Do letní sezony investujeme, ale nedostatku sněhu se nebojím, říká Igor Rattaj

Finančník a hlavní akcionář skupiny Tatry Mountain Resorts popisuje, jak se jejich střediska oklepala z covidových ztrát a jak bude fungovat nový fond Gopass Property. Ten má být alternativou pro individuální nákupy investičních apartmánů a do několika let v něm chce Rattaj nemovitosti zhruba za miliardu.

Slovenský byznysmen v mládí závodně lyžoval a začínal v rámci struktur skupiny J&T, ke které má stále blízko. Jeho ambicí je radit i saúdskoarabským podnikatelům s budováním lyžařských středisek v horských oblastech Saúdské Arábie. U nás si mezitím dělá zálusk na lanovky a vleky v Harrachově.

Tatry Mountain Resorts (TMR) dnes provozuje lyžařské resorty v Nízkých i Vysokých Tatrách, polském Szczyrku a u nás ve Špindlerově Mlýně a na Ještědu. V rakouských Alpách vlastní střediska Muttereralm, Mölltaler Gletscher a Ankogel-Mallnitz. Ve svém oboru je lídrem střední a východní Evropy.

Když jste byl před třemi lety v našem podcastu, mluvil jste o ztrátách, minimálních výnosech a propouštění, což tehdy způsobila protipandemická opatření. Jak jste se od té doby zotavili?

Vlastně hodně rychle. Až překvapivě. Hned první víceméně normální rok byl pro nás extrémně úspěšný, a překonal dokonce roky před covidem. Lidé po pandemii byli tak natěšení na dovolené, že to nabralo absolutní boom. Velmi rychle jsme se vrátili na předcovidová čísla a z propouštění bylo nabírání.

Teď máme třetí sezonu po covidu a už jsou sice cítit další problémy, jako je inflace, ale zdaleka ne tak zásadně, jak jsme předpokládali. Takže nám nastal velmi optimistický scénář. Dovolím si tvrdit, že kromě covidu zatím tomuto byznysu v měřítku, v jakém ho dělá TMR, neublížilo nic.

Ani realitní krize 2008, inflace, ani žádné globální krize zatím nepředstavovaly nějaký zásadní problém. Tím bylo pouze to, když nás covid kompletně vypnul.

Čím si to vysvětlujete?

Lidé se chtějí bavit. Chtějí zábavu, a trávení volného času je proto byznys budoucnosti. Volného času je stále víc a víc, i když si to třeba neuvědomujeme. A čeká nás jen bitva mezi trávením volného času online u obrazovek a tím, co vyžaduje jistou fyzickou aktivitu a inklinuje ke sportu. Tohle bude mít do budoucna ještě obrovský dopad.

Během pandemie jste mluvil také o pročištění firmy.

Ano, mělo to i ozdravný efekt. Některé věci jsme překopali a začali je dělat jinak. A podstatné je, že se teď upínáme k budování jakési nadstavby nad ten základní byznys. Náš primární byznys je lyžování, akvaparky, golf – takový standard, kde vlastně není moc co nového vymýšlet.

Ale pak je tam ta nadstavba, například naše platební a věrnostní platforma Gopass, což je ta fintechová část, kde chceme přicházet s novinkami. Ať už jde o způsob prodeje, skipasy s flexibilní cenou, body za věrnost, které budou v našich střediscích vlastní měnou…

To jsou věci, kterým se chci věnovat. A výrazně jsme v této oblasti zintenzivněli.

Druhým největším segmentem TMR po horských střediscích jsou hotely. Na hotelovém trhu se toho teď děje docela dost. Jak se daří vašim hotelům?

Hotelový trh se určitě změnil. A také se trochu změnila skladba turistů. Stále ještě trochu chybí asijský turista. A mění se to i v horských hotelech. Není to tak špatné, ale je to jiné. Jiný klient, jiný marketing, jiný způsob oslovení. Trochu se tak přeskupuje celý trh, ale nemyslím si, že by hotelový byznys vymíral.

Bulvár psal o medvědím armagedonu a Češi si přestali bookovat hotely.

Vaše hotely se tedy oklepaly také?

Ano. A také už ten první rok, kdy nám to naběhlo do závratných výšek, a zatím to jde super. Jsou nějaké výkyvy, ale spíš se jedná o takové lokální záležitosti. Na Slovensku nám třeba ubyli čeští turisté poté, co se objevila „hrozba medvěda“. Bulvár psal o medvědím armagedonu a Češi si přestali bookovat hotely.

To fakt takhle zafungovalo?

No jasně. Vždy jsou lokální události, které vám to nějak rozhýbou. Ale v principu zájem je.

Nedávno jste se pustili do velkých změn, kdy jste spustili nový fond Gopass Property a zároveň nabídli investorům šest milionů akcií. Co vás k tomu vedlo?

Připravovali jsme to delší dobu. Když jsme dříve chtěli zpopularizovat akcie, nabízeli jsme akcionářům TMR určité benefity. Ale dostalo se to do takové fáze, že počet akcionářů enormně narostl jen kvůli těm benefitům. Lidé si začali kupovat akcie ne kvůli akcii, ale kvůli benefitu.

Proto jsme někdy před dvěma lety udělali zásadní krok, že jsme benefity zkrátili, abychom měli víc kvalifikovaných investorů. Aby si investor primárně kupoval akcie kvůli tomu, že jim rozumí a ví, jaká jsou s nimi spojená rizika. Ne, aby měl třeba skipas zadarmo a pak se divil, že se akcii zrovna nedaří.

Benefity jsme proto nechali jen pro vyšší investovanou sumu. Pokud někdo zainvestuje deset nebo patnáct tisíc euro, už se aspoň podívá, kam peníze dává. A zrušené benefity jsme chtěli nahradit něčím jiným. Fond kvalifikovaných investorů je jeden z investičních nástrojů, které chceme využívat, a který by s těmi benefity měl být spojen. Pokud si je někdo chce koupit, může jít právě do Gopass Property, který je stabilnější než akcie na burze.

Je to víceméně realitní projekt, zafixovaný na růst hodnoty nemovitostí, které spravujeme. Já dnes mohu z track recordu jasně říct, jak se asi bude vyvíjet výnos fondu, protože je závislý na růstu cen nemovitostí a výnosech, které zrealizuje za pronájem. K tomu pracujeme ještě na nějakých investičních tokenech, malých dluhopisech, aby každý, kdo má zájem o ty benefity, měl možnost si něco koupit.

Největším novým akcionářem je fond spadající pod J&T. Byl to pro vás logický krok, protože k sobě máte historicky blízko?

Myslím, že to souvisí s filozofií fondu J&T Arch, který je dnes jeden z největších v Česku a na Slovensku. Skupina J&T do něj chce postupně dávat všechna svá nefinanční aktiva. A logicky je to taková první věc, že skupina prostřednictvím fondu, který je otevřený pro všechny klienty, vstoupila i do našeho projektu.

Nebude to asi v rámci fondu žádná zásadní hodnota, ale pro mě jde o vyústění formální i neformální spolupráce s J&T. Já tam zůstávám jako třicetiprocentní akcionář a druhým největší je Arch.

Přesuňme se do hor. Zatímco během covidu byly ideální sněhové podmínky, ale vaše horská střediska musela být zavřená, teď se zdá, že se sněhem už to lepší nebude. Jak na změnu klimatu reagujete?

Ona je to strašně filozofická otázka. Vzhledem k velikosti našeho byznysu se díváme na různé předpovědi a analýzy ohledně počasí. Nikdo globální oteplování nezpochybňuje, ale má nějaké fáze. To, co se stalo tuto zimu, byl lokální výkyv počasí. Myslím si, že v dalších letech to nebude růst takovým způsobem.

Podle mých předpokladů a analýz, ze kterých vycházíme, by ještě letošek měl být jemně abnormální, ale další rok by se měl vrátit do nějakého normálu v rámci pozvolného růstu globálního oteplování. Až takové drama bych z toho tedy nedělal.

Hory budou mít vždy nějakou přidanou hodnotu.

Přesto ale samozřejmě řešíme, že musíme více přecházet na letní byznys. Ve Špindlu i všech dalších střediscích se otevírá otázka nových letních atrakcí a snažíme se přilákat klienta na léto. Je rozdíl, jestli ho trávíte v pětatřiceti stupních v Praze, anebo na horách, kde je to snesitelnější.

Hory budou mít vždy nějakou přidanou hodnotu třeba pro sekundární dovolenou. Takže ano, intenzivně se nad tím zamýšlíme a máme několik projektů na vylepšení letní sezony. Je to cyklistika, wellness, turistika, sport, adrenalinové atrakce jako zipline nebo stezky v korunách a podobně. Začínáme u nejnižších středisek a jdeme postupně k nejvyšším.

Kam teď nejvíce investujete? Zaznamenal jsem, že jste investice trochu omezovali a mířili je hlavně na Slovensko. Na co se budete soustředit nadále?

Ono záleží, kde je jaká příležitost. Hodně se investovalo v posledních letech do Polska a nepřineslo to úplně, co jsme čekali. Proto teď budeme polské investice hodně přehodnocovat. Česko jsou pro nás v podstatě dvě střediska: Ještěd a Špindl. Ještěd nemá ani tak zásadní problém se zimou, ale je tam spíš problém mentálního nastavení Liberce a okolí.

Zatím tam necítím úplně podporu ze strany města – bývalá garnitura areál pronajala s nějakým záměrem a teď od něj ustupuje. Pokud podporu a zájem města v budování lyžařského a turistického areálu nebudeme cítit, tak prostě vycouváme. V principu jde o nájem, který doběhne v následujících letech, a pak to můžeme ukončit. Nějaký investiční apetit zatím v Liberci nemáme.

A Špindlerův Mlýn?

Tam bychom naopak investovali rádi, ale držíme jen dvacet pět procent. Společnost Melida má složitou akcionářskou strukturu a chce to konsenzus a vůli investovat od všech. Zatím jdeme jen tempem, které nám dovoluje nájemní smlouva a možnost zadlužení firmy.

Čím dříve ve Špindlu zainvestujeme, tím lépe.

Další vlastní kapitál tam zatím neputuje, i když bychom byli ochotní ho tam nalít. Takže investice budou spíš pozvolné. Ve Špindlu nicméně vidím obrovský potenciál a čím dříve tam zainvestujeme, tím lépe.

Působíte i v Rakousku, kde vlastníte tři alpská střediska. Jaké jsou vaše tamní plány?

Rakousko jsme docela překopali. Co se týče Mölltalerru, tam jdou už teď nějaké investice a je to strategická záležitost našeho portfolia. Díky nadmořské výšce nám umožňuje začít sezonu dříve a skončit později než jinde. Potřebujeme tam další nové vleky, protože vybavení je z devadesátých let a je to vidět.

Rakouský a německý klient je dost zhýčkaný, a nakonec i československý chce mít v Rakousku first class. Takže musí dojít k obnově, kterou začínáme letos. Velkých změn dozná také Innsbruck, kde řešíme propojení se sousedním střediskem Axamer Lizum. Ani v Rakousku se nebuduje hned a procesy nějakou dobu trvají, ale spějí k dobrému konci a příští rok bychom tam mohli po získání povolení investovat do léta i zimy.

Bude to zajímavý počin – on je tam už dnes velmi silný bike park, který chceme dál rozvíjet. A díky propojení vznikne zimní středisko s asi padesáti kilometry sjezdovek s nástupem vlastně z centra Innsbrucku, protože tramvají se dostanete z města až na spodní stanici. Propojením by mohlo vzniknout velké zajímavé středisko.

Jak velká investice by to byla?

Nějakých 400 až 500 milionů korun, ale v čase, nikoliv naráz. Nebyla by to nějaká megainvestice, ale na propojení všeho ani není potřeba. Už tam ty kostičky jsou, jen je musíte spojit a může to být nádherné místo.

Platí stále, že máte zájem i o Harrachov?

Je to těžké téma, protože je tam více návrhů řešení a více zájemců. My jsme jedním z nich. Po nějakých předběžných diskuzích jsme ovšem usoudili, že ještě není úplně doba na to, abychom něco přímo nabízeli, ale ano, deklarujeme předběžný zájem do Harrachova vstoupit.

Je to podle mě jedna z mála posledních investičních možností, kde do lyžařského byznysu vstoupit. Zbývá sice ještě pár zajímavých věcí, ale tam není zájem o prodej. Často říkám, že třeba Krušné hory jsou zajímavé díky možnosti propojení na Německo a Harrachov zase dává smysl spojením na Polsko. Polský klient je ostatně dost výrazný i pro Špindl.

O Harrachovu mluví i Marcel Soural, jehož skupina Trigema by tam také ráda vstoupila…

Ano, jsme tam jako dva zájemci. On projevil i zájem o nějakou spolupráci.

Což by pro vás byla možnost?

Musí to dávat smysl. Nevidím zatím nějaký reálný důvod, proč bychom se měli spojovat. Nevylučuji to, ale zatím mi to smysl nedává. Myslím, že know-how, peníze i lidi máme, takže partnera nepotřebujeme. Tím, že on má Rokytnici, můžeme se bavit o nějakém propojení, ale to může fungovat rakouským modelem a možná právě taková forma spolupráce by smysl dávala – oproti tomu, abychom šli jako dva subjekty do Harrachova.

Jak dopadla možnost spolupráce se saudskoarabskými horskými areály?

Pokračuje to. Saúdská Arábie není nejlehčí trh. Je to úplně jiná kultura a představu o lyžování mají takovou řekněme arabskou. Stále jsme tam aktivní, za dva týdny zrovna přijede jedna arabská delegace podnikatelů.

Zda a jakým způsobem se zúčastníme jejich největšího projektu Trojena, což je lyžařské středisko, které chtějí v horách budovat, nevím – partner, se kterým jsme byli domluvení, v tendru neuspěl. Ještě se pokoušíme nabídnout naše služby dalším partnerům, kteří jsou projektu blízko.

Ale máme tam i další menší projekty, o kterých zatím moc nechci mluvit. Základ je, že jsme tam stále aktivní. Peníze tam jsou, i takový zvláštní zájem o lyžařský byznys. Těžko se mi mluví o něčem, co ještě není konkretizované. Aktivní jsme, děláme pro to maximum a věřím, že z toho něco bude.

Má to rozhodně zajímavý potenciál. Oni nehledají někoho, kdo jim to středisko vybuduje, jde jim spíš o odbornou expertizu.

Jak se daří vašemu dalšímu byznysu?

Mimo TMR jsem zaangažovaný třeba ve větrných tunelech Hurricane Factory, které také dostaly v covidu ránu, ale třeba ten pražský je velmi úspěšný. Slovenský funguje jakž takž, německý jde lépe, ale ne jako ten pražský. A já vlastně ani nevím proč.

Pak mám moře dalších spíše nemovitostních příležitostí na přípravu pozemků pro developery. Tomu se věnuji. Nechci být koncový developer, nicméně na řešení neřešitelných problémů kolem pozemků mám speciální skupinu, která má slušné zisky. Ale není to tak sexy věc, jako mít Špindl.

Co vás momentálně baví nejvíc?

Asi ten Gopass. Celý ho stavím jako takový startup a fintechovou nohu nad lyžařským byznysem. Ten funguje už takovou setrvačností, ale tohle chce hodně kreativity, aby to dávalo smysl.