Mikroapartmány i Krkonoše. Masaryčka je jen začátek, říká David Musil z Penty

Při pohledu na širší centrum Prahy je patrné, že je pro Pentu development zásadní téma. A to nejen pro to, že její ústřední postavu, dvanáctého nejbohatšího Čecha Marka Dospivu, těší development ze všech aspektů jeho byznysu nejvíce.

Velké plány a projekty od Vinohrad přes hlavní nádraží až na Florenc, vznikající nová čtvrť v areálu Nuselského pivovaru, další budovy na Waltrovce v Praze 5 a jako středobod všeho Masaryčka, která už posbírala všechna možná mezinárodní i domácí realitní ocenění. To všechno ukazuje, že do výstavby v Praze Penta šlape ve velkém. A od poloviny roku navíc s novým vedením realitní odnože, které ale vlastně zas tak nové není.

Dlouholetého šéfa realitní divize skupiny Petra Paličku, který byl u všech zásadních developerských počinů Penty počínaje Florentinem, v létě vystřídal David Musil, který do té doby po boku Paličky řídil rezidenční výstavbu. Musil, který před Pentou působil třeba v poradenské společnosti Knight Frank a jehož bratr Lukáš vede nemovitostní byznys skupiny RSJ, má teď Pentu Real Estate vést k dalšímu posilování její pozice na trhu.

Už v loňském roce Penta Real Estate prodala nejvíce bytů ve své historii a zároveň nakupovala další pozemky. V současnosti dosahují celková aktiva realitní divize Penty hodnoty 43 miliard korun.

A tím Penta rozhodně nekončí. Má rozehrané další velké nákupy, vstup na zahraniční trh a u plánovaných projektů by do Prahy ráda přinesla další světová architektonická jména. Třeba v případě nedávno vyhlášených architektonických soutěží na domovní bloky kolem stanice metra Florenc.

„To nejlepší je ještě před námi,“ říká David Musil v rozhovoru pro Forbes. A mluví v něm třeba i o tom, proč se Penta vydává stavět do Krkonoš nebo proč si chce na Smíchově vyzkoušet budovat mikroapartmány.

Jak se vám v nové roli zatím daří? Byl pro vás posun do vedení celé realitní divize zásadní změnou, nebo se toho zas tolik nezměnilo?

Daří se mi výborně. Vzhledem k tomu, že jsem v Pentě šestnáct let a šestnáct let jsem byl ve vedení firmy po boku Petra Paličky, tak většinu toho, jak firma funguje, znám. Poté, co Petr odešel, jsem některé věci po něm převzal, některé ještě převzít musím a někde jsem naopak začal dělat věci jinak. Velkou výhodou je, že ti kvalitní lidé, co v Pentě byli za Petra, tu zůstali. A pipeline projektů je tak bohatá, košatá a atraktivní, že rád říkám, že Masaryčka je jen začátek. To nejlepší je ještě před námi.

Před dvěma lety jste mi v rozhovoru říkal, že chcete mít v následujících letech jako Penta Real Estate obě realitní nohy, tedy kanceláře a rezidence, stejně silné. Jak jste na tom teď? Už se byty dotáhly na kanceláře, které byly dříve vaším hlavním zaměřením?

Stále používám příměr o nohách, ale říkám teď, že správná stolička potřebuje tři nohy. Takže už zvažujeme třetí nohu. Ta kancelářská a rezidenční je už vyrovnaná, a dokonce bych řekl, že rezidenční už přerostla kancelářskou. Ačkoli zatím ne o moc. Koukáme se ale i po třetí noze, kterou vidíme v alternativních developmentech. Do toho zařazujeme hotely, studentské byty, Alzheimer centra, mikroapartmány a další aspekty, které bychom chtěli rozvíjet.

Když se jedna část zpomalí nebo ochladne na trhu, tak díky tomu nepojedeme na padesát procent, ale na šedesát šest celých šest. Zjistili jsme, že nám ty jiné formy, jako je třeba hotel, dobře fungují. Na Smíchově si zase vyzkoušíme mikroapartmány a díky tomu, že máme divizi Penta Hospitals, tak se třeba projekty seniorského bydlení mohou pěkně kombinovat s naší sesterskou divizí.

Řadíte do alternativního developmentu i nájemní projekty? Řada developerů se do nich teď pouští.

Myslím si, že by tam nájmy být mohly. My jsme je už vyzkoušeli, ale zatím jen formou, kdy jsme nájemní byty postavili a jako jeden velký balík je prodali investorovi. Zatím ještě nejsme u toho, že bychom si je nechali a obhospodařovali je. Prodali jsme takhle třeba projekt v Nuslích a ve Waltrovce stavíme nájemní projekt pro platformu XPlace (tu vlastní Arcibiskupství pražské, pozn. red.).

Ale pokud člověk sleduje zprávy a výhledy kolem cen nemovitostí, musí mu být jasné, že nájemní bydlení bude nabývat na stále větší důležitosti. A my na to budeme nějakou formou reagovat. Něco připravujeme, některé projekty by mohly být ryze nájemní, máme interně rozpracované nějaké věci, ale zatím nic konkrétně.

Pokud posilujete rezidenční část portfolia, dá se říct, že jste se už v bytové výstavbě dostali k tuzemské špičce?

To bych asi zatím neřekl. Náš cíl je, abychom dokázali prodávat nějakých pět set, šest set bytů ve vyšším středním a vyšším segmentu. Na příští rok máme naplánováno zhruba 450 bytů, takže jsme ještě kousek od toho. 

Jak do vašich plánů vstoupí dvojice fondů pro kvalifikované investory, které Penta spustila?

Já to beru tak, že to bude něco jako adrenalinová injekce, která nás nakopne, dovolí nám další zdroje. A díky ní můžeme zrychlit třeba naši expanzi do zahraničí. A můžeme se koukat rovnou po dvou trzích najednou, pokud launch toho Real Estate fondu bude dobrý. Tady v Česku nám to umožní dívat se na další velké projekty. Je to možnost, jak cíle, které jsme si plánovali na následující tři čtyři roky, splnit za kratší dobu.

Můžeme tedy čekat další velké nákupy?

Máme v radaru tři zajímavé akvizice. A já doufám, že jedna nebo dvě v blízké době dopadnou. 

O jaký typ pozemků jde?

Něco podobného jako Masaryčka. Chtěli bychom obecně dělat projekty v centru a širším centru. Měly by to být větší rozvojové projekty, na kterých můžeme realizovat světovou architekturu, postavit veřejný prostor, který funguje a město zušlechťuje a dává mu novou dimenzi.

Zmiňoval jste zahraniční expanzi. Jaký trh by pro vás připadal v úvahu?

My se koukáme na tři trhy. Londýn, Berlín a Varšavu. Už tam probíhají docela detailní investigace a pevně věřím, že na přelomu roku bychom mohli oznámit nějakou expanzi a posun.

Opomíjená Florenc

Před pár dny jste spolu s městem vyhlásili architektonické soutěže na podobu části velkého projektu Florenc21, konkrétně na čtyři bloky mezi magistrálou a autobusovým nádražím na Florenci. Co si od nich slibujete?

Vybrali jsme zhruba dvě třetiny celého projektu, na kterých teď chceme realizovat první etapu soutěže, kterou jsme rozdělili na čtyři segmenty, a do poroty jsme oslovili světová jména. Ateliéry mohou soutěžit na jakýkoli počet segmentů. Hledáme hlavně pestrost, takže jsou nakombinované funkce, najdete tam hotel, rezidence, kanceláře i retail.

Z mého pohledu půjde o přeměnu místa, které je tak trochu opomíjené. Nemá sice takovou sílu jako třeba Můstek, ale pořád je to přestupní uzel. Navíc je tam ještě Masarykovo nádraží, autobusové nádraží, blízko máte Rohanský ostrov, propojení do centra. Jste zkrátka na mostě propojujícím Karlín s centrem Prahy, Masaryčkou, náměstím Republiky. Myslím, že ta soutěž bude unikátní a přiláká hodně jmen. Je to otevřená soutěž, takže to mohou být studentské týmy i velká studia světového formátu.

Zároveň jsou tam ale už předdefinované domovní bloky z předchozí urbanistické soutěže, takže nečekáme nějaký úplný úlet. Struktura už je daná, nicméně to, jak budou domy pojednané, jak se k nim přistoupí, zda budou betonové, skleněné nebo z cihel, to všechno je otevřené.

A co se bude dít dál?

Soutěž bude mít několik kol, budou tam prohlídky, konzultace, potom finále. A na konci léta příštího roku bychom měli vybrat vítěze. 

Kdy čekáte, že budete moci začít stavět?

Po dokončení soutěže bude následovat dopracování studie, pak sloučené řízení, takže se dostaneme někam od teď za tři až čtyři roky. V tu chvíli bychom mohli začít stavět. Chceme, aby už samotná soutěž měla prvky participace. Aby veřejnost věděla, co se tam odehrává, aby s tím projektem byla seznámená a aby se nestalo to, co potkalo hlavní nádraží.

Projekt nové odbavovací haly najednou z ničeho nic přistál mezi veřejnost a lidé byli zaskočeni. Byly tam silné architektonické prvky a přijetí té haly se moc nezdařilo. Tomu se chceme vyhnout.

Také jste nedávno vyhlásili novou uměleckou soutěž. Opouštíte development a vrháte se na umění?

My jsme začali pořádat umělecké soutěže do našich větších projektů. Máme už tři projekty v realizaci. Jedno umělecké dílo jsme vybrali pro hotel Cloud One, další soutěž jsme zamýšleli jako poctu generálu Kutlvašrovi v areálu Nuselského pivovaru a třetí projekt máme na Nové Waltrovce. Všechno jsme dělali tak, že jsme přizvali porotu z uměleckých kruhů a najednou jsme diskutovali o tom, jak má vypadat moderní umění ve veřejném prostoru.

To bylo opravdu osvěžující, já jsem se třeba naučil nová slova jako konceptuální umění a demokratizace veřejného prostoru. My v tomu našem developerském slovníku máme spíš slova jako return on equity, IRR a tak podobně. Je dobré, když si přizvete odborníky a jste jejich názoru otevřen.

Ono to asi funguje lépe i u veřejnosti, když dílo vzejde ze soutěže…

Je to tak. Můžete mít jednoho oblíbence a toho točit ve veřejném prostoru, ale já si myslím, že ta soutěž vám dokáže přinést zajímavá jména a zajímavé nápady. Je zajímavé sledovat výtvory třeba od mladých umělců, kteří jsou na rozhraní strojařiny a umění, nebo tvoří různé audiovizuální efekty. Jsou to úplně nové podněty. Proto teď spouštíme ještě soutěž na umělecké dílo na Smíchově a jsem zvědavý, co nám přinese.

Vy jste nějaké dílo plánovali i na Masaryčce. Mám pocit, že tam mělo něco levitovat…

Měla to být levitující chobotnice. Ale nakonec jsme dospěli k tomu, že Masaryčka je sama o sobě uměleckým dílem a že by tam ta socha byla navíc.

Na začátku jste mluvil o mikroapartmánech na Smíchově. Jedná se o projekt Na Knížecí v sousedství Smíchov City?

Ano, přímo Na Knížecí. Je to parcela, která přináleží přímo k autobusovému nádraží a na které je teď parkoviště. Koupili jsme ji v rámci akvizice ČSAD a připravujeme tam projekt mikroapartmánů. Původně jsme tam plánovali kancelářskou budovu, ale na základě vyhodnocení poptávky a možností té budovy jsme se rozhodli vyzkoušet právě cestu mikroapartmánů.

Řešíme teď, jak pojmout veřejnou část toho projektu. Protože když bydlíte v malém bytě, chcete mít kvalitní využití těch společných částí, kde je kavárna, posilovna, bazén, sauna. Musíme teď vyvážit, co budou lidé využívat a bude to fungovat, a co je možná navíc a už by za to nebyli ochotni platit.

Je bydlení v malých bytech trend, který je na vzestupu?

Je to trend, ale určitě ne ten hlavní, který by převážil všechno ostatní. Je to ovšem reakce na to, že bydlení je drahé. A když máte menší velikost bytu, znamená to méně peněz, které musíte vynaložit. Zároveň to funguje jen v určité fázi života – budujete kariéru, stačí vám malý byt. Pak se s rodinou přestěhujete jinam. My to bereme trochu jako takový pilotní projekt. Chceme si vyzkoušet, jestli to bude fungovat. Já si osobně myslím, že byznysově to fungovat bude, ale jestli si takové projekty nakonec ukousnou z rezidenčního trhu třeba dvacet třicet procent, to nevím.

Náš projekt je hned v sousedství pozemku Sekyra Group a dohodli jsme se, že k nám ten jejich pozemek přidají. Ze strany Sekyra Group je to relativně malá část, takže projekt vedeme my, ale bude to společný projekt. Budeme tam mít našeho JV partnera, kterého známe ze spolupráce na Čtvrtém kvadrantu na Vítězném náměstí, a zaplníme tak celý blok, což je rozhodně lepší pro celkový urbanismus.

Kolik to bude bytů?

Bude jich asi 240.

Tak to není úplně malý projekt.

Ale zároveň to jsou mikroapartmány, takže celkem to bude nějakých jedenáct tisíc metrů čtverečních podlahové plochy.

Nedávno jste na sítích prezentoval plány Penty ve Špindlerově Mlýně, kde jste koupili pozemky v samotném centru obce. Mimo Prahu a ještě na horách, to je pro Pentu docela neobvyklá pozice…

Je to rozhodně novinka. Potřebovali jsme prostě něco, abychom se v zimě nenudili. V pátek práce a sobota, neděle ve Špindlu. Teď to samozřejmě zlehčuji. Ale souvisí to s tím, že jsme Špindlerův Mlýn vyhodnotili jako místo, kde dokážeme zrealizovat výjimečnou architekturu. A jako místo, kde můžeme udělat Penta projekt, na který jste od nás zvyklí, tedy architektonická soutěž, architektura, za kterou se lidé vracejí, příjemný veřejný prostor, obchody a trvalé místo s hodnotou.

To je první věc. K tomu je tam volná parcela, která dovoluje vzniknout opravdovému centru Špindlerova Mlýna, které mu teď chybí, a to i přesto, že se mu přezdívá český Aspen. A pak hrálo roli určitě i to, že Marek Dospiva má k tomu místu osobní sympatie, to byl třetí rozhodující krok. 

Co tam budete chtít postavit?

Mělo by to být multifunkční plnohodnotné náměstí s kombinací rezidencí, hotelu a apartmánů. A také chceme veškerou automobilovou dopravu stáhnout do podzemí, aby vznikla promenáda pro lidi. Rádi bychom ji propojili i s druhým břehem, kde stojí hotel Savoy, a vytvořili jakési korzo s kavárnami, restauracemi a příjemným veřejným prostorem. Nejde o to tam vybudovat nějakou masivní výstavbu, zvažujeme čtyři patra plus třeba jedno ustupující, aby vzniklo centrum, kde jsou lidé k sobě blízko, ale nejsou tam stísnění.

Kolik máte v plánu ve Špindlu investovat?

Je to zatím něco kolem miliardy a půl.

Na pozemcích, o nichž mluvíme, už plány na výstavbu byly, ale ztroskotaly na sporech s vedením města a dalšími vlastníky. Jak daleko jste od nějaké dohody?

Jsme ve stavu, kdy ještě akvírujeme nějaké pozemky a zároveň diskutujeme se zástupci obce o formě spolupráce a o tom, jaký je jejich pohled na podobu toho náměstí, abychom došli ke shodě a mohli definovat zadání pro soutěž. Když to půjde dobře, mohli bychom třeba za čtyři roky začít stavět. 

Foto Penta Real Estate

Ještě by mě zajímalo, co chystáte na pozemku v sousedství nové Štvanické lávky, který jste poměrně nedávno koupili. Teď tam je parkoviště autobusů…

To spadá do balíku pozemků, které jsme koupili v rámci akvizice ČSAD. Ještě nejsme ve stadiu, kdy bychom naše plány mohli odprezentovat. Ale všichni milovníci výjimečného bydlení mohou očekávat, že někdy ve druhém čtvrtletí příštího roku bychom mohli odtajnit tři unikátní projekty.

Jedním z nich je právě projekt s pracovním názvem Rohan, kde jsme si dali za cíl mít nejlepší rezidenční stavbu na Rohanském ostrově. Potenciál tam je a směřujeme k tomu, aby to tak bylo. Je to tak unikátní lokalita, že si takovou stavbu zaslouží. Dalším takovým projektem bude Transgas a třetí projekt je Petrská ulice, kde by mělo na místě bývalé kancelářské budovy vzniknout luxusní rezidenční bydlení. To jsou tři projekty, které nejsou nijak obrovské, ale luxus se tam rozhodně odehrává. 

S projektem na místě Transgasu to vypadá jak?

Pokračujeme s demoličními pracemi. Odstraňujeme podzemní část, abychom v momentě, kdy budeme mít stavební povolení, jsme mohli rovnou začít stavět. V současné chvíli máme požádáno o územní rozhodnutí.