $16,8 millones restantes se canceló otro préstamo al Banco Nacional.
La SAFI tiene la potestad para comprar y vender activos (propiedades, valores) sin autorización previa, pero debe establecer las características básicas del fondo en el documento denominado prospecto. Ahí se informa a sus clientes sobre los riesgos, comisiones y demás condiciones de la inversión.
Colaboró: Esteban Ramírez C.