Radiografía de la compraventa de vivienda en España: del desplome de 2020 al récord de 2024
Suma y sigue. El mercado inmobiliario continúa cosechando cifras de récord, tanto en precios como en lo que a la compra de vivienda se refiere, pues, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 la cifra de compraventas aumentó un 10% respecto al año anterior, alcanzando las 641.919 operaciones. Se trata de la segunda mayor suma desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria, lo que podría desatar el temor a un nuevo estallido, aunque, según el Banco de España, todavía no se aprecian signos de que algo así pueda suceder de nuevo.
De hecho, la situación económica de los consumidores es muy diferente ahora a la que tenían hace 15 años, algo que se observa no solo en sus hábitos de compra, sino también en el mercado hipotecario. Así, la tasa de esfuerzo teórico anual en carga hipotecaria se sitúa actualmente en el 35,3% de los ingresos de una familia, cifra que en 2008 estaba en torno al 53,7%, una regresión que demuestra que los españoles tienen ahora más capacidad de compra de vivienda, aunque hay ciertos colectivos que tienen más complicado acceder al mercado inmobiliario, como los jóvenes.
De este modo, en un momento caracterizado por la falta de oferta y una cada vez más desmesurada demanda –que incluso cuadruplica a la provisión de inmuebles actual– es importante recopilar la manera de actuar de la vivienda en nuestro país en los últimos años. Con un leve retroceso encontramos que, en el mes de diciembre, el número de compraventas de viviendas fue de 50.337, cifra provisional ligeramente inferior a la registrada en los meses inmediatamente anteriores: en noviembre fue de 54.299 y en octubre de 69.418, un gran pico que sumó el mayor dato, de nuevo, desde la burbuja inmobiliaria, y disparándose un 51,3% respecto al mismo mes de 2023.
Hacía casi 17 años y medio que no se veía algo así, lo que demuestra el buen hacer del mercado inmobiliario en los últimos meses. En retrospectiva observamos que, tras el desplome que vivió el mercado en abril de 2020, cuando tan solo se registraron 25.439 compraventas, las cifras han seguido una tendencia alcista a excepción de varias caídas en diciembre de 2022 y 2023, entre otras, aunque no tan acusadas como la de 2020.
Clara predominancia de la vivienda de segunda mano
Así, a la espera de los datos de enero de 2025, se observan grandes e importantes diferencias en lo que a la compraventa de vivienda nueva y de segunda mano se refiere, al menos en 2024.
En este sentido, de las 641.919 operaciones de compraventa registradas el año pasado, 135.052 fueron de vivienda nueva, mientras que el resto, 506.867, fueron de segunda mano, según datos del INE recogidos por el blog de Bankinter. Por lo general, la compra de vivienda usada multiplica con creces a la nueva, al menos desde 2015, pues en años anteriores la cifra solía estar más equiparada. Esta tendencia podría estar motivada en gran medida por la falta de oferta de vivienda nueva que asola al sector inmobiliario de nuestro país, que empuja a cientos de compradores a optar por una casa de segunda mano al no encontrar opciones asequibles entre las nuevas construcciones, que además son escasas.
Andalucía, líder de ventas en vivienda
Teniendo en cuenta las 641.919 transmisiones de vivienda realizadas en 2024, las comunidades con mayor número de operaciones por cada 100.000 habitantes fueron Andalucía (126.039), la Comunidad Valenciana (104.773) y Cataluña (99.592), con predominancia de vivienda usada en las tres. Así, en la autonomía andaluza, en torno al 75% de los pisos vendidos en 2024 eran de segunda mano, la mayoría en Málaga (24.657), Sevilla (17.419) y Cádiz (12.065).
El porcentaje es todavía más acusado en la Comunidad Valenciana y Cataluña, comunidades en las que ocho de cada diez pisos vendidos en 2024 fueron de segunda mano, la mayoría en Barcelona (52.375), en el caso de Cataluña, y en Alicante (42.714), en el caso de la autonomía valenciana.