Immobilien: Hessen verkauft erbenlose Häuser – Chance oder Risiko?

Wohnungen und Waldstücke: Wird das Land zum Zwangserben, bietet es etwa Immobilien zum Kauf an. Worauf Interessenten dabei achten müssen – und welche kuriosen Erbschaften Hessen noch loswerden muss.

Auf der Suche nach einer Wohnung? Oder einem Haus? Und das nicht zur Miete, sondern als Eigentum? Ein Immobilienkauf ist kein Schnellschuss. Es gibt viele Möglichkeiten dafür – und viele Haken. Eine eher ungewöhnliche Option: Ein Zwangserbe erwerben, welches das Land Hessen zum Verkauf anbietet.

Bei den sogenannten Fiskalerbschaften handelt sich oft um Immobilien, die als Nachlass von Erben etwa wegen einer hohen Hypothek ausgeschlagen worden sind. Oder bei denen sich nach einem Todesfall keine Angehörigen ermitteln lassen. Dann wird das Land zum Zwangserben – und will damit Kasse machen. Kaufinteressenten können Preisangebote einreichen, bis schließlich das Höchstgebot den Zuschlag bekommt. 

Lust auf eine kleine Altbauwohnung in Kassel?

Im Angebot hat das Land etwa eine 36-Quadratmeter-Etagenwohnung in einem Gründerzeithaus zentral in Kassel – mit hohen Räumen, Fernwärme und Gemeinschaftsgarten in einem "gepflegten Zustand", wie der zuständige Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen (LBIH) mitteilt. Nötig seien "allgemeine Schönheitsreparaturen". Auf einem Fenster steht neben dem Landeswappen mit dem Löwen "Provisionsfreier Erwerb. Interesse?".

Landesweit hat der LBIH zahlreiche Immobilien im Angebot, vor allem Häuser. Auch Grundstücke können erworben werden. Etwa knapp 8.000 Quadratmeter Grünland beim nordhessischen Helsa. Oder fast 740.000 Quadratmeter Wald bei Dietzhölztal im Lahn-Dill-Kreis.

Chancen und Risiken für Schnäppchenjäger

Schnäppchenjäger können bei Fiskalerbschaften Glück haben, wenn das niedrigste Gebot von Konkurrenten merklich unter dem Verkehrswert liegt. Oft sind Lage und Zustand solcher Immobilien aber nur mäßig attraktiv. Experten raten, Marktwert, Sanierungsbedarf und Grundbuchbelastungen gut zu prüfen. Der LBIH weist selbst auf seiner Internetseite auf häufige "Überschuldung und damit einhergehende Erbausschlagung" bei diesen Immobilien hin. 

2025 hat es 996 neue Fiskalerbschaften in Hessen gegeben, wie die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt am Main der Deutschen Presse-Agentur mitteilt. Im Laufe der Jahre sind es immer mehr geworden. 2008 beispielsweise hat die Behörde noch lediglich 248 neue Fälle registriert. 

Dabei geht es nicht nur um Gebäude und Grundstücke, sondern auch etwa um Autos und Aktiendepots, Arztpraxen und Anwaltskanzleien, Gaststätten und Gesellschaftsanteile. Aber laut OFD geht es auch noch kurioser: angefangen bei Haustieren und Urheberrechten an Musikstücken, über einen Pferdestall und ein Frachtschiff bis hin zu Gewehren, Handgranaten und Säurefässern. Auch hier muss sich das Land um einen angemessenen Umgang damit kümmern. 

Verschuldung und kostenträchtige Pflegeheime

Angesichts der Alterung der Gesellschaft, der Verschuldung vieler Menschen und immer mehr alleine lebender Bürger nimmt die Zahl der Fiskalerbschaften laut der OFD bundesweit zu. "Viele alte Menschen verbringen ihre letzten Lebensjahre in Pflegeheimen, so dass bei ihrem Ableben noch hohe Kosten dort oder bei den Sozialhilfeträgern offenstehen können, wodurch Angehörige zur Ausschlagung des Erbes veranlasst werden", ergänzt die Behörde. 

Das gilt nicht nur für Wohnhäuser, sondern etwa auch für Industriebrachen und verlassene Kurkliniken: Viele Fiskalerbschaften sind der OFD zufolge "nicht werthaltig, sondern überschuldet und bereits beim Anfall der Erbschaft in schlechtem Erhaltungszustand – und dies oftmals seit Jahrzehnten". 

Vor allem in abgelegenen ländlichen Regionen ist das Interesse von weiter weg wohnenden Angehörigen alter Menschen oft gering, sich um deren sanierungsbedürftigen oder finanziell belasteten vier Wände zu kümmern. Viele Jüngere ziehen in die Städte. Die Landbevölkerung schrumpft. Für Häuser in abgelegenen Dörfern finden sich oft schwer Käufer. 

Millioneneinnahmen und Millionenausgaben 

Kein Wunder, dass das Land mit dem Verkauf seines Zwangserbes nicht reich wird. Rund 4,4 Millionen Euro hat es laut der OFD im Jahr 2025 mit Fiskalerbschaften eingenommen – bei Ausgaben von circa 3,6 Millionen Euro für Gläubigerforderungen und Verwaltung sowie für die Verkehrssicherung etwa bei baufälligen Gebäuden. 

Hierbei werden beispielsweise teils lose Dachziegel befestigt, damit sie nicht Passanten auf den Kopf fallen. Auch das drohende Aussickern gefährlicher Substanzen oder sogar Einsturzgefahr bei Immobilien können kostenträchtig sein.

Unbekannte Erben haben 30 Jahre Zeit für Rückforderungen

Somit sind bei Hessens Fiskalerbschaften 2025 unter dem Strich Einnahmen von knapp 800.000 Euro verblieben. Damit begleicht das Land aber laut OFD seine eigenen Personalkosten, die bei der Bearbeitung von Fiskalerbschaften anfallen. 

Auch nicht attraktiv für Kaufinteressenten und für das Land: Binnen 30 Jahren nach dem Tod eines Erblassers können noch zunächst unbekannte oder unauffindbare Erben auf den Plan treten. Und den Nachlass zurückverlangen oder den Kaufpreis einer verkauften Immobilie einfordern. 

Trotz aller Bedenken weiterhin Lust auf die angebotene 36-Quadratmeter-Wohnung in Kassel? Sie liegt dem LBIH zufolge zentral in einer Seitenstraße mit Geschäften, Ärzten, Schulen und Banken in Fußgängernähe. Die nächste Straßenbahnhaltestelle ist wenige Gehminuten entfernt.

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