Murió la Ley de Alquileres: los vecinos podrán exigir cuotas adicionales a los propietarios de pisos turísticos
La legislación de los alquileres tal y como se entendía hasta hace pocos años cambió de paradigma con las últimas reformas, pero existe un gran desconocimiento al respecto. El arrendamiento de una vivienda ya no se rige únicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se ha convertido en una materia transversal en la que confluyen distintas normas que condicionan el uso del inmueble. Las sucesivas reformas legislativas han ampliado el foco desde la relación entre propietario e inquilino hacia el impacto que esa actividad tiene sobre el edificio y sobre quienes lo habitan.
Este nuevo escenario normativo ha puesto de relieve que alquilar una vivienda no es un acto aislado ni exclusivamente privado. El uso que se hace del domicilio puede generar obligaciones adicionales que van más allá del contrato de arrendamiento, especialmente cuando ese uso afecta a la convivencia o a los gastos comunes. En ese punto entra en juego la comunidad de propietarios, que ha adquirido un protagonismo creciente en la regulación de determinadas modalidades de alquiler, como es el turístico.
Por ello, interiorizar la diferencia entre la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal resulta clave para comprender este cambio. Mientras la LAU regula las relaciones jurídicas entre arrendador y arrendatario en los alquileres de vivienda habitual o de temporada, la LPH ordena la convivencia en los edificios y los derechos y deberes de quienes comparten elementos comunes. De esta manera, vivir en comunidad implica aceptar límites al uso individual de la vivienda, de modo que no todos los tipos de alquiler tienen el mismo encaje jurídico dentro de un inmueble residencial.
La comunidad puede influir en los alquileres turísticos
El giro decisivo llegó con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introdujo modificaciones sustanciales en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta reforma aclaró de forma expresa que el alquiler turístico no puede ejercerse al margen del vecindario y que requiere una autorización colectiva reforzada. El marco legal establece que "en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación", esclarece el texto.
La norma fija además un límite temporal claro a su aplicación. La exigencia de ese acuerdo comunitario se aplicaría a partir del 3 de abril de 2025, fecha en la que entró en vigor, y no afecta a los pisos turísticos que ya operaban con anterioridad a esa fecha, por lo que en 2026 ya conforma una realidad y este trámite pasa a ser imprescindible. De esta suerte, la reforma carece de efectos retroactivos, lo que busca proteger situaciones consolidadas y evitar inseguridad jurídica entre los propietarios que ya desarrollaban esta actividad conforme a la normativa vigente en su momento.
Los vecinos pueden incrementar los gastos comunes hasta un 20%
Más allá de autorizar o no el alquiler turístico, esta regulación otorga a las comunidades una herramienta adicional de control económico. A partir de entonces, la Ley de Propiedad Horizontal permite que los vecinos acuerden un aumento de los gastos comunes para aquellas viviendas destinadas a este uso, en atención al mayor desgaste de las zonas compartidas o al incremento de servicios necesarios.
La Ley Orgánica 1/2025 concreta esta posibilidad y fija sus límites con claridad. "Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos", concluye el escrito. Con ello, el legislador consagra un nuevo equilibrio entre el derecho de propiedad y la vida en comunidad, en el que el alquiler turístico queda definitivamente sometido al control vecinal.