Es oficial: los bancos están obligados a devolver los gastos hipotecarios indebidos cuando la cláusula es abusiva, según el Tribunal Supremo
Durante décadas, miles de hipotecados asumieron gastos que no les correspondían, desde notaría hasta registro o gestoría. Numerosas entidades financieras trasladaron al cliente el coste total de la formalización del préstamo, pese a que la ley no permitía imponer esos pagos de forma indiscriminada.
El Real Decreto Legislativo 1/2007, en su artículo 82, define como abusivas las cláusulas no negociadas que generan un desequilibrio importante entre banco y consumidor. Entre ellas se incluyen las que imponen al cliente gastos que, por su naturaleza, deberían ser asumidos por la entidad financiera.
La STS 705/2015 declaró nula la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos hipotecarios. A partir de ese fallo, los tribunales han reiterado que el banco debe asumir aranceles notariales y registrales, así como otros costes vinculados a la constitución del préstamo.
Sentencias posteriores del Tribunal Supremo —incluidas las de 2019, 2020 y 2025— han reforzado el criterio: el banco debe pagar el 100 % del registro, los gastos de notaría se reparten al 50 % y el consumidor solo asume la tasación. Esta doctrina aparece recogida en análisis jurídicos recientes y en resoluciones como la STS 72/2025, que reafirma la obligación de reembolso.
Plazo para reclamar: cinco años desde que se conoce la nulidad
Aunque la nulidad de la cláusula es imprescriptible, la reclamación económica sí tiene límite. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 14 de junio de 2024, fijó un plazo de cinco años para reclamar los gastos, que empieza a contar desde que el consumidor tiene conocimiento pleno de la abusividad, normalmente cuando un juez lo declara.
La jurisprudencia actual permite reclamar aunque la hipoteca esté amortizada o se firmara hace décadas. Lo relevante es que existiera una cláusula que impusiera al cliente todos los gastos sin negociación. Desde 2015, las reclamaciones se han multiplicado. Asociaciones de consumidores estiman devoluciones medias de entre 1.500 y 3.000 euros, dependiendo del préstamo y de los gastos asumidos.