La subida de tipos de interés impulsa las hipotecas mixtas: ya suponen un 15% de las firmas, el triple que a principios de año
El pasado mes de junio, el Banco Central Europeo (BCE) decidió subir los tipos de interés en 25 puntos haciendo que en la facilidad de depósito, las operaciones principales de financiación y la facilidad marginal de crédito aumentaran hasta el 2,25%, el 2,40% y el 2,65%, respectivamente, con efectos desde el 17 de junio de 2026. Esto ha llevado a un desplazamiento de en las hipotecas firmadas en los últimos meses, con las mixtas cada vez cogiendo más protagonismo y representando ya el 15% del total, según datos publicados por el portal inmobiliario Idealista.
Tras batir récord en 2023, esta alternativa para financiar la compra de viviendas fue perdiendo vigor poco a poco, aunque ahora ha vuelto a tomar fuerza alcanzando su ritmo más alto en los últimos tres años y el récord en los últimos 10 meses. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ya detectó esta tendencia en el primer trimestre, cuando las hipotecas variables se mantuvieron estables y las mixtas ganaron peso a las fijas, sobre todo las que cuentan con un tramo inicial fijo de 5 a 10 años.
Una reconfiguración del mercado que entonces era incipiente y que, según la AHE, había que monitorizar para constatar si se trataba de “un cambio estructural en la composición de las nuevas contrataciones” u obedecía a “fluctuaciones de carácter transitorio”. Idealista considera que la realidad que se está viviendo hoy en día apunta más bien al segundo escenario.
De hecho, el peso de las mixtas se mueve en paralelo al ciclo de tipos de interés, un patrón que se ha repetido históricamente, con una evolución muy similar tomando el euríbor a 12 meses como indicador representativo de los tipos. Cuando sube el euríbor, el peso de las hipotecas mixtas crece en una proporción de 1:1; y cuando baja, las mixtas pierden terreno frente al tipo fijo.
“La media histórica del euríbor ronda el 1,92%, muy por debajo del 2,90% actual, por lo que es razonable que muchas familias apuesten porque la subida sea transitoria y se corrija antes de que venza el tramo fijo de la mixta (3-5 años)”, subraya Roberto Andecochea, economista de idealista/hipotecas.
Así, el indicador ha ido escalando desde el estallido de la guerra en Irán, llegando incluso a superar el 3% en tasa diaria en agosto y ya registra una media mensual provisional del 2,94%, lo que anticipa más encarecimientos de las cuotas de los préstamos que sean revisados próximamente. Además, las previsiones no atisban cambios al menos hasta 2027, por lo que todo apunta a que las hipotecas mixtas seguirán ganando terreno próximamente.
Aquellos que ya tienen contratada una hipoteca a tipo variable están empezando a experimentar una subida en sus cuotas, algo que condiciona a los que están buscando ahora mismo, pues se están encontrando con una oferta a tipo fijo cada vez más cara, ya que los bancos están adaptando precios al cambio de la política monetaria aprobada por el BCE.
El mercado da una probabilidad de más del 90% a un movimiento al alza en la cita del próximo 10 de septiembre y adelanta otro adicional en la del 29 de octubre, lo que dejaría el precio del dinero en el 2,75% a final de año. Esto está llevando a que el tipo fijo pierda rentabilidad respecto al precio que estipula el sector financiero, que depende de cubrir la curva de tipos a 15 años, un tramo que suele estar por encima del que cubre solo el inicial de la mixta. Esa brecha se ha acentuado desde principios de 2025, lo que abarata comparativamente el tramo fijo de la hipoteca mixta y la convierte en la opción más competitiva del momento.
Oferta en el mercado
Las ofertas de hipotecas mixtas que se plantean actualmente en el mercado cuentan con tipos de interés de entre el 1,80% y el 1,99% en el tramo fijo, con las máximas bonificaciones, plazos reducidos, tres o cuatro años para pasar luego al variable, y una Tasa Anual Equivalente (TAE) que parte del 3,3%; aunque se están cerrando operaciones a un 1,7% y una TAE cercana al 3,4%. En los plazos más largos -cinco o 10 años de tramo fijo-, el Tipo de Interés Nominal (TIN) ya está entre el 2% y el 3% y la TAE ronda el 4%.
Por su parte, el tipo fijo en la mayoría de las entidades tienen tipos cercanos al 3% con las máximas bonificaciones -la TAE supera el 3%-, aunque algunas operaciones se firman a precios muy inferiores (cercanos al 2,2%). En el caso de la oferta variable, muchos bancos establecen diferenciales cercanos al 0,5% bonificado, aunque en muchos casos establecen tipos fijos durante los primeros meses desde que se firma el préstamo, y con una TAE que supera el 3%.
De todas formas, y aunque pueda parecer una oportunidad muy buena a día de hoy, Idealista recomienda hacer números antes de contratar un préstamo mixto e intentar anticiparse a varios escenarios, sobre todo cuando el tramo fijo inicial es corto. Por ejemplo, hay que tener en cuenta cómo subiría la cuota de la hipoteca cuando pase el tramo fijo inicial si el euríbor se mantuviera en los niveles actuales o incluso si estuviera más alto, lo que elevaría el tipo de interés hasta el 3,5%-4%.
Por tanto, hay que recordar también que que la media histórica del euríbor a 12 meses se encuentra en el 1,92%, pero que dicho dato incluye el largo período de tipos negativos que vivimos entre 2016 y 2022. Desde entonces, el promedio se encuentra en el 2,89%.