El activo inmobiliario que seduce al ahorrador español este año

Según los últimos informes publicados por idealista, el coste medio del metro cuadrado de vivienda usada alcanzó los 2.555 euros en octubre, mientras que firmas como Tecnitasa sitúan el de un trastero urbano por debajo de los 1.000 euros. La diferencia no es menor: para un ahorrador que cuenta con 10.000 o 12.000 euros guardados en la cuenta —como quien mira su saldo un lunes a primera hora mientras huele a café de oficina—, la vivienda es inaccesible y el mercado busca salidas alternativas.

Esa brecha entre precios y capacidad de ahorro explica por qué los trasteros están entrando en las carteras de inversores modestos que buscan diversificar sin asumir los riesgos de un piso en alquiler. Pero lo realmente relevante —y lo que ha provocado que haya colas en algunas promociones nuevas— es el dato que los expertos acaban de confirmar.

La rentabilidad que ya supera a la vivienda, a los garajes y a los locales

El rendimiento medio de los trasteros ha alcanzado el 12%, por encima del 6,9% de la vivienda, el 11,5% de las oficinas, el 9,9% de los locales y el 6,2% de los garajes, según los últimos datos citados por Tecnitasa e idealista. Esta cifra es la que está empujando al pequeño inversor a mover ficha: un retorno que duplica al del ladrillo residencial clásico y que además exige una entrada de capital mucho menor.

“Ahora mismo se da la tormenta perfecta: más demanda, precios contenidos y un mantenimiento muy sencillo”, resume Fernando García-Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa. Reconoce que la gestión es baja, la morosidad es escasa y el coste estructural inferior al de locales y oficinas. La escena típica lo confirma: un inquilino que pasa una vez al mes a dejar una bicicleta o unas cajas, sin apenas incidencias.

Por qué están pagando más: ubicación, seguridad y tamaño

• Ubicación: Madrid y Barcelona concentran el 50% del mercado nacional, según Savills. Barrios con pisos pequeños generan más demanda de almacenaje.
• Seguridad y acceso: vigilancia 24 h y control de entrada incrementan el precio del alquiler mensual.
• Tamaño: los más demandados oscilan entre 3 y 6 m², suficientes para un uso doméstico y con alta rotación.
• Operativa sencilla: casi sin mantenimiento, sin cuotas de basura, sin IBI y sin riesgo de okupación, como recuerdan desde Gloval.

Oscar de Torres Neira, responsable técnico de Gloval Building Value, lo explica con un ejemplo práctico: “Un trastero de 5 m² puede rentar más que un garaje de 15 m² y exige menos costes”. Y añade un dato que muchos inversores pasan por alto: al no ser vivienda, la rotación se gestiona sin conflictos legales prolongados.

Un mercado que supera el millón de m² y aún tiene recorrido

El sector de trasteros en España ya rebasa el millón de metros cuadrados de superficie, con un crecimiento del 10% por encima de la media europea desde la pandemia, según Savills. Aun así, la consultora sostiene que España sigue lejos de mercados como Reino Unido o Estados Unidos, donde la penetración del self-storage es mucho más profunda.

En otras palabras: queda margen. Y eso lo saben tanto las grandes compañías como los pequeños ahorradores que están entrando por primera vez en el inmobiliario alternativo. Basta con observar el comportamiento del mercado en zonas saturadas: en algunos barrios de Madrid, la tasa de ocupación supera el 85% y los alquileres han subido entre 5 y 10 euros mensuales desde 2023, según datos cruzados de firmas valuadoras y plataformas de anuncios.

Modalidades de inversión: compra, uso flexible y promociones

• Compra individual para alquilar: la vía más tradicional, con precios accesibles y rotación alta.
• Uso compartido o flexible: espacios fraccionados en modelos tipo “taquillas ampliables”.
• Participación en promociones: invertir directamente en proyectos donde el promotor gestiona todo el complejo.

Estas modalidades han permitido que perfiles que antes solo invertían en depósitos o fondos conservadores hayan dado el salto. La entrada mínima —a veces desde 6.000 o 8.000 euros— es un argumento de peso en un momento en el que la subida de tipos ha encarecido las hipotecas y presionado el ahorro medio.

Qué debe revisar un inversor antes de comprar

García-Marcos insiste en un punto clave: “Hay que analizar bien el mercado local: densidad del barrio, demanda, saturación y tasa de ocupación”. También conviene validar que exista ventilación correcta, acceso cómodo y un mínimo de seguridad. No todos los trasteros, ni todas las zonas, rentan igual.

Un ejemplo habitual: un trastero en un barrio con viviendas nuevas de 60 m² y sin zonas de almacenaje se alquila en una tarde; otro en un polígono mal comunicado puede tardar semanas. La diferencia de diez minutos andando varía completamente el retorno anual.

También influye el tipo de usuario. En zonas universitarias, los trasteros pequeños se llenan cada curso con cambios de piso; en áreas de oficinas, aumenta la demanda de autónomos que guardan herramienta o stock. Los informes del INE y del Banco de España sobre movilidad y actividad económica por distritos refuerzan esta segmentación territorial cuya lectura —cada vez más fina— marca la diferencia en la rentabilidad real.

Conclusión operativa: un activo pequeño para una estrategia grande

Para muchos pequeños ahorradores, la decisión surge de una escena cotidiana: revisar el extracto de la cuenta, ver que el depósito apenas rinde un 1,5% y comprobar que la vivienda está fuera de alcance. En esa brecha de expectativas es donde los trasteros han encontrado su sitio.

Rentan más, exigen menos capital, son fáciles de gestionar y tienen demanda estable. El dato del 12% no solo explica la tendencia, sino que coloca a este activo en el radar de quien busca empezar a invertir sin asumir riesgos desproporcionados.