Sergio Nasarre: «Es razonable bonificar a los caseros, baja precios y reduce el alquiler en negro»
Gobierno y PP están inmerso desde hace unas semanas en una pugna por mejorar el acceso a la vivienda y abanderar la solución para la que ya es la principal preocupación de los españoles. El catedrático de Derecho Civil Sergio Nasarre (Tarragona, 1974), fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili, analiza para 20minutos las propuestas lanzadas desde ambos bandos, a los que ya se dirigió hace tres meses en el Congreso de los Diputados. El investigador y consultor en organismos internacionales como la Comisión Europea, la FAO o Amnistía Internacional trabajó como asesor para el Ministerio alemán del Interior, de la Construcción y de la Comunidad entre 2018 y 2020 y a nivel nacional ha participado en la elaboración de cinco normas estatales y autonómicas relacionadas con la vivienda.
El que fuera también magistrado suplente de la Audiencia Provincial de Tarragona hasta 2018 ve luces y sombras en las medidas puestas sobre la mesa en las últimas semanas. Del lado del Gobierno, considera un «brindis al sol» el blindaje del parque público y cree «excesivamente radical» el recargo fiscal para los compradores extranjeros de fuera de la Unión Europea, aunque califica como «razonables» las bonificaciones para los caseros que alquilen a precios reducidos, un modelo que aplaude frente al control de rentas previsto en la ley de vivienda. Coincide con los populares en considerar «prioritaria» la derogación de la norma aprobada en 2023, al mismo tiempo que rechaza los avales para la compra.
El Gobierno ha propuesto una bonificación de hasta el 100% en el IRPF para los caseros que alquilen según el índice estatal de referencia. ¿Puede esto hacer bajar los precios?Todo lo que sea favorecer sin forzar es correcto. Bonificar a los propietarios está bien porque puede favorecer que se pongan viviendas en el mercado y que se bajen los precios o que se reduzca el alquiler que todavía hay en negro. Lo único que se pide a cambio de la bonificación es adaptar los precios al índice de referencia. Me parece razonable que si hago un esfuerzo voluntario por alquilar a un precio reducido, tenga una bonificación fiscal, porque en definitiva estoy haciendo política social.
Recalca que la bajada de precio ha de ser voluntaria. ¿Cree que es una fórmula más eficaz que topar los alquileres?No ha funcionado nunca en ningún país ni en ningún momento de la historia. Siempre ha tenido efectos perversos. Produce una pequeña reducción de precios en los primeros meses por miedo a las sanciones, como estamos experimentando en Cataluña ahora y como ya pasó en 2020, pero automáticamente la oferta se reduce, se retiran las mejores piezas del mercado, el precio de las que quedan, que son peores, sube hasta el máximo posible porque no hay competencia, empieza el mercado negro y empieza a alquilarse todo por trocitos. Hoy el parking va aparte, el trastero va aparte… No solamente no baja el alquiler, sino que a medio y largo plazo sube, los pisos se deterioran, baja enormemente la oferta, promueves el mercado negro… un completo desastre.
¿Es el principal defecto que encuentra en la ley de vivienda?No, tiene muchos más. El control de rentas solo lo ha hecho Cataluña, pero la ley está en vigor en toda España y ha distorsionado todo el sistema. Por ejemplo, ha complicado el desalojo de okupas o de inquilinos que no pagan o que no se van cuando se les acaba el contrato. Antes se podía hacer en unos siete u ocho meses de media y ahora ya no lo echas en más de dos años. Por eso los propietarios prefieren tener los pisos cerrados o venderlos, y porque ahora el Estado decide qué tienes que hacer y qué no con tu casa y a qué precio tienes que alquilarla. La gente lógicamente busca mecanismos para no aplicarlo. Es normal cuando haces una ley que es contra natura y que a quien más perjudica es a los que menos tienen, porque consigues que nadie les quiera alquilar. Son los primeros a los que tachan de la lista. Nunca hemos estado tan mal a causa de unas leyes tan mal hechas.
Una de las vías de escape ha sido el alquiler de temporada. ¿Falta regulación en ese aspecto?Todo lo contrario. Los alquileres de temporada existen desde los romanos y han funcionado siempre con libertad de pacto, porque responden a cuestiones muy concretas. ¿Por qué ahora se ha creado un problema? Porque se han cargado el mercado de alquiler residencial y los propietarios intentan buscar otras salidas. Si tú has contratado un alquiler temporal pero consideras que realmente es residencial, un juez te dará la razón y lo reconvertirá en residencial. Esto ha pasado siempre. Se llama fraude de ley. El juez ya te dará la razón, pero a posteriori. Lo que hay que hacer es arreglar el alquiler residencial.
Para ahuyentar el miedo a los impagos, tanto el Gobierno como el PP plantean sistemas de garantías como avales o seguros. ¿Puede esto servir para sacar más vivienda al mercado de alquiler?Esta medida en abstracto está bien. En Cataluña está en vigor desde hace muchos años con el programa Avalloguer y ha funcionado muy bien. La Administración garantiza el pago de renta y lo que se exige a cambio es alquilarla por debajo del precio de mercado, que es un sacrificio mínimo para la garantía que te dan. El problema está en que pretenden poner esta y el resto de las 12 medidas solapadas sobre la ley de vivienda. Si tú mezclas zanahoria con palo, el burro no sabe qué hacer. Una cosa sería haber empezado con la zanahoria, dando avales y exenciones fiscales, y si no funciona, entonces recurrir al palo, pero lo que no puede ser es que desde 2023 vayas dando palos al burro. Hay que empezar resolviendo la inseguridad jurídica, todo el caos que se ha creado con esta ley.
El PP también propone incentivos fiscales, pero más centrados en la compra. ¿Qué le parece esa fórmula?Todo lo que sea favorecer la compra sin que implique sobreendeudamiento por parte del comprador también es correcto. Los bancos piden más o menos un ahorro del 20% del precio del inmueble para la compra. A eso se suma cerca de otro 12% de impuestos, tasas, notario, etc. Si el Estado renuncia voluntariamente a recaudar una parte por las transacciones, la compra se abarata. Puede ser una cantidad bastante considerable, porque los compradores normalmente tienen que pedir financiación.
El PP aboga también por ampliar los avales para la compra de vivienda.Eso sí que lleva al sobreendeudamiento de los jóvenes. Si una persona ha sido incapaz de ahorrar el 20% que le pide el banco, menos va a poder hacer frente al pago del aval. La experiencia de Inglaterra ha sido un desastre total, porque qué te hace suponer que esa persona que no ha ahorrado durante cinco o seis años va a pagar una hipoteca con regularidad durante 20 o 30 años.
¿Qué impacto cree que puede tener desincentivar vía impuestos la compraventa de vivienda por parte de extranjeros como propone el Gobierno?Es una medida excesivamente radical y poco pensada. Malta, por ejemplo, desde los años 70 tiene un sistema de permisos que valora cada inversión en función de una serie de criterios objetivos: si va a ser residencia habitual o no, en qué zona está… Y eso está funcionando bastante bien, porque no es lo mismo que un extranjero compre un piso de 4 millones en el paseo de Gràcia o en la Gran Vía que uno de 75.000 euros en Teruel. Es matar moscas a cañonazos.
¿Una subida en el IVA puede frenar la proliferación de pisos turístico?En este caso en concreto hay un problema de base. El Gobierno entiende que el alquiler turístico es un negocio, como una tienda de zapatos o una academia de inglés. Hay empresas, pero también hay gente que, en lugar de invertir en un fondo de inversión, ha comprado un segundo piso y lo alquila así y no es un empresario. Está explotando un bien igual que cuando pones a vender en Wallapop un móvil que ya no usas. Hay que diferenciar las empresas de las personas individuales, que no pueden tributar como si fueran empresarios. Es una medida expropiatoria.
Tanto el Gobierno como el PP coinciden en que hay que construir más vivienda. ¿Hacen falta incentivos para el ‘ladrillo’?Capacidad para construir hay, porque hasta 2011 lo hacíamos. El problema es que no se da el ecosistema propicio para hacerlo. Si tú tienes un móvil de segunda mano y resulta que hay muchos móviles de ese tipo en el mercado y no es el momento de vender, mientras tanto vas a sacar dinero de otra cosa. ¿Qué mercado toca? Ahora toca energía, pues pongo placas solares. Hacen falta incentivos a la construcción, pero también a la compra. La reforma de la ley del suelo también es parte de la solución. No puede ser que administrativamente te encuentres tantos obstáculos.
En particular, el Gobierno recalca la necesidad de ampliar y blindar el parque público de vivienda. ¿Cree que requiere una mayor protección?Esto es un brindis al sol. El mantenimiento de un stock de vivienda de alquiler social permanente es insostenible. Es carísimo, un pozo sin fondo. Es una utopía. Además, los países que tienen un stock mayor del que tenemos nosotros, como Dinamarca, tienen también desahucios ultrarrápidos, porque se paga con impuestos de todos. Si existe una mínima posibilidad de que eso funcione, tiene que ser agilizando también los desalojos. Si no, va a fracasar estrepitosamente.
Bajo su punto de vista, ¿qué es lo prioritario a corto plazo para solucionar el problema de la vivienda?Lo prioritario es derogar la ley de vivienda. Hay que dar oxígeno a la oferta y a la demanda, hay que desregularizar y volver por lo menos a la situación anterior a 2015, que fue cuando Cataluña empezó a regular. Fue la primera y luego el Estado lo que ha hecho es ir copiándola más o menos y haciéndolo aun peor. Antes de 2015, por ejemplo, en Cataluña se aprobaron leyes para fomentar la propiedad compartida y la propiedad temporal. Esto permite comprarse solamente el 20% de un piso, el 50% o lo que puedas o ser propietario a todos los efectos durante un tiempo determinado, ya sean 20 o 30 años.
¿Se trataría de diversificar la oferta con nuevas fórmulas?Claro, dar más posibilidades. A lo mejor una persona joven para comprar un piso se tiene que sobreendeudar. ¿Cuánto puede comprar? ¿El 30%? Sin ningún problema, que compre el 30% de la casa, va pagando una especie de renta y cuando pueda compra otro 10%.
¿Y más a largo plazo qué hace falta para resolver el problema?Hay que empezar a replantearse las ciudades. Todos los planes de urbanismo que se empezaban en 2012 y por aquel entonces preveían que las ciudades iban a decrecer, porque no se contaba con la inmigración. ¿Qué es lo que realmente ha pasado? Está todo mal planificado y se ha generado una tensión impresionante.
¿Habla de repartir más la población en el territorio?Sí, tanto en los barrios dentro de las ciudades como a lo largo de todo el territorio. En la Plana de Lleida, por ejemplo, no vive nadie. 15 kilómetros tierra adentro desde la costa de Tarragona, tampoco. Ya no hablemos de Teruel, de Soria, de Albacete, de Ciudad Real… La cuestión es cómo crear oportunidades en estas zonas para poder forjar un futuro sin necesidad de que todo el mundo se vaya a Barcelona o a Madrid.
Una vez que tanto el Gobierno como la oposición han puesto sobre la mesa sus propuestas. ¿Ve posible un pacto de Estado por la vivienda?Es fundamental, pero por ahora no es posible. Yo he escuchado en el Congreso de los Diputados discursos muy sensatos que se critican con chorradas. No están por la labor.