Пәтерді қайта жоспарлау: көршінің бөлмесін немесе кіреберістің бір бөлігін қалай дұрыс қосуға болады?
Пәтер иелері жиі өз кеңістігін кеңейтіп, жақсартқысы келеді. Бірақ мұнда белгілі бір шектеулер бар, одан асқан жағдайда қомақты айыппұл арқалап, өз есебіңізден қайта жөндеуге тура келуі мүмкін. Tengri Home пәтерді қайта жоспарлауды қалай дұрыс жасау керек, нені заңдастыруға болады және қандай идеяларды жүзеге асыру мүмкін емес екенін түсіндіреді.
Пәтерді қайта жоспарлау: қай кезде келісім мен жоба қажет емес?
Наталья Винникова 20 жылдан астам уақыт бойы ғимараттарды жобалаумен, оларға техникалық тексеру жүргізумен және жылжымайтын мүлік нысандарын рәсімдеумен айналысатын сәулет бюросын басқарады.
Оның айтуынша, кей жағдайда қайта жоспарлау мемлекеттік органдардан рұқсат алуды талап етпейді. Ал басқа жағдайларда жобалық құжаттама әзірлеу, техникалық тексеру жүргізу, келісімдер алу және уәкілетті мемлекеттік органның шешімін рәсімдеу қажет. Үшінші нұсқа - өзгерістер қайта жабдықтауға немесе қайта жоспарлауға мүлдем жатпайтын кездер. Бұл жағдайда сәулет органдарымен немесе жобалау ұйымымен келісудің қажеті жоқ.
Мысалы, инженерлік жүйені өзгертпей батареяларды ауыстыратын болсаңыз, пәтердегі өзгерістерді еш қорықпай бастай беруге болады. Сондай-ақ ешқандай келісімсіз бөлмеаралық есіктің орнын ауыстыруға құқығыңыз бар. Бірақ бір ескеретін жайт - бұл ретте тұрғын үйдің ауданы өзгермеуі тиіс.
"Мысалы, егер қолданыстағы есік орны жабылып, бөлмелердің ауданын өзгертпей және тіреуіш конструкцияларға тиіспей, дәл сондай өлшемдегі жаңа есік орны жасалса, мұндай жұмыстар әдетте келісуді талап етпейді. Алайда есік орнын үлкейту немесе жарма есік орнату қайта жоспарлау деп есептелуі мүмкін және техникалық құжаттамаға өзгерістер енгізуді талап етеді", - деп түсіндірді Наталья Винникова.
Мемлекеттік органдардың растауынсыз және эскиздік жобаға тапсырыс бермей-ақ балкон, лоджия, верандаларды тұрғын үйдің жалпы алаңына қосуға болады. Мұнда, спикердің нақтылауынша, бұл нысандарды кеңістікті кеңейту үшін бөлмелерге нақты қосу туралы айтылып тұрған жоқ. Тек балконның ауданы төмендету коэффициентімен пәтердің жалпы ауданына енгізілетіні меңзеледі.
Алматыдағы үйлер. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Мұндай рәсім 2007 жылға дейін салынған үйлер үшін өзекті.
"Бұрын балкондар мен лоджиялар пәтердің жалпы ауданына кірмейтін. Бүгінде техникалық төлқұжаттарды дайындау кезінде пәтер ауданы төмендету коэффициенттерімен есептеледі: балкондар мен террасалар үшін - 0,3, лоджиялар үшін - 0,5. Бұл балкондар, террасалар, лоджиялар шаршы метрінің 30 және 50 пайызы тұрғын үйдің жалпы ауданына қосылады дегенді білдіреді. Пәтердің техникалық сипаттамалары өзгерген жағдайда, меншік иелеріне жылжымайтын мүлік нысанының техникалық төлқұжатын жаңарту ұсынылады", - деп кеңес берді Наталья Винникова.
"Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы Tengri Home-ға былай деп түсіндірді: "Жылжымайтын мүлік нысандарын мемлекеттік техникалық тексеру олардың реконструкциялаудан, қайта жоспарлаудан немесе қайта жабдықтаудан туындаған техникалық және (немесе) сәйкестендіру сипаттамалары өзгерген жағдайда жүргізіледі. Нәтижесінде жылжымайтын мүлік нысанының кадастрлық төлқұжаты ресімделеді, онда анықталған өзгерістер туралы мәліметтер көрсетіледі".
Бұл ретте ескі үлгідегі техпаспорттың болуы меншік иесінің тұрғын үйге иелік етуіне, пайдалануына немесе билік етуіне кедергі келтірмейді.
"Ескі үлгідегі техникалық төлқұжатқа тыйым салынбаған және ол мәмілелерді рәсімдеу кезінде қолданыла береді. Тәжірибеде мәміле жасау кезінде нотариустар мен мемлекеттік корпорация тіркеушілері ескі үлгідегі техпаспорттарды қабылдайды. Бірақ ипотекалық несие беру кезінде банктер балкондар мен лоджиялар қосылған жаңа үлгідегі техпаспортты талап етеді", - деп нақтылады "Азаматтарға арналған үкімет" өкілдері.
Жылжымайтын мүлікке техникалық төлқұжат алуға қалай өтінім беруге болады?
Техникалық тексеру жүргізуге және жаңа техникалық (кадастрлық) паспорт алуға қалай өтінім беру керек екенін Наталья Винникова айтып берді. Ол қадамдық алгоритмді көрсетті:
1-қадам. eGov.kz электрондық үкімет порталына кіріп, авторлану.
2-қадам. Басты беттегі "Жылжымайтын мүлік" - "Сатып алу, сату, жалдау" немесе "Тұрғын үй қатынастары" бөлімін таңдау.
3-қадам. "Жылжымайтын мүлік нысандарының техникалық төлқұжатын беру" немесе "Кадастрлық төлқұжаттың телнұсқасын беру" қызметін таңдап, "Қызметке онлайн тапсырыс беру" түймесін басу.
4-қадам. "Өтініш түрі" бөлімінде "Келесі техникалық тексеру" тармағын таңдау қажет.
5-қадам. Нысан түрін "Пәтер" деп көрсетіп, қажетті мәліметтер мен нысанның мекенжайын толтыру.
6-қадам. Қолданыстағы техпаспорттың, құқық белгілейтін құжаттың (сатып алу-сату шарты немесе меншік құқығын растайтын өзге де құжат) көшірмесін бір PDF файлмен тіркеу қажет.
7-қадам. Қызмет құнын төлеп, өтінішке ЭЦҚ арқылы қол қою және оны қарауға жіберу.
Өтініш тіркелгеннен кейін бірнеше жұмыс күні ішінде маман нысанға техникалық тексеру жүргізу және қажетті өлшем жасау үшін барады.
"Меншік иесіне маманның келу уақыты туралы әдетте өтініште көрсетілген телефон нөмірі бойынша алдын ала хабарланады. Тексеру жүргізілгеннен кейін eGov.kz порталындағы жеке кабинетте "Мемлекеттік органда өңделді" деген мәртебе пайда болады. Бұдан соң өтініш беруші жаңа техникалық (кадастрлық) паспортты дайындау үшін мемлекеттік баж салығын төлеуі керек, содан кейін құжат электронды түрде қолжетімді болады", - деді Наталья Винникова.
Пәтерді қайта жоспарлау - қай кезде мемлекеттік органдар мен көршілердің рұқсаты қажет?
Сарапшы егер жоспарланған өзгерістер ғимараттың тіреуіш немесе қоршау конструкцияларына, инженерлік желілерге әсер етсе немесе үй-жайлардың функционалдық мақсатын өзгертуді көздесе, оларды қажетті келісімдерсіз орындауға болмайтынын атап өтті. Мұндай жұмысқа мыналар жатады:
тіреуіш қабырғаларда ойық жасау немесе кеңейту;
тіреуіш конструкцияларды немесе олардың бір бөлігін бөлшектеу;
кіреберіс есікті ауыстыру;
пәтерлерді біріктіру немесе бөлу;
ғимараттың конструктивтік қауіпсіздігіне әсер ететін өзге де жұмыстар.
"Айталық, сіз тіреуіш қабырғадан ойық немесе арка жасағыңыз келеді немесе оны мүлдем алып тастағыңыз келеді. Немесе кіреберіс есіктің орнын ауыстыру арқылы жоспарлауды өзгертпексіз. Тағы бір мысал - пәтерді біріктіруді немесе бөлуді қалайсыз. Бұл өзгерістердің барлығы тіреуіш қабырғаларға әсер етеді. Тіреуіш конструкцияларға кез келген араласу олардың техникалық жай-күйін алдын ала бағалауды талап етеді. Өйткені елеусіз өзгерістің өзі ғимараттың беріктігі мен тұрақтылығына әсер етуі мүмкін. Сондықтан мұндай жұмыстарға қажетті келісімдер алынғаннан кейін ғана жол беріледі", - деп атап өтті сарапшы.
Сондай-ақ оның айтуынша, егер қайта жоспарлау кондоминиум нысандарының ортақ мүлкіне, инженерлік жүйелерге әсер етсе немесе үй-жайлардың функционалдық мақсатын өзгертуді көздесе, онда тұрғын үй мен жалпы үй мүлкі иелерінің жазбаша келісімін алу қажет.
Пәтерді қайта жоспарлауды заңдастыру үшін не істеу керек: нұсқаулық
Наталья Винникова бұл жағдай үшін де қадамдық нұсқаулық дайындады.
1-қадам. Техникалық тексеру жүргізу. Оны тиісті аккредитациясы бар ұйым жүргізе алады. Техникалық тексеру, негізінен, жоспарланған өзгерістердің мүмкін-мүмкін еместігін және қауіпсіздік талаптарының сақталуын түсіну үшін қажет.
"Тәжірибе көрсеткендей, кез келген қайта жоспарлау техникалық тұрғыдан мүмкін бола бермейді. Бірқатар жағдайда тексеру нәтижелері ғимарат конструкциясына араласуға жол берілмейтінін көрсетеді", - деп түсіндірді сарапшы.
Қандай үйлерде қайта жоспарлау жасауға болады, ал қайсысында болмайды? Спикеріміздің айтуынша, әрбір жағдай жеке сипатқа ие.
Панельді үй. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Бірақ панельді үйлер туралы айтатын болсақ, мұнда тіреуіш конструкцияларға әсер ететін қайта жоспарлауға, әдетте, жол берілмейді.
"Ригельді жүйесі бар кірпіш құрылыстарда және монолитті үйлерде қайта жоспарлау мүмкіндігі техникалық тексеру нәтижелері бойынша жеке анықталады", - деді спикер.
2-қадам. Жобалау құжаттамасын әзірлеу. Ол оң техникалық қорытынды алынғаннан кейін әзірленеді. Техникалық жобада жоспарланған барлық өзгеріс көрсетіледі. Бұл - қайта жоспарлауды мүдделі тұлғалармен және мемлекеттік органдармен одан әрі келісуге негіз болатын негізгі құжат.
3-қадам. Көршілердің келісімін алу. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы сарапшы Сергей Ляшенко "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңда белгілі бір талаптарды белгілейтін бап бар екенін түсіндірді.
"Бапта көрсетілгендей, егер пәтерлерді немесе тұрғын емес үй-жайларды қайта жабдықтау/қайта жоспарлау кезінде көтергіш немесе қоршау конструкцияларына, жалпыүйлік инженерлік жүйелерге, кондоминиум нысанының ортақ мүлкіне, пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың функционалдық мақсатына әсер ететін болса, онда меншік иелерінің жалпы санының кемінде үштен екісінің міндетті түрде жазбаша келісімі талап етіледі", - деп нақтылады ол.
Сергей Ляшенконың айтуынша, жиналыс өткізудің екі нұсқасы бар. Біріншісі - оған өз бетіңізше бастамашы бола аласыз. Ол үшін үй тұрғындарының 10 пайызының қолын жинау керек. Содан кейін кезектен тыс жиналыс және оның күн тәртібі туралы хабарландыру орналастыра аласыз. Әрі қарай көршілермен кездесуде қайта жоспарлау бойынша өз идеяларыңызды таныстырып, құжаттарды ұсынасыз және дауыс бересіздер. Сізді пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің үштен екісі қолдауы маңызды.
"Екінші нұсқа - жиналысты МИБ төрағасы немесе үй кеңесі арқылы шақыру. Яғни, сіз үй төрағасына немесе үй кеңесіне жүгініп, оларға құжаттармен танысуға мүмкіндік бере аласыз және мәселеңіз бойынша жиналыс өткізуді сұрай аласыз. Бұл жағдайда оң шешім қабылдануы үшін пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың, тұрақтар мен қоймалардың меншік иелерінің үштен екісі қайта жоспарлауға дауыс беруі қажет", - деді Сергей Ляшенко.
4-қадам. Сәулет-жоспарлау тапсырмасын (СЖТ) алу. Техникалық қорытынды, жобалық құжаттама дайындалып, көршілерден қажетті келісімдер алынғаннан кейін, меншік иесі сәулет-жоспарлау тапсырмасын (СЖТ) алу үшін құжаттар пакетін сәулет және қала құрылысы саласындағы уәкілетті органға жібереді.
Құжаттар құрамына, әдетте, мыналар кіреді:
техникалық зерттеп-қарау;
жобалық құжаттама;
кондоминиум объектісі меншік иелерінің келісімін растайтын құжаттар (заңнамада көзделген жағдайларда);
қолданыстағы нормативтік құқықтық актілерде көзделген өзге де құжаттар;
СЖТ қайта жабдықтау (қайта жоспарлау) жүргізуге қойылатын негізгі талаптарды айқындайды және кейінгі рәсімдеу үшін міндетті құжаттардың бірі болып саналады.
5-қадам. Эскиздік жобаны әзірлеу. Оны берілген СЖТ негізінде осындай қызметпен айналысуға лицензиясы бар маман немесе компания дайындайды. Жобада жоспарланған барлық өзгеріс пен техникалық шешімдер көрсетіледі.
6-қадам. Сараптамадан өту. Ол үшін жобалық құжаттама сараптамалық ұйымның қарауына жіберіледі. Қарау нәтижелері бойынша жобаның құрылыс, санитарлық, өртке қарсы және өзге де міндетті нормалар талаптарына сәйкестігін растайтын сараптамалық қорытынды беріледі.
7-қадам. Мемлекеттік органның шешімін алу. Оң сараптамалық қорытынды алған соң, меншік иесі қайта жабдықтауды (қайта жоспарлауды) келісу туралы шешім алуға өтініш білдіреді. Өтініш eGov.kz немесе eLicense.kz порталы арқылы "Құрылыс және реконструкциялау (қайта жоспарлау және қайта жабдықтау) жобаларын әзірлеу кезінде бастапқы материалдарды ұсыну" мемлекеттік көрсетілетін қызметі бойынша беріледі. Өтініш оң қаралған жағдайда уәкілетті орган жұмыстарды орындау мүмкіндігі туралы шешім қабылдайды және қажетті бастапқы құжаттарды береді.
8-қадам. Құрылыс-монтаж жұмыстарының (ҚМЖ) басталғаны туралы хабарлау. Хабарламаны eGov.kz немесе eLicense.kz порталы арқылы жіберу қажет. Ол тіркелгеннен кейін меншік иесі бекітілген жобалық құжаттама шеңберінде жұмыстарды орындауға кірісуге құқылы.
9-қадам. ҚМЖ жүргізу. Барлық жұмыс бекітілген жобаға қатаң сәйкестікте орындалуы тиіс.
10-қадам. Нысанды пайдалануға беру. Тұрғын үйді жаңғырту аяқталғаннан кейін нысанды пайдалануға қабылдау актісі рәсімделеді. Құжатқа құрылыстың барлық қатысушысы, соның ішінде тапсырыс беруші, жобалау ұйымы, техникалық және авторлық қадағалауды жүзеге асыратын мамандар қол қояды.
11-қадам. Жаңа техникалық паспорт (кадастрлық паспорт) алу. Объект пайдалануға берілгеннен кейін қайталама техникалық зерттеп-қарау жүргізіледі. Оның нәтижесі бойынша өзгерістерді ескере отырып, жаңа техникалық (кадастрлық) паспорт дайындалады. Қажет болған жағдайда қайта жоспарлау туралы мәліметтер заңнамада белгіленген тәртіппен мемлекеттік тіркеуге жатады.
Мемлекеттік органның келісімі талап етілмесе, пәтерді қайта жоспарлауды қалай заңдастыруға болады?
Үйдің негізгі конструкцияларына, ортақ пайдаланылатын инженерлік жүйелерге әсер етпейтін қарапайым қайта жоспарлау жағдайында мемлекеттік органның рұқсаты талап етілмейді. Наталья Винникованың айтуынша, бұл жағдайда рәсімдеудің жеңілдетілген тәртібі қарастырылған:
Эскиздік және техникалық жобаларды әзірлеу.
Сейсмикалық төзімділік туралы қорытынды алу (тек сейсмикалық қауіпті аймақтарда орналасқан нысандар үшін). Ықтимал қайта жоспарлаудан кейінгі конструкцияның сейсмикалық төзімділігі туралы қорытындыны да тиісті лицензиясы бар мамандар немесе ұйымдар береді.
Құрылыс-монтаж жұмыстарын орындау.
Техникалық зерттеп-қарау жүргізу.
Нысанды пайдалануға қабылдау актісін рәсімдеу.
Жаңа техникалық (кадастрлық) паспорт алу.
Енгізілген өзгерістерді белгіленген тәртіппен тіркеу.
"Қайта жоспарлау мемлекеттік органның шешімін алуды талап етпесе де, ол құрылыс нормаларына сәйкес келуі және тиісті түрде рәсімделуі тиіс. Бұл жылжымайтын мүлікті сату, мұраны рәсімдеу, ипотекалық несие алу және өзге де құқықтық маңызы бар әрекеттерді жасау кезінде қиындықтардың алдын алуға мүмкіндік береді", - деп атап өтті Наталья Винникова.
Көрші пәтердің, кіреберістің бір бөлігін қосып алу немесе бір бөлмені екіге бөлу: қазақстандықтардың тәжірибесі
Наталья Винникова қазақстандықтар арасында ең көп таралған қайта жөндеу түрлері туралы айтып берді.
Жуынатын бөлмені немесе асүйді ауыстыру
Душ немесе дәретхананы басқа бөлмеге көшіруге бола ма? Белгілі болғандай, панельді үйлерде "ылғалды аймақтардың" орнын ауыстыру мүмкін емес.
"Егер бұл панельді үй болса, онда "ылғалды аймақтарды" тұрғын емес үй-жайлардың: кабинет, қойма, киім бөлмесі, шеберхана, кіреберіс немесе дәліздің үстіне ғана көшіруге болады. Оларды тұрғын аймақтардың- қонақ бөлмесі, жатын бөлме, балалар бөлмесінің үстіне орналастыруға үзілді-кесілді тыйым салынады, өйткені мұндай үйлердің негізі қабаттық плиталардан тұрады. Су құбыры жарылған жағдайда, су плиталар арасынан өтіп, көршілерге жайылады. Мұндай нұсқаға тыйым салынған", - деп түсіндірді Наталья Винникова.
Бұл ереже кірпіш үйлерге де қатысты.
Жуынатын бөлме. Фото: depositphotos.com
Бірақ бұл монолитті үй болса, онда тұрғын бөлмелердің үстіндегі "ылғалды нүктені" көшіру және бекіту көбіне жүзеге асырылуы мүмкін.
"Кез келген монолитті үйде "ылғалды нүктені" көшіру мүмкін емес. Әр жерде өзіндік ерекшеліктер бар. Бірақ өзге технологиямен салынған үйлермен салыстырғанда, мұндай мүмкіндік жиі кездеседі. Өйткені монолит - бұл тұтас, герметикалық құрылым іспетті. Сондықтан, мысалы, сол санитарлық торапты тұрғын бөлмелердің үстіне орналастыруға болады", - деп толықтырды Наталья Винникова.
Оның айтуынша, егер мұндай қайта жоспарлауды Алматыда жасауды ұйғарсаңыз, сәулет органдарының рұқсаты қажет болады, ал Астанада рұқсат алудың қажеті жоқ.
Жуынатын бөлме мен дәретхананы біріктіру
Мұны кез келген үйде, тіпті панельді үйде де жүзеге асыруға болады, деп атап өтті спикер. Бұған негізінен жуынатын бөлме мен дәретхана арасында ешқашан негізгі қабырға болмайтыны себеп. Сондықтан мұндай өзгерістер үшін мемлекеттік органның келісімі қажет емес.
Балконды тұрғын бөлмелермен біріктіру
Бұл - ең көп таралған сұраныстардың бірі. Ауданды ұлғайту үшін асүйді немесе жатын бөлмені арадағы қабырғаны бұзып, балконмен біріктіріп жатады. Наталья Винникованың айтуынша, Алматы мен Алматы облысында лоджиялар мен балкондарды қосуға қатаң тыйым салынған. Бірақ ол жерге, мысалы, жылжымалы есік орнатуға болады.
"Сіз есік орнын кеңейтіп, жылжымалы есік қоя аласыз. Бірақ бұл ретте балкон мен лоджия өз қалпында қалуы тиіс. Яғни, оларды тұрғын бөлмеге айналдыруға, ол жерге жылыту батареяларын шығаруға болмайды. Тіпті есікті алып тастап, орынды ашық қалдырудың өзіне рұқсат жоқ. Олай етсеңіз, жылытылатын аумақ көлемі артады. Егер әркім солай істейтін болса, үйдің электр қуатын тұтыну мөлшері артып кетеді", - деп түсіндірді спикер.
Оның айтуынша, бұл ретте елордада балкон мен лоджияны асүй-жатын бөлмелерімен біріктіруге болады. Мұндай ниет қарапайым, күрделі емес қайта жоспарлауға жатқызылады және мемлекеттік органнан рұқсат алудың қажеті жоқ. Дегенмен, мұның да өз ерекшелігі бар.
"Егер сіз бесінші қабатқа дейінгі пәтерде тұрсаңыз, барлық балконды (әдетте екеу болады) қоса аласыз. Ал пәтері одан жоғары қабатта орналасқан иелер екі балконның біреуін ғана бөлмемен біріктіре алады. Егер сізде тек бір балкон болса, оны қосуға болмайды, ол балкон күйінде қалуы тиіс. Мұның бәрін өрт қауіпсіздігі нормалары талап етеді. Мәселе мынада: өрт кезінде адамдарды жоғарғы қабаттардан эвакуациялау әлдеқайда қиын. Ал өрт шыққан жағдайда балкон - өрт сөндірушілер келіп көмектескенше күте тұруға болатын қауіпсіз орын", - деп түсіндірді Наталья Винникова.
Бірақ елордалық пәтер иелеріне де балконға немесе лоджияға асүй аймағын жабдықтауға, яғни ол жерге "ылғалды нүктені" және газ немесе электр плитасын шығаруға болмайды.
Қосымша есік жасау, асүй мен қонақ бөлмені біріктіру
Кейбір адамдар асүй мен қонақ бөлме арасындағы қабырғаны толық немесе ішінара бұзуды ойлайды. Осылайша кеңістікті біртұтас етіп, асүй-студия жасағысы келеді. Немесе асүйге, мысалы, қонақ бөлме жақтан қосымша есік шығаруды қалайды.
"Панельді үйлерде мұндай қайта жоспарлауға тыйым салынады, өйткені онда асүй мен қонақ бөлме арасындағы қабырға негізгі болып саналады. Монолитті үйде мұндайды қарастыруға болады. Бірақ ол жерде де егжей-тегжейлі қарау керек: егер қабырға негізгі болмаса - сәулет органының рұқсаты қажет емес, ал егер негізгі болса - онда сәулет бөлімінің келісімімен ғана рұқсат етіледі", - деді Наталья Винникова.
Көрші пәтердің бөлмесін қосып алу
"Көрші пәтерді толық емес, тек бір бөлігін, айталық, бір бөлмесін сатып алып, өз үйіме қоса аламын ба?" - деп сұрайды қазақстандықтар әлеуметтік желілерде.
"Панельді үйде мұны жүзеге асыру мүмкін емес, ал қалған жағдайларда болады. Адам пәтердің бір бөлігін сатып алады, сатып алу-сату шартын жасайды. Сатып алушы мен сатушы шекараны белгілейді. Содан кейін ол пәтер бөлігін қосу жұмыстарын жүргізеді. Бірақ мұндай рәсім, әрине, сәулет органымен келісу, сараптамадан өту және тағы басқасы арқылы жасалады", - деп нақтылады спикер.
Кіреберісті дәлізбен біріктіру
Пәтер иесі кіреберістің (подъезд) бір бөлігін қосу арқылы өз дәлізін кеңейткісі келсе ше? Бұл сұраққа Tengri Home-ға Алматы сәулет және қала құрылысы басқармасы жауап берді.
Ведомство өкілдері "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңға сәйкес дәліздер кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне жататынын және барлық пәтер мен тұрғын емес жайлар иелерінің ортақ үлестік меншігінде болатынын нақтылады. Ортақ мүліктегі үлес меншік құқығынан ажырағысыз. Сондықтан оны заттай бөліп алуға болмайды.
"Көппәтерлі тұрғын үйдің жобалау-сметалық құжаттамасында қарастырылған кондоминиум нысанының ортақ мүлкін жеке (бөлек) меншікке иеліктен шығаруға жол берілмейді", - деп хабарлады сәулет және қала құрылысы басқармасы.
Сонымен бірге, Наталья Винникова мұндай қайта жоспарлауды елордада жасауға болатынын атап өтті. Бірақ белгіленген рәсімдер сақталуы тиіс: көршілердің үштен екісінің келісімін алу, жоба әзірлеу, сараптамадан өту және бейінді мемлекеттік органның рұқсатын алу қажет.
"Бұл ең күрделі және қымбат рәсімдердің бірі. Егер қарапайым қайта жоспарлауды шамамен екі аптада заңдастыруға болса, бұл жағдайда процесс үш айға жуық уақытты алады, өйткені негізгі конструкцияларға әсер етеді және бірқатар келісім жүргізу талап етіледі. Мұндай рәсім шамамен 500 мың теңгеге түсуі мүмкін", - деді спикер.
Пәтерді қайта жоспарлау: бір бөлмеден екі бөлме жасау
Мысалы, пәтерде бір үлкен бөлме бар. Одан екі бөлме жасауға бола ма? Көбінесе бұл мәселе еркін жоспарлаудағы тұрғын үйлер үшін өзекті.
"Егер сізде бір бөлмелі пәтер болса және ондағы жалғыз тұрғын бөлменің ауданы, айталық, 18 шаршы метр болса, оны бөлуге болмайды. Себебі пәтерде кем дегенде бір толыққанды тұрғын бөлме қалуы тиіс және оның ауданы 18 шаршы метрден кем болмауы керек", - деп түсіндірді маман.
Егер пәтерде бірнеше тұрғын бөлме болса, олардың бірін бөлуге болады. Бірақ екінші бөлменің ауданы тоғыз "шаршыдан" асуы маңызды. Өйткені бұл - тұрғын үй кеңістігі үшін рұқсат етілген ең аз аудан.
"Егер бөлменің ауданы небәрі тоғыз шаршы метр болса, оны бөлу мүмкін емес. Ал егер ол, айталық, 18 шаршы метр болса ше? Онда оны екіге тең бөлуге болады, бірақ әр бөлмеде терезе болуы және табиғи жарық түсуі шарт. Бұл жағдайда сізде терезесі бар тоғыз "шаршыдан" екі бөлме шығады, олар тұрғын бөлме ретінде есептеледі", - деп нақтылады Наталья Винникова.
Егер екінші тұрғын бөлменің ауданы 15 "шаршы" болса, одан екі бөлме жасауға болады: бірі - тоғыз шаршы метр, екіншісі - қалған алты шаршы метр.
"Мұнда мынаны түсіну керек: егер қайта жоспарлаудан кейін бөлмелер бірінің ауданы тоғыз шаршы метрден аз болса немесе терезесі болмаса, ол тұрғын бөлме деп саналмайды. Техникалық төлқұжатта бұл кабинет, шеберхана, киім бөлмесі немесе басқа да тұрғын емес жай ретінде көрсетіледі", - деп ескертті сарапшы.
Айыппұл және бәрін қалпына келтіру талабы: өз бетінше жасалған қайта жоспарлауды заңдастыруға бола ма?
Айталық, пәтер иесі көршілердің келісімінсіз және мемлекеттік органдардың рұқсатынсыз негізгі қабырғаның тұтастығын бұзумен байланысты күрделі қайта жоспарлауға (ойық жасады, кіреберіс есіктің орнын ауыстырды) бел буды делік. Бұл үшін қандай жаза қарастырылған?
"Техникалық регламенттерде белгіленген талаптарды қоспағанда, сәулет-құрылыс жобасынсыз және сәулет, қала құрылысы мен құрылыс саласындағы функцияларды жүзеге асыратын жергілікті атқарушы органдардың құрылымдық бөлімшелерінің тиісті шешімінсіз қолданыстағы ғимараттардағы тұрғын және тұрғын емес жайларды заңсыз қайта жабдықтау және қайта жоспарлау жеке тұлғаларға 30 АЕК мөлшерінде айыппұл салуға әкеп соғады. Лауазымды тұлғаларға, шағын кәсіпкерлік субъектілеріне немесе коммерциялық емес ұйымдарға - 90 АЕК мөлшерінде. Орта кәсіпкерлік субъектілеріне - 150 АЕК мөлшерінде. Ірі кәсіпкерлік субъектілеріне - 300 АЕК мөлшерінде айыппұл салынады", - деп жауап берді Алматы сәулет және қала құрылысы басқармасы Tengri Home сауалына.
Егер енгізілген өзгерістер ғимараттың беріктігі мен тұрақтылығының толық жойылуына әкеп соғуы мүмкін немесе әкеп соққандығы анықталса, айыппұл әлдеқайда жоғары болады:
жеке тұлғаларға - 80 АЕК;
лауазымды тұлғалар, шағын бизнес өкілдері немесе коммерциялық емес ұйымдарға - 180 АЕК;
орта кәсіпкерлік субъектілеріне - 250 АЕК;
ірі бизнес субъектілеріне - 500 АЕК.
Анықтама: Қазақстанда 2026 жылы айлық есептік көрсеткіш (АЕК) 4 325 теңге.
"Егер пәтердің, тұрғын емес жайдың, тұрақ орнының, қойманың иесі басқа пәтерге, тұрғын емес жайға, тұрақ орнына, қоймаға, кондоминиум нысанының ортақ мүлкіне залал келтірсе, ол залалды қалпына келтіруге немесе оны қалпына келтіру бойынша шығынды өтеуге міндетті. Пәтерді, тұрғын емес жайды, тұрақ орнын, қойманы мүліктік жалдау (қосалқы жалдау) шарты негізінде тұрақты немесе уақытша иеленетін немесе пайдаланатын оның отбасы мүшелері немесе жалдаушы (қосалқы жалдаушы), егер олар тікелей залал келтірген болса, меншік иесімен бірдей ортақ жауапты болады", - деп толықтырды басқармадағылар.
Бірақ кейде адамдар негізгі конструкцияларға қатысты заңсыз қайта құруды дизайн-жобаға сүйеніп, білместіктен жасап жататын жағдайлар да кездеседі.
"Біз дизайнерге интерьер дизайнымен бірге болашақ қайта жоспарлау жұмыстарына да тапсырыс беретін жағдайларды жиі кездестіреміз. Мұндай маманның құрылыс нормаларының сақталуына емес, көбіне интерьерге жауап беретінін түсіну қажет. Тәжірибемізде дизайнердің кеңесімен пәтер иесі панельді үйдегі санитарлық тораптың орнын ауыстырған оқиға болды. Тексеріс нәтижесінде мұндай қайта жоспарлауға тыйым салынғаны анықталды. Соның салдарынан меншік иесі айыппұл төлеп, бәрін бастапқы қалпына келтіруге міндеттелді", - деп мысал келтірді Наталья Винникова.
Қысқасы, бастысы - өзгелерге зиян келтірмеу. Негізгі қабырғаны бұзу оңай, ал осы "жақсарту" әсер ететін басқа тұрғындармен арадағы түсініспеушілік кедергісін жою қиын болады. Сондықтан сарапшы ертең өкінбес үшін мамандармен кеңесуді ұсынады.
Тағы оқыңыз:
Төраға кетіп, қарыздар қалды. МИБ қаржысын қалай басқару керек?
Пәтер жалдаушыны сот шешімінсіз шығару мүмкін бе? Жалға беру шартында нені көрсету керек?
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Айнұр Қапышова