Πολυκατοικίες: Επίλυση διαφορών, αποφεύγοντας τα δικαστήρια

Η ζωή σε μια πολυκατοικία δεν είναι πάντα ανέφελη. Λίγα ντεσιμπέλ παραπάνω σε ώρα κοινής ησυχίας, η χρήση κοινόχρηστων χώρων, το πάρκινγκ στην πιλοτή, η μη καταβολή των κοινοχρήστων, η ανάγκη για επισκευές ή ανακαίνιση του ανελκυστήρα είναι μερικοί μόνο από τους παράγοντες που μπορούν από τη μια στιγμή στην άλλη να πυροδοτήσουν την ένταση μεταξύ των ενοίκων.

«Παντού όπου συγκατοικούν άνθρωποι με διαφορετική συμπεριφορά και νοοτροπία μεταξύ τους, αναπόφευκτα, κάποια στιγμή, θα δημιουργηθούν προβλήματα και συγκρούσεις που πρέπει πάντοτε να επιλύονται φιλικά μέσα στις Γενικές Συνελεύσεις των πολυκατοικιών, και όχι στις αίθουσες των δικαστηρίων», επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος Στράτος Παραδιάς.

Εάν και η φιλική επίλυση των προβλημάτων είναι το επιθυμητό, εντούτοις υπάρχουν – και – περιπτώσεις όπου τη λύση μπορεί να δώσει μόνο η Δικαιοσύνη. «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της ΠΟΜΙΔΑ παρουσιάζουν μέσα από 30 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ένοικοι για να αποφεύγονται οι συγκρούσεις και να λύνονται οι διαφωνίες.

1 Πώς επιλύονται οι διαφορές;

Οι διαφορές τόσο μεταξύ των συνιδιοκτητών όσο και με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία έπειτα από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινόχρηστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κ.λπ.

2 Είναι εύκολη η διαδικασία;

Οχι. Ούτε εύκολη είναι η διαδικασία, ούτε απλή, ούτε γρήγορη, ούτε και ανέξοδη.

3 Τι πρέπει να γίνει αν υπάρχουν σημαντικές οφειλές στα κοινόχρηστα;

Οταν υπάρχουν σημαντικές οφειλές προς τη διαχείριση, ο διαχειριστής οφείλει αφενός να καλέσει Γενική Συνέλευση με θέμα την κίνηση της διαδικασίας είσπραξης των οφειλομένων, προειδοποιώντας γι΄ αυτό τους οφειλέτες, και αφετέρου να ζητήσει την αύξηση του αποθεματικού της πολυκατοικίας, ώστε να μπορέσει η διαχείριση να συνεχίσει τις πληρωμές των υποχρεώσεων της πολυκατοικίας.

4 Πότε επέρχεται παραγραφή;

Οι αξιώσεις των διαχειρίσεων για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία.

5Οι οφειλές ενός συνιδιοκτήτη που πούλησε το διαμέρισμά του βαραίνουν τον αγοραστή του διαμερίσματος;

Οχι. Ο αγοραστής ευθύνεται για τις οφειλές από την ημέρα της αγοράς του. Αυτός είναι και ο λόγος που η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει να υποχρεώνεται ο πωλητής να φέρνει στον συμβολαιογράφο βεβαίωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχει οφειλή των κοινοχρήστων ή, αν δεν υπάρχει διαχειριστής ή αρνείται, να δηλώσει υπεύθυνα ο ίδιος πως δεν υπάρχει οφειλή κοινοχρήστων προς τη διαχείριση.

6Μπορεί να εκδοθεί «διαταγή πληρωμής» για κοινόχρηστα;

Οι διαχειριστές έχουν την ευχέρεια να ζητήσουν την έκδοση δικαστικής «διαταγής πληρωμής» εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλόμενων κοινοχρήστων καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερείται.

7Τι πρέπει να έχει προηγηθεί;

Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν, και στη συνέχεια να δοθεί ρητή εντολή προς τον διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους.

8Τι απαιτείται για να γίνει αυτό;

Για την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή στο δικαστήριο απαιτείται πάντοτε πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών.

9Μπορεί ο διαχειριστής να ζητήσει την έκδοση ΑΦΜ στις πολυκατοικίες;

Ο διαχειριστής μπορεί με αίτησή του προς την ΑΑΔΕ να ζητήσει την έκδοση ΑΦΜ πολυκατοικίας, το οποίο είναι απαραίτητο για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού της διαχείρισης, για την κατάθεση του αποθεματικού και την είσπραξη και πληρωμή των κοινοχρήστων. Απαιτείται απαραιτήτως το πρακτικό εκλογής του από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών.

10Υπάρχει κάποιο χρονικό περιθώριο;

Οι πολυκατοικίες δεν έχουν υποχρέωση απόκτησης ΑΦΜ με συγκεκριμένη προθεσμία. Μπορούν να αποκτήσουν ΑΦΜ όποτε το αποφασίσουν και να καταθέσουν τη σχετική αίτηση χωρίς πρόστιμο.

11Τι ισχύει στην περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής;

Σε αυτήν την περίπτωση, αίτηση μπορεί να υποβάλει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει εξουσιοδοτηθεί με απόφαση της απαιτούμενης πλειοψηφίας επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών του κτιρίου, όπως την ορίζει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας.

12Κι αν δεν υπάρχει Κανονισμός;

Αν δεν υπάρχει Κανονισμός κτιρίου, τότε απαιτείται παμψηφία των συνιδιοκτητών.

13Τι προβλέπεται για τη συμμετοχή στις δαπάνες;

Ολοι οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στις κοινές δαπάνες, όπως ορίζει ο Κανονισμός, και να καταβάλλουν έγκαιρα στον διαχειριστή την αναλογία τους, σύμφωνα με τα χιλιοστά του καθενός σε κάθε κατηγορία δαπανών.

14Μπορεί κάποιος

να απαλλαγεί;

Κανείς δεν μπορεί να απαλλαγεί μονομερώς από αυτές, με οποιαδήποτε δικαιολογία.

15 Τι ισχύει για τις μη χρησιμοποιούμενες (κλειστές) ιδιοκτησίες;

Οι μη χρησιμοποιούμενες (κλειστές) ιδιοκτησίες εξακολουθούν να βαρύνονται με πλήρη συμμετοχή, εκτός από τη θέρμανση, όπου πολλοί Κανονισμοί προβλέπουν συγκεκριμένη μείωση ο καθένας, και με τις εκάστοτε συγκεκριμένες προϋποθέσεις όπου προβλέπεται η μείωση αυτή (προηγούμενη ειδοποίηση διαχειριστή, σφράγιση σωμάτων κ.λπ.).

16 Για τις μισθωμένες κατοικίες;

Για τις μισθωμένες ιδιοκτησίες, τα κοινόχρηστα βαρύνουν και πρέπει να καταβάλλονται από τους ενοικιαστές τους, όμως, σε περίπτωση άρνησης πληρωμής τους, τελικά υπεύθυνοι απέναντι στη συνιδιοκτησία είναι οι ιδιοκτήτες τους.

17Τι πρέπει να κάνει

ο διαχειριστής;

Ο διαχειριστής πρέπει να ενημερώνει αμέσως κάθε ιδιοκτήτη μισθωμένης ιδιοκτησίας για την καθυστέρηση πληρωμής από τον ενοικιαστή του, ζητώντας του να τα καταβάλει ο ίδιος (!).

18Με τι άλλο βαρύνεται

η συνιδιοκτησία;

Η συνιδιοκτησία βαρύνεται με τις δαπάνες καθαρισμού, φωτισμού, δημοτικών τελών, ύδρευσης των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων, με τη μισθοδοσία και τις εισφορές για τυχόν θυρωρό, την καθαρίστρια, τον κηπουρό, με τις δαπάνες επισκευής της ταράτσας, των προσόψεων και γενικά των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου.

19Τι ισχύει για τις δαπάνες που αφορούν τον ανελκυστήρα και την κεντρική θέρμανση;

Στις δαπάνες για τη συντήρηση, επισκευή και αναβάθμιση του ανελκυστήρα, της κεντρικής θέρμανσης όπου δεν έχει καταργηθεί, βαρύνονται οι ιδιοκτησίες που εξυπηρετούνται από τις εγκαταστάσεις αυτές, κατά τον λόγο της αντίστοιχης στήλης, και όχι, π.χ., τα καταστήματα του ισογείου του κτιρίου, που δεν θερμαίνονται και δεν χρησιμοποιούν ανελκυστήρα. Σε κάθε περίπτωση υπερισχύει ότι αναφέρεται στον Κανονισμό του κάθε κτιρίου.

20 Για τις σωληνώσεις ύδρευσης, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης;

Στις σωληνώσεις ύδρευσης, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης η συνιδιοκτησία βαρύνεται για τα κοινόχρηστα τμήματά τους, ενώ για τα τμήματα που εξυπηρετούν μόνο μία ιδιοκτησία ευθύνεται ο ιδιοκτήτης της.

21Τι ισχύει για τις νεότερες πολυκατοικίες;

Στις νεότερες πολυκατοικίες με σύστημα αυτονομίας, ένα ποσοστό των δαπανών, περίπου το 20%-30%, κατανέμεται σε όλες τις ιδιοκτησίες, ενώ το μεγαλύτερο μέρος κατανέμεται στις ιδιοκτησίες βάσει των θερμίδων και των ωρών κατανάλωσης, χωρίς όμως να επιτυγχάνεται οικονομία.

22Τι προβλέπεται για την αυτόνομη θέρμανση;

Προβλέπεται ότι μεμονωμένες ιδιοκτησίες μπορούν να αποκόπτονται από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, και να απαλλάσσονται πλήρως από τις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης, εφόσον δηλώσουν ότι εγκαταστήσουν στην ιδιοκτησία τους «ενεργειακά αποδοτικότερο» σύστημα θέρμανσης.

23Μπορεί κάποιος να αυτονομηθεί επικαλούμενος την εγκατάσταση κλιματιστικών με inverter, ενεργειακού τζακιού κ.λπ.;

Για να αυτονομηθεί νόμιμα κάποια ιδιοκτησία απαιτείται η μετάβαση σε νέο σύστημα ενεργειακά αποδοτικότερης θέρμανσης, και η πλήρης υλοποίηση και αδειοδότηση της εγκατάστασης του νέου συστήματος εφόσον αυτή απαιτείται. Ως ενεργειακά αποδοτικότερα συστήματα είναι μόνο η τηλεθέρμανση, η γεωθερμία και οι νέες υψηλής απόδοσης αντλίες θερμότητας.

24Τι υποχρέωση έχουν οι αυτονομούμενοι ιδιοκτήτες;

Η μοναδική υποχρέωση που έχουν είναι να συμμετέχουν στις δαπάνες συντήρησης και αντικατάστασης της κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου.

25Τι ισχύει για την ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων;

Ολοι σχεδόν οι οργανωμένοι Κανονισμοί πολυκατοικιών ρητά επιβάλλουν στον διαχειριστή να προβαίνει σε ασφάλιση των κοινόχρηστων μερών και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας από πυρκαγιά, πλημμύρα, έκρηξη, σεισμό και τους λοιπούς συνήθεις κινδύνους. Επίσης πολλοί Κανονισμοί προβλέπουν να είναι υποχρεωτική – και – η ασφάλιση των επιμέρους ιδιοκτησιών.

26Γιατί;

Διότι το κέρδος σε περίπτωση ζημιάς τους δεν είναι μόνον ότι αυτές θα αποκατασταθούν, αλλά και ότι θα αποφευχθούν οι μετέπειτα συγκρούσεις των συνιδιοκτητών σχετικά με την αδυναμία τους για κάλυψη της σοβαρότατης δαπάνης αποκατάστασης της πολυκατοικίας.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ

Οι χώροι στάθμευσης σε πιλοτές και οι θέσεις υπογείου

27Τι προβλέπεται με τους χώρους στάθμευσης στις πιλοτές;

Οι χώροι στάθμευσης που βρίσκονται στο ανοικτό τμήμα της πιλοτής συνήθως ανήκουν έγκυρα κατ’ αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένες ιδιοκτησίες, θεωρούνται παρακολουθήματα των ιδιοκτησιών αυτών και δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, αντίθετα με τις κλειστές θέσεις του ισογείου και τις θέσεις του υπογείου που είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες χωρίς κανένα περιορισμό.

28 Μπορεί να νομιμοποιηθούν αυτοί

οι ανοιχτοί χώροι στάθμευσης;

Χώροι στάθμευσης στην πιλοτή που έχουν δημιουργηθεί με νόμιμα μεταγραμμένα συμβόλαια με χιλιοστά επί του οικοπέδου, μπορούν πλέον να νομιμοποιηθούν πλήρως.

29 Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;

Σημαίνει πως μπορούν και να μεταγραφούν, είτε μεταβιβαζόμενες αποκλειστικά και μόνο προς άλλο ιδιοκτήτη χώρου οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης μέσα στην ίδια πολυκατοικία, είτε με «προσκόλληση» σε χώρο κύριας χρήσης του ίδιου ιδιοκτήτη.

30 Η «δικαιολογία» της αποκλειστικότητας;

Για να μην εισέρχονται στην πολυκατοικία τρίτα πρόσωπα, άσχετα με αυτήν, και δημιουργούνται προστριβές ή και έκνομες ενέργειες εις βάρος των κατοίκων της και των περιουσιών τους.