Menos altura y pulmones de manzana más grandes, la propuesta del gobierno porteño para la ciudad

El proyecto de reforma del Código Urbanístico vuelve a modificar la cantidad de pisos permitidos en varios barrios. La nueva promesa del desarrollo del sur. La opinión de los desarrolladores

El gobierno porteño quiere una ciudad más homogénea y que permita conservar la identidad de los barrios. Para eso el jefe de Gobierno porteño, Jorge Macri, envió a la Legislatura un proyecto de actualización del Código Urbanístico (CUR) de 2018, que prevé limitar alturas en distintas zonas de la ciudad e incrementar el espacio libre en los pulmones de manzana como principales cambios.

El proyecto, explicaron en la dependencia porteña, se elaboró a partir de un diagnóstico colectivo luego de haber escuchado las inquietudes de los vecinos y de haber mantenido reuniones, profesionales, instituciones vinculadas y legisladores. Además, se hicieron 15 recorridas y más de 30 reuniones con vecinos de barrios de toda la ciudad, explicaron.

Al revés que el código de 2018, que partía de la altura máxima permitida en avenidas e ir descendiendo hacia el interior del barrio, la reforma prevé empezar desde la situación actual en las calles internas e ir aumentando la cantidad de pisos permitidos de forma paulatina hasta las avenidas. Esto da como resultado que en muchas arterias se habilitarán construcciones de menor altura que la actual.

"Queremos equilibrar las alturas posibles para priorizar la identidad de los barrios. Además, a partir de esta reforma, no habrá más transiciones dentro de una misma manzana, lo que generaba complicaciones, sobre todo en los lotes en esquina, que en ocasiones tenían permitida distinta cantidad de pisos", explicó Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la ciudad.

No saltar escalones

Además, no se podrán saltear escalones de altura de una manzana a la otra. Si en una se permiten edificios de hasta 9 metros -la menor altura prevista por el CUR-, en la siguiente podrá pasarse a 12 metros. Este es el mecanismo que hará que algunas avenidas no lleguen a los 38 metros, el máximo habilitado por el CUR.

"Nos guía un objetivo muy claro: respetar la identidad de cada barrio. No vamos a permitir más que en las zonas residenciales se construyan edificios que no cuiden la esencia de cada manzana y vamos a promover desarrollos solo en avenidas con la infraestructura adecuada", destacó el jefe gobierno porteño, Jorge Macri en un video publicado en su cuenta de Instagram.

Otra gran modificación que prevé esta reforma es la ampliación de los pulmones de manzana, que en caso de prosperar la reforma, pasarán a ocupar dos tercios de la superficie. Esta medida agregará espacio verde y terreno absorbente.

La iniciativa prevé incentivos para desarrollar el sur de la ciudad

"No estamos de acuerdo con estas medidas restrictivas que perjudican a los desarrolladores y a los dueños de los terrenos. Especialmente la pérdida de profundidad de las edificaciones, que es la que más perjudicial. Lo que proponemos es que se pueda compensar con piso más de altura, algo que los barrios pueden digerir", se queja Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

En ese sentido, el proyecto agrega una tipología a las ya existentes para edificios de baja densidad y crea la unidad de sustentabilidad de altura baja (USAB) 0 de hasta 9 metros. Mientras que la ya vigentes USAB 1 pasa de 9 a 12 metros, y la USAB 2 conserva los 14,6 metros, pero sin necesidad de retiro.

"La industria está consternada con este cambio de código porque llega en un momento en que el aumento del costo de la construcción pega muy fuerte en los proyectos en marcha o por empezar. Lo que necesitamos es seguridad jurídica", se quejó Gabriel Brodsky, Chairman de Grupo Predial.

Densificar el sur

Para incentivar el sur de la ciudad, una promesa que lleva más de 30 años, la iniciativa prevé el uso de incentivos. Así, quienes construyan en las comunas del sur podrán replicar la misma cantidad de metros en el norte, en algún lugar que lo permita. El mismo criterio se usará para quienes tengan edificios con protección patrimonial.

"Esto es algo positivo, porque mejora la ecuación económica de construir en zonas que hoy son desfavorables. En los papeles lo vemos como un buen incentivo, pero habrá que esperar a ver qué se aprueba y cómo se implementa", agrega Tabakman.

El desarrollo de la zona sur explican en el gobierno porteño, podría ayudar a atraer habitantes del conurbano, que hoy ven como aspiracional vivir en la ciudad. Con una menor incidencia del costo de la tierra sobre el valor del metro cuadrado, las propiedades serían más accesibles y permitiría que dar el salto no sea imposible.

El gobierno porteño estima que la reforma se aprobará en octubre. La modificación del código requiere mayoría absoluta y doble lectura, lo que significa que tras una primera sanción el proyecto será sometido a discusión en audiencias públicas y luego debería volver al recinto para la aprobación definitiva.