Fianza del alquiler: ¿qué se debe hacer si no es suficiente para cubrir los desperfectos de la vivienda alquilada?

La fianza del alquiler es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al casero como garantía de que cumplirá con sus obligaciones. Cuando se celebra el contrato de arrendamiento será obligatoria "la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda", según establece el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Una vez finaliza el contrato del alquiler, por norma general, la fianza deberá devolverse al inquilino "transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", señala la vigente normativa. No obstante, si el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones, el propietario podrá quedarse con esta cuantía para, por ejemplo, sufragar los desperfectos que haya entre estas cuatro paredes. Pero, ¿qué ocurre si la fianza no es suficiente para ejecutar los arreglos?

El importe de la fianza –de un mes de renta– puede no ser suficiente para cubrir los desperfectos si por ejemplo el inmueble ha sufrido daños graves y considerables o si se han realizado obras sin permiso que hayan cambiado el piso.

En estos casos, el arrendador podrá "interponer una reclamación judicial" para exigirle al inquilino que pague los daños causados, tal y como explican desde el portal inmobiliario Idealista. Y es que, según el artículo 23.2 de la LAU "el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna".

Si el casero descubre que el piso está en mal estado y que la fianza no cubre la reparación de los desperfectos, será conveniente buscar el asesoramiento de un perito judicial inmobiliario que evalúe la vivienda y cuantifique los daños. Esto "respaldará la reclamación del propietario, además de ofrecerle orientación sobre los pasos a seguir para ello", señala el portal inmobiliario.

Un informe de daños realizado en el momento de la entrega de llaves, facturas de reparaciones, declaraciones de testigos o informes periciales son fundamentales para que la reclamación judicial por daños sea efectiva.

El casero deberá haber solicitado previamente –extrajudicialmente y de forma fehaciente– al inquilino que repare los daños. Sin embargo, si se niega a hacerlo, se podrá reclamar vía civil o penal:

• Reclamación de daños por la vía civil: la reclamación por daños causados en la vivienda pueden fundamentarse en los artículos 1.555 y 1.556 del Código Civil. El casero debe demostrar que dichos daños han sido causados por el inquilino, según establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). El deterioro derivado del uso normal y cotidiano de la vivienda no se considera daño.
• Reclamación por la vía penal: el inquilino que ocasione destrozos podría incurrir en un delito de daños, tipificado en el artículo 263 del Código Penal. Este artículo establece que "si la cuantía del daño causado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses". Además, prevé multas de 6 a 24 meses, o prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses en casos graves. Para que los daños en una vivienda de alquiler puedan ser de ámbito penal, estos deben haber sido causados de manera intencionada o por imprudencia grave.