Die Mieten sind für viele Menschen nicht mehr bezahlbar, zudem fehlt es an Wohnungen. Die Wahlsieger in Berlin wollen große Wohnbaugesellschaften enteignen. Die Folgen wären desaströs. Achtung: Diese Kolumne polarisiert. Denn sie betrachtet eine Entwicklung, die eher in vergangenen Zeiten deutscher Geschichte stattfand und auch besser Vergangenheit bleiben sollte: Enteignung, auch Vergesellschaftung genannt. Es geht um viel: um große Wohnungsbestände, um Wohnungen von Menschen. Um den geschützten Raum, den wir Zuhause nennen. Was bedeuten die Berliner Enteignungspläne für Mieter, Wohnbaugesellschaften und Investoren? Versuch einer Annäherung. Wer ein Unternehmen gründet, muss Chancen und Risiken abwägen und damit umgehen. Selbstverständlich. Das Risiko Enteignung haben große Wohnbaugesellschaften bislang sicher weniger in Betracht gezogen. Denn diese Frage hatte sich im Deutschland der sozialen Marktwirtschaft nicht beziehungsweise nicht im großen Stil gestellt. Bis zu einem Volksentscheid 2021 in Berlin , als die Mehrheit der Berliner dafür stimmte. Weil sie hoffte, dass dadurch die Mietpreise günstiger werden. Börsenwert für Baukosten von rund 1.000 Wohnungen ausradiert Nach der Berlin-Wahl wurden erst einmal Aktien von Wohnbauunternehmen günstiger. Unfreiwillig. Die Aktien etwa von Vonovia wurden so niedrig gehandelt wie seit drei Jahren nicht mehr. Schon zuvor waren steigende Zinsen eine Belastung für den Sektor. Doch das Risiko von Enteignungen kam erst jetzt am Aktienmarkt an – verbunden mit einem Aufschrei, der quer durch Deutschland ging: zwischen Befürwortern von Enteignung und Gegnern. Am Montag nach der Berlin-Wahl fielen Vonovia-Aktien um 2,2 Prozent. Das entsprach einem Wert von rund 320 Millionen Euro. Machen wir ein Gedankenexperiment: Rein rechnerisch entspräche dieser Verlust an Börsenwert den Investitionskosten von rund 1.000 Wohnungen. Bauen in großer Menge und mit standardisierten Abläufen kann die Kosten pro Wohnung senken. Realistische Annahme: Eine Wohnung von ca. 60 Quadratmetern und angenommenen Baukosten von rund 4.000 Euro pro Quadratmeter kostet ungefähr 250.000 Euro. Enteignungen möglich – aber sinnvoll? Das ist zugegebenermaßen ein simples Rechenbeispiel, keine verlorene Bauleistung. Es verdeutlicht aber, was hier passiert ist. Zunächst: Enteignungen sind laut Grundgesetz möglich. Artikel 15 spricht von Vergesellschaftung. Sie hängt von der Ausgestaltung, der Lage auf dem Wohnungsmarkt, der Entschädigung und der Verhältnismäßigkeit ab. Und soll dem "Wohle der Allgemeinheit" dienen. Dieses Wohl wären bezahlbare Mieten. Also ein absolut nachvollziehbarer Grund. Nun gehen einige Forscher davon aus, dass Vergesellschaftung als ergänzendes Instrument sinnvoll sein kann, Mieten bezahlbarer zu machen. Eine neue Studie von Ökonomen vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), von der Uni Mannheim und der Uni Duisburg-Essen kam zu diesem Ergebnis. Die Studie macht aber auch ganz klar, dass es Neubau braucht, um den Wohnungsmangel zu beseitigen. Die Studienautoren gehen davon aus, dass im Falle der Enteignung die mehr als 200.000 Wohnungen von Vonovia und Co. in die bestehenden Wohnungsunternehmen von Berlin übertragen werden würden. Das senke die Risiken – juristische, finanzielle und auch organisatorische. Es würden Entschädigungen von 13,5 Milliarden Euro fällig werden, das sei finanzierbar. Trifft das aber tatsächlich zu? Wirtschaftsweise: unrealistisch und nicht finanzierbar Doch schauen wir zunächst auf andere Ansichten und Argumente: Die Wirtschaftsweise Monika Schnitzer sieht zum Beispiel die Enteignungspläne als unrealistisch und nicht finanzierbar an. Sie würden keinen neuen Wohnraum schaffen. Sie wies darauf hin, dass allein die Entschädigungen an die betroffenen Unternehmen enorm seien und dass man mit den erforderlichen Milliarden schneller neue Wohnungen bauen könnte. Mehrere Juristen haben ebenfalls auf das Problem Entschädigungen hingewiesen: Die Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" fordert Entschädigungen von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswertes, also des aktuellen Wertes der Immobilien. Viele Juristen nennen das unrealistisch. Das könnte bedeuten: Es dürfte Entschädigungsklagen geben. Wie lange die dauern und wie sie ausgehen, lässt sich nicht vorhersagen. Zuerst die Mietersicht Was heißt das in der Praxis? Versetzen wir uns zunächst in die Lage der Mieter der Wohnungen, die enteignet werden sollen. Zunächst gäbe es wahrscheinlich eine jahrelange Hängepartie durch drohende Klagen der Wohnungseigentümer also der Wohnbaugesellschaften gegen die Enteignung. Klagen auf Entschädigung. Eine juristische Schlacht, von der keiner heute sagen kann, wann sie endet und wie. Was heißt das für die Mieter? Werden die Mieten in dieser Zeit sinken? Nein, sagt zum Beispiel das Institut der deutschen Wirtschaft. Sie würden lediglich stabil gehalten, weil sie eingefroren würden. Nach einer sogenannten Vergesellschaftung, also Enteignung, könnten die Mieten sogar steigen: Der Rechnungshof argumentierte bereits vor zwei Jahren, dass das von den Entschädigungen und Finanzierungskosten abhängt. Die Befürworter – siehe die bereits zitierte Studie von IMK und Co – sehen dagegen aber die dämpfende Wirkung für den gesamten Mietmarkt, wenn ein großer Bestand nicht mehr Teil der Privatwirtschaft wäre. Was wird mit nötigen Sanierungen? Nächste Überlegung aus Mietersicht: Was wird in der Zeit der Klagen und Hängepartien mit anstehenden Sanierungen? Also Fassaden dämmen, Fenster erneuern, um Heizkosten zu senken und die Mieter finanziell zu entlasten beziehungsweise nicht noch stärker zu belasten? Nun machen die sehr effizient aufgestellten großen Wohnbauunternehmen ja keine Luxussanierungen, darum geht es nicht. Immobilien haben aber naturgemäß die Eigenschaft, irgendwann optimiert, saniert, renoviert werden zu müssen. Werden die derzeitigen Besitzer das noch umsetzen, wenn sie die Wohnungen nicht behalten können? Oder werden sie sich auf das dringend Notwendige, auf ein Mindestmaß, beschränken? Und diejenigen, die jetzt eine neue Wohnung suchen und nicht finden? Wie schnell wird denn ihr Problem wirklich behoben? Werden neue Wohnungen im großen Stil entstehen, um das eigentliche Problem Wohnungsnot und Mietpreise zu lösen? Sicht der Wohnungsbauunternehmen Versetzen wir uns dazu an dieser Stelle in die Lage der Wohnbauunternehmen: Sie werden bis zu einer Lösung des juristischen Streits womöglich weniger bauen. Damit sie das Risiko senken, auf einem Teil der Kosten sitzenzubleiben. Betriebswirtschaftlich, unternehmerisch nachvollziehbar. Für Wohnungssuchende ein Desaster. Lage der Banken Versetzen wir uns nun in die Lage der finanzierenden Banken. Bestehende Wohnungen sind häufig als Sicherheit für Kredite hinterlegt. Was, wenn diese Sicherheit wegfällt? Einige Finanzinstitute sagen ganz klar, dass solche Eingriffe in den Immobilienmarkt künftige Finanzierungen komplizierter machen, weil die Sicherheiten weniger wert werden. Und bei Zahlungsproblemen des Kreditnehmers das sogenannte Grundpfandrecht dann nicht mehr greift. Banken müssen bei steigenden Risiken Rückstellungen bilden, Immobilien neu bewerten. Das hat also alles Folgen für deren eigene Bilanzen. Das heißt wiederum für Wohnungsbauer, für Immobilien-Investoren: Die Kreditwirtschaft warnt, dass Kredite teurer werden könnten. Was könnten internationale Investoren schlussfolgern? Versetzen wir uns nun in die Lage internationaler Investoren: Die unterscheiden womöglich nicht trennscharf zwischen Berlin und Deutschland. Gerade bestätigte eine Studie der Deutschen Bank unter 1.200 Entscheidern aus 13 internationalen Märkten – wohlgemerkt außerhalb Europas –, dass Deutschland als attraktivster Investitionsstandort Europas gilt. Begründung: politische und wirtschaftliche Stabilität, Qualifikation der Arbeitskräfte, Industrie-Kompetenz usw. Das Ausland blickt also positiver auf uns als wir häufig auf uns selbst. Ändern sich Rahmenbedingungen radikal, ändert sich womöglich auch diese positive Einstellung. Es könnte also passieren, dass einige Investitionen nicht wie geplant fließen. Auch nicht in den Immobilienmarkt. Das Problem Wohnungsmangel bleibt also womöglich – nicht zwingend – weiter ungelöst. Und jetzt der Blick aufs Geld Die Verfasser der eingangs erwähnten IMK-Studie rechnen so: Sie kalkulieren mit Entschädigungen von 13,5 Milliarden Euro. Der Berliner Rechnungshof sieht den Verkehrswert bei rund 42 Milliarden Euro. Das wäre also gut dreimal so viel. Die Studie sieht auf Basis der angenommenen ungefähren Entschädigungen ein Eigenkapital Berlins von vier Milliarden Euro vor. Hat das mit über 60 Milliarden hoch verschuldete Berlin diese vier Milliarden in der Portokasse? Der Rest wäre kreditfinanziert und soll durch die Mieten getragen werden. Diese würden für Zinsen und Tilgungen reichen. Gehen wir davon aus, dass die Verfasser der Studie das mit Puffer kalkuliert haben. Zum Schluss der Blick in die Zukunft Mietpreise von im Schnitt 8,23 Euro pro Quadratmeter für eine Vonovia-Wohnung in Berlin und die Durchschnittsmiete von 7,71 Euro im Bestand laut Mietspiegel (eine Steigerung um sieben Prozent) sind meist noch nicht das akute Problem. Das Problem sind Neuvermietungen: aktuell zu 15,78 Euro pro Quadratmeter im Schnitt laut IBB Wohnungsmarktbericht. Nicht zuletzt, weil es an Angebot fehlt: Im Jahr 2025 wurden in Berlin gut 11.000 Wohnungen fertiggestellt – 28 Prozent weniger als im Vorjahr. Wenn also das Angebot knapp bliebe, die Nachfrage aber hoch: Was heißt dieses Prinzip von Angebot und Nachfrage? Doch wohl eher weiter steigende Preise. Zu viele offene Fragen und zu wenig Zeit Und es bleiben viele andere Fragen: Woher nimmt das finanzschwache Berlin das notwendige Eigenkapital für die Entschädigungen? Was ist, wenn diese geschätzten vier Milliarden Eigenkapital nicht reichen? Was passiert in der Zeit bis zu einer juristischen Lösung? Und wer vertraut dem Land Berlin, das zu 37 Prozent Gesellschafter der Flughafengesellschaft am BER ist, die ihre Zeit- und Kostenplanung für den Airport-Bau weit verfehlt hat? Das Problem steigender Mieten und Wohnungsmangel scheint mir durch Enteignung oder Vergesellschaftung nicht adäquat gelöst, schon gar nicht zeitnah. Es braucht schlicht viel mehr Neubau, seriell, schnell und bedarfsgerecht gebaut. Möge jede und jeder selbst beurteilen, wer das kann, um das Problem Mietpreise und Wohnungsmangel endlich zu lösen. Ich wünsche Ihnen allzeit kluge Investments. Und den ökonomischen Sachverstand, Wahlversprechen und ihre Konsequenzen durchdenken zu können.
