"300.000 emplois sont en danger": pourquoi la construction de logement neuf est au plus bas depuis 1992

En juin 2024, la France a enregistré une baisse historique de 15,3 % des permis de construire. Une crise immobilière jamais vue depuis 1992. Les experts pointent du doigt la remontée des taux d'intérêt, la fin des avantages fiscaux, la hausse des coûts de construction, la rareté des terrains et la réticence des maires. "300.000 emplois sont en danger", alerte la Fédération des promoteurs immobiliers.

Le nombre des permis de construire a continué de baisser en juin 2024 en France, atteignant un plus bas historique depuis au moins 2015, selon les données provisoires publiées mardi 30 juillet par le ministère de la Transition écologique. Entre juillet 2023 et juin 2024, 347.900 logements ont été autorisés à la construction, soit 15,3% de moins que lors des 12 mois précédents.

"Nous sommes, en France, à un niveau de construction de logements - toutes catégories confondues - qui est le plus bas depuis 1991-1992, date de la dernière grande crise immobilière," affirmait sur Sud Radio, mercredi 24 juillet, le député PCF de Seine-Saint-Denis, Stéphane Peu. "C'est catastrophique !"

Selon les statistiques du ministère du Logement, en 2023, il y a eu 287.100 logements mis en chantier. Et, effectivement, la France n'avait jamais aussi peu construit depuis 1992. Cette année-là, il y avait eu 275.400 chantiers amorcés. Le pays était entré en récession, pour la première fois depuis 1975. Ce ralentissement de l'activité économique s'était traduit notamment par un fort taux de chômage et des taux d'emprunt trois fois plus élevés qu'aujourd'hui.

Retour sur les raisons de cette crise

1. Le niveau des taux d'intérêt pour emprunter décourage les potentiels acquéreurs

Les taux d'intérêt ont considérablement augmenté, rendant les emprunts beaucoup plus coûteux pour les acheteurs potentiels. "La remontée des taux d'intérêt n'a pas épargné le marché du neuf, comme il a provoqué un arrêt brutal des transactions sur le marché de l'existant, explique Loïc Cantin, président de la FNAIM. Rappelons-nous que le marché de l'existant a connu une chute de 23?% en volume de 2023. C'est plus que 15?% et il continue à décélérer." Cet environnement financier dissuasif a entraîné une baisse significative des transactions immobilières, affectant directement le marché de la construction neuve.

2. La fin progressive des avantages fiscaux pour les investisseurs, type Pinel, rend les projets de location moins rentables.

Le dispositif Pinel, qui offrait des réductions d'impôt aux investisseurs immobiliers, prendra fin en décembre 2024... sans qu'aucune alternative n'ait été mise en place. "La grande erreur de l'État est de ne pas avoir anticipé cette fin sans proposer de solution de remplacement", fustige Loïc Cantin. Qui ajoute que "les promoteurs sont complètement désemparés face à un prix du neuf impacté par des réglementations et des coûts de construction de plus en plus élevés."

3. Le coût des matériaux de construction a flambé depuis le Covid.

La pandémie de Covid-19 a perturbé les chaînes d'approvisionnement mondiales, entraînant une hausse des prix des matériaux de construction. Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ne dit pas autre chose. "On a mis beaucoup de normes, beaucoup de contraintes qui rendent le logement neuf plus cher, mais ce n'est pas la faute des opérateurs que nous sommes. Nous, on a subi toutes ces contraintes, toutes ces normes, tous ces PLU...", soupire-t-il, regrettant que cette augmentation des coûts pèse lourdement sur la rentabilité des projets de construction.

4. Les terrains sont moins nombreux et plus chers

La disponibilité des terrains constructibles a diminué, et leur prix a augmenté. "Il n'y a plus de droit à construire dans les villes. La lutte contre l'artificialisation des sols oblige à retravailler sur l'existant, ce qui est beaucoup plus coûteux," assure Loïc Cantin. La rareté des terrains et leur coût élevé compliquent encore davantage la mise en œuvre de nouveaux projets de construction.

5. Les maires délivrent moins de permis

Les maires sont de plus en plus réticents à délivrer des permis de construire, en partie à cause des contraintes de la loi zéro artificialisation nette (ZAN) et de l'opposition des riverains. "Les maires disent : ‘Si je signe ton permis, monsieur le promoteur, je vais avoir toutes les pétitions des voisins qui ne veulent pas de chantiers à côté de chez eux,’" rapporte Pascal Boulanger. Cette situation crée un frein supplémentaire à la construction de nouveaux logements.

"Il faut trouver une motivation pour que les maires signent les permis de construire. Actuellement, ils nous disent : ‘Si je signe, je vais avoir tous les tracas avec les voisins influents qui ne veulent pas de nouvelles constructions à côté de chez eux, plus les chantiers, la poussière, les embouteillages."

"300.000 emplois en danger !" - Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), alerte sur les graves répercussions de cette crise sur l'emploi. "La Fédération du Bâtiment annonce qu'il va y avoir de la casse pour environ 150.000 salariés. Moi, j'annonce le double. Il y a environ 300.000 emplois en danger, en comptant les métiers des promoteurs, bureaux d'études, bureaux de contrôle, ingénierie, notaires, architectes, etc." Pascal Boulanger se dit néanmoins "optimiste" sur l'avenir, "parce que dans la dernière campagne législative, tout le monde en a parlé. Depuis un an et demi, j'ai vraiment le sentiment que tout le monde, y compris les journalistes, s'inquiète de cette crise du logement".

Nicolas Faucon