España construye el mayor número de viviendas tras la burbuja inmobiliaria pero no está claro que eso baje los precios

Cualquier análisis sobre las posibles soluciones a la crisis residencial acaba desembocando, en algún punto, en la necesidad de construir más viviendas. Pese al stock de 450.000 viviendas nuevas sin vender, las decenas de miles de pisos turísticos sin licencia o el fraude del alquiler temporal, hay un argumento en el que se pone el foco de forma recurrente: en los últimos 15 años se han creado el doble de hogares que de viviendas, provocando un déficit que el Banco de España estimaba en 600.000 casas entre 2022 y 2025.

Ante esa supuesta carencia, el Ministerio de Vivienda celebraba un dato inédito desde 2018. El número de visados de obra nueva confirma una tendencia levemente ascendente, pero en 2024 superaba, tras un lustro, al de nuevos hogares creados. “Se ha roto la tendencia negativa”, indicaban desde el departamento de Isabel Rodríguez, que reconocía que “el siguiente paso es que se construyan más viviendas que nuevos hogares, una medida que, junto al impulso de la rehabilitación y la devolución al mercado habitacional de viviendas turísticas tiene que ayudar a solventar el mencionado déficit”.

En concreto, a noviembre de 2024, se habían concedido 126.761 visados de obra nueva, que habilitan a iniciar las construcciones, frente a 111.548 hogares creados en el año completo. La carencia sigue vinculada, no obstante, a las certificaciones de fin de obra, unas 96.000. Hay otro dato relevante, el número de visados es el mayor en 15 años y supera ya al de 2009, el año siguiente al estallido de la burbuja inmobiliaria.

“El match no se produce porque adecuemos la producción a la creación de hogares, sino porque, sorprendentemente, esta se sitúa en la mitad de la previsión”, estima la vicepresidenta de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Carolina Roca, que señala que se deberían estar construyendo y poniendo en el mercado entre 200.000 y 250.000 viviendas al año ante una tensión de demanda que “sigue siendo creciente”. El portal Idealista ha publicado este jueves un estudio sobre ventas exprés del que se desprende que el 12% de los inmuebles anunciados en la plataforma en el último trimestre de 2024 se vendieron en menos de una semana.

Ante la caída en la creación de hogares, que ha pasado del entorno de los 280.000 en 2022 y 2023 a 212.000 en 2023 y unos 100.000 menos el año pasado, Roca se plantea si este indicador “se está acompasando a la producción” de viviendas. Según un informe del Consejo de la Juventud de España, al primer semestre de 2024 solo se había emancipado el 14,8% de la población menor de 30 años. Pero la crisis habitacional no es el único factor en un país en claro envejecimiento y en el que en los últimos seis años ha habido más muertes que nacimientos.

La caída en la creación de hogares responde, principalmente, a las familias de una o dos personas. “Es un dato que rompe totalmente la serie”, considera la promotora.

Pese al cambio de tendencia, que aún es poco pronunciado, los efectos sobre el mercado de la vivienda no empezarán a verse, al menos, hasta dentro de un par de años. “Hay que comparar los datos de inicio de obra con la creación de hogares dos años después”, explica Roca, que señala que en toda la serie histórica suele darse un decalaje de en torno al 15% de inmuebles frustrados.

En el siguiente gráfico puede verse esta relación. Por ejemplo, en los primeros años de este siglo, con un boom de oferta descontrolado, se repartían visados a mansalva, llegando a superar los 800.000 en 2006. Esas licencias tuvieron su efecto en los años posteriores. De hecho, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria se finalizaron muchas de esas construcciones, con hasta 600.000 viviendas terminadas en 2008, casi 400.000 en 2009 o más de 200.000 en 2010, los peores años de la Gran Recesión.

El gráfico también muestra el decalaje. Por ejemplo, en 2021 y 2022 se visaron en torno a 108.000 proyectos cada año, pero en 2023 y en 2024 solo hubo 86.000 y 95.986 visados de fin de obra.

Más allá de la construcción de vivienda, una de las principales preocupaciones es el precio. ¿Servirá la fórmula del ladrillo para facilitar el acceso? Desde el lobby del sector aseguran que sí, pero la historia reciente es testigo de cómo en la época dorada de la burbuja, cuando se ponían en el mercado entre 400.000 y 600.000 viviendas al año, los precios no pararon de crecer.

“La situación de 2008 fue verdaderamente de burbuja financiero-inmobiliaria, que es radicalmente opuesta a la actual, con una crisis de oferta. Entonces los precios podían seguir creciendo porque todo el mundo tenía la financiación necesaria y podía comprar una vivienda sin ahorro. Empezamos a producir, producir y producir y esa producción se absorbía por encima de nuestra propia capacidad”, señala Roca, que considera que ahora el crédito está limitado y la crisis de oferta produce un efecto en cascada: “No hay vivienda pública; no se está produciendo vivienda protegida para las clases medias, que tenían cierta solvencia, ni vivienda libre, ni de lujo... Al final, la clase media-alta que podía acceder a la vivienda libre se tiene que ir a la protegida y esa clase media es expulsada al alquiler. Como es más solvente, el arrendador lo prefiere, así que acaba expulsando a todos”.

Pese a un control mayor sobre el crédito por parte de las entidades bancarias, el Banco de España ha dado muestras de preocupación en este sentido. Principalmente, por las dudas sobre la independencia de las tasadoras, que son quienes valoran los precios a la hora de conceder una hipoteca, respecto a los bancos, sus clientes.

Otras voces son más críticas con el modelo de oferta sin control. “Históricamente, todos los booms en los que se ha logrado generar más viviendas que hogares han ido de la mano de aumentos de precio”, señala el investigador Jaime Palomera. La explicación radica en la concepción de la vivienda como un activo financiero, pero también en las particularidades del propio ramo, que no responde a las leyes típicas del mercado. “El suelo donde se construye es un bien escaso e inmóvil, está en un sitio fijo y no puedes crear más, pero la actividad económica y la población crece, así que, a diferencia de otros bienes de mercado, aunque se deteriore, su precio crece sin que su propietario le aporte valor”, desarrolla.

Y dentro de ese mercado con reglas imperfectas y escasa o nula regulación sobre el precio, entran otros actores, que adquieren viviendas como refugio de valor. De hecho, alrededor de la mitad de las casas que se compraron en los últimos años fueron sin hipoteca. “La cuestión es que el mercado está incorporando vivienda, sobre todo en las grandes ciudades y en el litoral, que son demasiado caras”, señala Palomera, que cita los datos de la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE): comprar un piso en Barcelona cuesta, de media, casi 700.000 euros. “Lo que llamaríamos 'clase media' no puede permitirse una vivienda para vivir y esos precios recalientan las del entorno, también las de segunda mano”, explica.

La fórmula para enfriar los precios lleva a la vivienda protegida o a precio asequible, aunque hay discrepancias en cuanto a las tasas. “Deberíamos volver a lo que históricamente se ha producido en este país: unas 250.000 viviendas al año, de las que 100.000 sean protegidas, porque responde muy bien a las necesidades de la clase media, más la vivienda pública, que se hace muy poca. Esto permitiría que todo el mundo encontrara su nicho y tuviéramos un mercado sostenible de vivienda, que hemos perdido completamente”, considera Roca.

Palomera, por su parte, reclama una apuesta por la vivienda protegida con un nivel de ambición muy elevado: “Es la única manera de hacer vivienda asequible y contribuir a enfriar los precios”. Desde el Gobierno llevan tiempo insistiendo también en la idea de incrementar el parque público de vivienda, para que converja con los estándares europeos, todavía muy lejanos. Por el momento, según el Observatorio Social de la Vivienda, esta ha pasado del 2,5 al 3,3% sobre el total.