Қайталама нарықта 10 жылдан кейін құнын жоғалтпайтын баспананы қалай таңдау керек?

Сарапшылардың айтуынша, бүгінде жылжымайтын мүлікке сұраныс өзгерген. Тұрғын үй сатып алу белсенділігі төмендеп, әртүрлі жайтқа талап күшейген.
Сатып алушылардың қызығушылығы да өзгерді: қазақстандықтар қайталама нарыққа көбірек көз тіге бастады. Бірақ оның өз тәуекелі бар. Мысалы, кейін оны құнын жоғалтпай сату мүмкін бе? Tengri Home Алматы мен Астанадағы нарық сарапшыларымен қайталама нарықтан баспананы дұрыс таңдау жолдары және 10 жылдан де қайсы өтімді болатыны жайлы сөйлесті.
Қайталама нарықтағы тұрғын үй - ескі қордан жаңа құрылысқа дейін
Премиум саланатты жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі сарапшы Виталий Шалаевтың айтуынша, кейбіреулер қайталама нарықтағы баспанаға тек панельді ескі және көпқабатты кірпіш үйлер ғана жатады деп қателеседі. Шын мәнінде олай емес.
Алматы аудандарының біріндегі панельді үйлер. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Үйдің салынғанына қанша жыл болғаны маңызды емес. Егер бұрын пәтердің иесі болып, ол оны қайта сатса, бұл баспана қайталама нарыққа жатады.

"Пәтер құрылыс салушыдан сатып алынып, меншік құқығы тіркелген соң, иесі оны келесі сатып алушыға қайта сатса - бұл қайталама нарық. Мұндай пәтердің салынғанына небәрі бірнеше ай ғана болуы мүмкін. Бірақ бір жылдан асқан пәтерлерді қайталама нарыққа жатқызып жатады, дегенмен пәтердің жасы заңдық критерий саналмайды. Осылайша, қайталама нарыққа ескі тұрғын үй қоры да, пәтерлерін иелері сатып жатқан заманауи тұрғын үй кешендері де кіреді", - деп түсіндіреді Виталий Шалаев.

Жоғары санатты риелтор Александр Бикетов барлық "қайталама баспаналар" бірдей емес екенін айтады. Мысалы, Алматыда оларды бірнеше топқа бөлуге болады.

"Бірінші топ - 2000 жылға дейін салынған, қарапайым және жақсартылған жоспардағы кірпіш, темірбетон және панельді үйлердегі пәтерлер. Екіншісі - 2000 жылдардан кейін бой көтерген монолитті үйлердегі "эконом", "комфорт" және "бизнес-класс" санаттағы баспаналар", - деп нақтылайды Александр Бикетов.

Астананың өз тарихы мен нарықтық градациясы бар. Елорданың жасын ескерсек, мұндағы тұрғын үй қорының негізін салыстырмалы түрде заманауи үйлер құрайды деуге болады, дейді елордалық жылжымайтын мүлік және ипотека орталығының сарапшысы Садықжан Рахымбердиев. Тек 2026 жылғы қаңтар-қыркүйекте мұнда үш миллион шаршы метрден аса тұрғын үй пайдалануға берілді. Елордадағы ескі кеңестік қор Алматы нарығындағыдай үлкен емес. Дегенмен, ол бар.
Садықжан Рахымбердиев елордалық "қайталама үйлерді" бес топқа бөледі:
1. 1970 жылға дейін салынған үйлер. Егер Алматыда 60-жылдары салынған үйлер жақсы жерде орналасса, сәтті сатылатын болса, салыстырмалы түрде жас Астана үшін 70-жылдардағы көпқабатты үйлер - ескі қор саналады. Бұл санатқа кірпіштен, қалқанды материалдардан және қожблоктан салынған үйлер жатады.

"Бұл санатта бұрын барак үлгісіндегі үйлер көп болатын, бірақ олардың көбі қазір бұзылды немесе реновация бағдарламасына енді. Қазір қарапайым кірпіш, панельді үйлер қалып отыр. Олардың да өз сатып алушысы бар. Кейбіреулер кірпіш үйді, аласа қабатты, кең ауланы, көгалды және ескі орталықты іздейді. Дегенмен басқа біреу үшін бұл артықшылық саналмайды", - деп түсіндіреді Садықжан Рахымбердиев.

2. 70-80-ші жылдардағы жаппай құрылыс. Бұл кірпіш, панельді баспаналар мен блокты бес және тоғыз қабатты үйлер.
3. 90-шы жылдары және 2000-шы жылдардың бірінші жартысында тұрғызылған үйлер. Садықжан Рахымбердиевтің айтуынша, бұл санаттағы нысандардың жай-күйі әртүрлі. Ескі болса да, жақсы пайдаланылып келе жатқан сапалы үйді таңдауға болады. Сонымен қатар сатып алушы салынған жылы шамалас болғанымен, мәселесі көп бес қабатты үйлерге тап болуы мүмкін, сондықтан оларды таңдағанда мұқият қарап, барынша сақ болған жөн.
4. 2006-2015 жылдары салынған зәулім үйлер. Бұл пәтерлерді заманауи "қайталама үйлер" деп атауға болады.

"Менің тәжірибемде бұл қазір баға, үйдің салынғаны жылы және қалыптасқан инфрақұрылымның арақатынасы бойынша ең қызықты нұсқалардың бірі болып отыр", - дейді Садықжан Рахымбердиев.

5. 2016 жылы және одан кейін салынған нысандар. Мұндай үйлердегі кейбір пәтерлер бағасы жағынан бастапқы нарықтағы баспаналармен бәсекелесе алады.
Астанадағы тұрғын үйлер. Фото ©️ Tengrinews.kz
Баға төмендеп жатыр: қайталама нарықта не өзгерді?
Қайталама нарықта не болып жатқанын түсіну үшін жылжымайтын мүлік нарығына тұтастай қарау керек. Виталий Шалаевтың пікірінше, нарық бұрынғы қарқынын жоғалтты және жаңа сатып алушылық белсенділікті күту үстінде. Әзірге ол байқалмайды.

"Осыдан жарты жыл бұрын мен бағаның 20 пайызға дейін түзетілу мүмкіндігін болжаған едім, қазір жекелеген сегменттерде осы сценарийдің іске асу алғышарттарын көріп отырмыз. Кейінгі айлардағы динамика әсіресе айқын болды. Әдетте тамыз бен қыркүйекте жазғы кезеңнен кейін сатып алушылардың белсенділігі артатын. Алайда 2026 жылы үйреншікті маусымдық жандану болмады", - деп бөлісті Виталий Шалаев.

Ол Ұлттық статистика бюросының деректерін талдады. 2025 жылы елде 448 571 жылжымайтын мүлік нысаны сатып алынып-сатылды, бұл 2024 жылмен салыстырғанда 3,6 пайызға артық. 2026 жылдың қыркүйегінде республика бойынша 35 406 тіркеу жасалды. Мәмілелердің бұл көлемі 2025 жылдың дәл осы айындағы көрсеткіштен 14,3 пайызға аз. 2026 жылдың қыркүйегінде Алматыда 7 248 мәміле жасалды, бұл тамызбен  салыстырғанда 5,7 пайызға төмен.

"Әрине, ресми статистика тек қайталама нарықты емес, жалпы тұрғын үй мәмілелерін қамтитынын ескеру маңызды. Дегенмен, ол сатып алу белсенділігінің жалпы төмендеуін жақсы көрсетеді", - деп талдайды деректерді Виталий Шалаев.

Оның айтуынша, қазір нақты сатып алушылар саны азайды, ал ұсыныс көлемі сақталып қалды. Қарапайым тілмен айтқанда, қайталама және бастапқы нарықта пәтер жетерлік, ал оларды сатып алуға дайын әлеуетті жаңа иелер барған сайын азайып барады.
Осыған қарамастан, бағаның жаппай және күрт құлдырауы байқалмайды. Бұған жылжымайтын мүлік сату порталдарындағы хабарландырулар бойынша баға беруге болады. Дегенмен, нақты мәмілелер жеңілдікпен жасалып жатыр. Меншік иелері икемді бола бастады. Егер бұрын олар айлап саудаласа алатын болса, қазір келіссөздер мен жеңілдіктерге тезірек барады.

"Біздің бақылауымызша, мәміле жасау кезіндегі саудаласу мөлшері нысанның бастапқы құнына және сатушының ынтасына байланысты 5-тен 15 пайызға дейін барады", - дейді Виталий Шалаев.

Спикер нарықтағы мұндай жағдайды инфляцияның жоғары деңгейімен және қазақстандықтардың табысымен байланыстырады. Халық ірі сатып алуларды кейінге қалдыра бастады немесе баспана алуға келгенде барлық "иә" мен "жоқты" саралап, ұзағырақ ойланып, барынша абайлап шешім қабылдайды.
Жаңа және ескі пәтер: неге қайталама нарықтағы баспана жиі таңдалады? 
Алматыға бойынша айтсақ, бүгінде мұнда қайталама нарыққа үлкен сұраныс байқалады. Себебі - жаңа салынған үйлермен салыстырғандағы баға айырмашылығында. Сонымен қатар құрылыс салушылардың баға саясаты икемсіздеу.

"Менің бағалауымша, бастапқы және қайталама нарықтағы ұқсас пәтерлердің айырмашылығы 20 пайызға жетуі мүмкін. Бұл ретте қайталама нарықтағы пәтер заманауи тұрғын үй кешенінде орналасуы мүмкін және жаңа құрылыстан еш кем түспейді", - деп түсіндіреді Виталий Шалаев.

Бұған қоса сатып алушылар дайын баспанаға ие болады. Алматы нарығындағы клиенттер қазір көбіне осындай форматты қарастырады: құрылыстың аяқталуын күтудің қажеті жоқ, жөндеуі дайын, қосымша шығындардың қажеті шамалы.
Елордалық сатып алушының ұстанымы да шамамен осындай, дейді Садықжан Рахымбердиев. Сатып алушы пәтердің жалпы бюджетін неғұрлым қатаң есептей бастады.

"Егер жаңа пәтер 30 миллион тұрса, ал жөндеу мен жабдықтаудан кейін нақты бюджет 37 миллионға жақындаса, онда қайталама нарықтағы 34-35 миллион теңгелік дайын пәтерді кем дегенде салыстырып көру керек. Сосын, жақсы жөндеу де пәтерге артықшылық береді. Мен меншік иесі дизайнерлік жөндеуге орасан зор қаражат жұмсап, енді әрбір жұмсалған теңгесін қайтарғысы келетін жағдайды айтып отырған жоқпын. Бірақ адам қосымша ірі шығынсыз бірден кіріп тұра алатын жақсы жөндеудің бүгінде құны жоғары", - деп түсіндіреді Садықжан Рахымбердиев.

Оның бақылауынша, Астанада қайталама нарыққа сұраныс расында сезіледі. Бұл сегмент пәтерді қайта сату үшін емес, тұру үшін іздегендерге өте тиімді.
Астанадағы үй. Фото ©️ Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
Егер мұндай сатып алушылардың жинағы немесе қайталама тұрғын үйді қаржыландыратын ипотека бойынша мақұлданған өтінімі болса, онда бұл сегментті зерделеу қазір өте өзекті.

"Бастапқы жарна 60-70 пайыз болғанда, мен өзім де таңдауды жиі қайталама нарықтан бастаймын. Өйткені адамға қаржыландыруды қайдан алам деген мәселені шешудің қажеті жоқ. Өз ақшасына нақты не алатынын көруге болады. Қайталама нарықта үй дайын тұр. Ауланы, тұрақты, кіреберісті, көрші үйлерді, басқарушы компанияның жұмысын, лифтілердің күйін, көлікті, мектептерді, дүкендерді көруге болады. Пәтердің жай-күйін түсініп, жалпы бюджетті дәлірек есептеуге мүмкіндік бар", - дейді Садықжан Рахымбердиев.

Алғашқы жарна жағынан қиындығы барлар үшін бастапқы нарықтан баспана алу нұсқасы жиі қолайлырақ болады. Құрылыс салушылардың өздерінің бөліп төлеу бағдарламалары мен банктермен бірлескен ипотекалық өнімдері бар.
Қазір қайталама нарықта көбіне қандай баспана сатып алынады?
Алматыдағы сұраныс жоғары нұсқалар - Бостандық және Медеу аудандарындағы монолитті үйлердегі бір-екі бөлмелі пәтерлер, дейді Александр Бикетов. Өтімді алаң - 40-тан 60 шаршы метрге дейін.

"Одан кейін кірпіш үйлердегі пәтерлер - бұл Алмалы және Әуезов аудандарындағы алаңы 75-тен 80 шаршы метрге дейінгі екі-үш бөлмелі нұсқалар", - дейді Александр Бикетов.

Премиум сегментті талдайтын болсақ, сұраныс көбіне әл-Фараби даңғылынан жоғары орналасқан аудандардағы төрт бөлмелі кең пәтерлер мен жеке үйлерге қатысты болады, деп толықтырды Виталий Шалаев. Сондай-ақ жақсы аудандардағы сапалы тұрғын үй кешендерінде орналасқан, ауданы 200 шаршы метрден асатын баспаналарға, соның ішінде әрлеусіз нұсқаларына да сұраныс бар.

"Алматының тарихи орталығы - "алтын шаршы" ауданын ерекше атап өтер едім. Мұнда сатып алушылар премиум санаттағы, оның ішінде аз қабатты тұрғын үй кешендеріне қызығушылық танытады", - дейді Виталий Шалаев.

Елордалық қайталама нарыққа тұтынушылық қызығушылық сатып алушыға байланысты. Әр топтың өз аудиториясы бар. Мысалы, оң жағалауды ұнататындар бар. Әдетте бұл қаланың байырғы тұрғындары немесе Астанаға баяғыда көшіп келгендер.

"Олар үшін Республика, Жеңіс, Абай, Бөгенбай батыр аудандарындағы үйлер - тек 1975 жылы салынған ғимараттар емес. Олар жұмысқа дейінгі қашықтықты, мектептің, емхананың, дүкендердің орналасуын, көлік қатынасын, ауланың жай-күйін және жаяу жүруге үйренген бағыттарын бағалайды. Ал Астанаға жақында келген адам қалаға мүлдем басқаша қарауы мүмкін. Көбінесе бірінші сұраныс ретінде: "Сол жағалаудан қалаймын - ол жақ жақсырақ" дегенді естимін. Дегенмен жылжымайтын мүлікті таңдау үшін бұл жеткіліксіз", - деп есептейді Садықжан Рахимбердиев.

Тұрғын үй түріне келетін болсақ, елордалық қайталама нарық сатып алушылары кірпіш үйлерді жоғары бағалайды. Егер панельді үй таңдаса, онда ұсақ-түйекке дейін мән береді: панельаралық жіктерге, пәтердің орналасуына (бұрышта ма, жоқ па), шатыр мен жертөленің күйіне назар аударады.

"90-шы жылдары және 2000-шы жылдардың басында салынған үйлерде көбін құрылыс жобасы мен үйдің қалай күтіп ұсталғаны қызықтырады. 2006-2015 жылдар сегментінде ТК-ның қалыптасқан беделі, ішкі инфрақұрылымы - тұрақ пен ауланың жай-күйі үлкен рөл атқарады. Мұнда адамдар үйдің басқарылу сапасын бағалайды", - деп атап өтті елордалық жылжымайтын мүлік және ипотека орталығының сарапшысы.

Қайталама нарықта 10 жылдан кейін өтімді болатын баспананы қалай таңдау керек?
Пәтерді өзіңізге алып, ондаған жыл бойы тұрып, мұраға қалдыруды жоспарласаңыз да, оның өтімді болғаны дұрыс. Өмірде түрлі жағдай болады: мүмкін ауданды ауыстыруды шешерсіз немесе сізге, балаларыңыз бен немерелеріңізге жылжымайтын мүлікті сату қажет болады. Ондай кезде шығынға батпаған жөн. Таңдаудан қалай қателеспеуге болады?
Александр Бикетовтің Алматыдағы өтімді тұрғын үйлер бойынша жеке бақылауы бар:

"Алматыда қаланың орталық аудандарындағы бір және екі бөлмелі пәтерлер ең өтімді болып саналады. 70-ші жылдардан кейін салынған кірпіш үйлер мен 80-ші жылдардан кейінгі панельді үйлерден екінші-үшінші қабаттағы жоспарлануы жақсартылған пәтерлерді алған дұрыс. Егер бюджет шектеулі болса, 60-шы жылғы кірпіш үйлерді де қарастыруға болады, бірақ олар орталыққа жақын немесе КИМЭП, ҚБТУ, әл-Фараби атындағы ҚазҰУ сияқты жоғары оқу орындарының маңында орналасуы тиіс".

Айта кету керек, ескі үйлер - ерекше нысандар. Олардың техникалық күйі орналасқан жерінің құндылығын жоққа шығаруы мүмкін. Сондықтан мұндай форматты көрмей-білмей сатып алуға болмайды.
Алматыдағы үй. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Александр Бикетов пәтер көрген кезде ішіндегі де, көпқабатты үйдегі де коммуникацияларды тексеруді ұсынады. Жертөлеге қашан жөндеу жүргізілгенін, кәріз бен жылу құбырлары ауыстырылды ма, жоқ па сұрап біліңіз.

"Сондай-ақ ыстық суға (жылуға) жалпыүйлік есептегіш орнатылғанын нақтылау қажет. Әдетте ауыстырылғаннан кейінгі алғашқы жылы коммуналдық қызмет түбіртектерінде тиісті жол пайда болады. Жалпыүйлік есептегіштің болуы жылу шығындарын едәуір азайтады. Бұл - жылжымайтын мүлік үшін үлкен плюс. Егер пәтер соңғы қабатта болса - шатыр мен жабынның күйін міндетті түрде тексеру керек. ПИК немесе МИБ қалай жұмыс істейтінін білу де маңызды, олардың кейінгі есебімен танысып, жөндеуге қарыз немесе қызмет көрсетушілермен есеп айырысуда шикілік бар-жоғын түсінген жөн", - деп кеңес береді Александр Бикетов.

Виталий Шалаев қайталама тұрғын үйдің қазір де, болашақта да сұранысын арттыратын басқа да сипаттамаларын айтты.

"Мен бірінші кезекте назар аударуды ұсынатын нәрсе - пәтерді ипотекаға алу мүмкіндігі. Бұл әсіресе әлеуетті сатып алушылардың басым бөлігі банктік қаржыландыруды пайдаланатын "эконом" және "комфорт-класс" үйлері үшін маңызды. Банктердің үйдің салынған жылына, материалына және басқа да сипаттамаларына шектеу қоятынын ескеру қажет. Сондықтан ипотекаға алуға болатын пәтердің сатып алушылар ауқымы кеңірек болады", - деп түсіндіреді Виталий Шалаев.

Оның айтуынша, тұрғын үй кешені ішіндегі бәсекелестік те маңызды. Егер бір кешенде 100-ден аса пәтер сатылымға шығарылса, артық төлеп қоймас үшін нақты сатып алу бағасын түсіну керек. Бұл жағдайда барлық нұсқа ішіндегі ең тиімді ұсыныстарға сүйенуге болады. Өйткені, егер сіз кейін бұл нысанды сатқыңыз келсе, басқа меншік иелерінің хабарландыруларымен бәсекелесуге тура келуі мүмкін. Мұнда логика қарапайым - неғұрлым тиімді сатып алсаңыз, соғұрлым тиімді сата аласыз.

"Егер ұсыныс шектеулі болса, онда пәтердің жеке сипаттамалары: жоспарлануы, жөндеу күйі, қабаты, терезеден ашылатын көрініс, аула мен тұрғын үй кешенінің сапасы үлкен маңызға ие болады", - дейді Виталий Шалаев.

Үйдің өзіне ғана емес, ауданға да назар аударыңыз: ол қаншалықты дамыған немесе болашақта қалай өзгереді - көлік қолжетімді ме, мектептер, балабақшалар, ауруханалар бар ма, жаппай құрылыс салу жоспарланған ба? Осының бәрі болашақтағы жайлы тұрмысқа әсер етеді. Бүгінде көпшілік осындай жағдай үшін жоғары баға төлеуге дайын.
Сондай-ақ Садықжан Рахымбердиев мына мәселеге ойлануды ұсынады: 10 жылдан кейін сатып алушылардың кең ауқымы үшін пәтер қандай талаптарға сай болуы керек?

"Егер сіз клиенттердің бірнеше санатын, мысалы, жалғызбасты адамды, отбасын, инвесторды немесе пәтеріңізді ипотекаға ала алатын адамды оңай елестете алсаңыз, бұл - жақсы белгі. Ал егер бұл нысан белгілі бір ерекше сатып алушыға немесе тар шеңберге ғана қызықты болады деп түсінсеңіз, онда оның өтімділігі төменірек", - деп түсіндіреді ол.

Енді жас санаттарына тоқталсақ. Елорданың қайталама нарығын алсақ, 60-жылдары салынған үйлер үшін оның техникалық жағдайының дұрыс болуы маңызды. Үйдің кірпіштен салынғаны, ал пәтердің ортаңғы қабаттарда орналасқаны жөн. Сондай-ақ реновация туралы ақпаратты тексеруге болады: ғимарат бағдарламаға кіре ме, оны модернизациялай ма әлде бұза ма, бұл қашан болады деген сұрақтар маңызды.

"70-80-жылдардағы үйлерге келсек, бұл кірпіш үй немесе уақытылы күтіп-бапталған панельді үй болуы тиіс. Мұнда стандартты жоспарлануы, ортаңғы қабат және үй айналасындағы түсінікті инфрақұрылым маңызды. 90-жылдар мен 2000-жылдардың басындағы жылжымайтын мүлікте нақты үйдің сапасына мән берген жөн. Оның осы 20-дан аса жылды қалай "өткергенін" түсіну керек. Ал 2006-2015 жылдар сегментінен бүгінде жақсы теңгерім табуға болады: ауданы қалыптасып қойған, сонымен бірге үйдің салынған жылы келесі сатып алушыға әлі де жайлы көрінеді", - дейді Садықжан Рахымбердиев.

2016 жылдан кейін бой көтерген зәулім үйлерде ерекше форматтағы пәтерлер пайда болды. Спикердің пікірінше, мұндай пәтерлерге сақтықпен қараған дұрыс.

"Мысалы, өте шағын студия-пәтер белгілі бір мақсаттарға - жалға беру немесе нақты бір инвесторға жақсы нысан болуы мүмкін. Бірақ біз ұзақ мерзімді өтімділік туралы айтатын болсақ, қарапайым меншік иесіне  толыққанды бір бөлмелі немесе шағын екі бөлмелі пәтердің аудиториясы әдетте кеңірек болады", - дейді Садықжан Рахымбердиев.

Қайталама нарықтың артықшылығы - үйдегі жағдай туралы сұрап білетін адамдар әрқашан табылады. Өйткені ол үйдің өз "шағын әлемі" қалыптасып, аула ішінде өзіндік микроклиматы орнап үлгерген.

"Егер әркім өзін ғана ойлайтын болса, кез келген үй өтімсіз әрі тұруға жарамсыз болып қалатынын ұмытпаған жөн. Көршілер қауымдастығының мықты болуының да маңызы зор. Үйдің жағдайы мен жарамдылығы тек басқарушы компанияға немесе МИБ-ке ғана емес, тұрғындардың өздеріне, олардың бұл ортақ үй екенін сезінуіне байланысты. Мысалы, жақында атам мен әжем тұратын кіреберісте жөндеу жұмыстары жүргізілді, бірақ басқарушы компанияның ұсынысы бойынша әлі "уақыты келмеген" еді. Дегенмен, бүкіл кіреберіс тұрғындары көпшілік дауыспен шешім қабылдап, кіреберісті модернизациялауға - паркинг пен кіреберіске Face-ID орнатуға ақша жинады (бұрын жабық паркинг арқылы кез келген кіреберіске өтуге болатын). Осылайша олар үйдің қауіпсіздігін арттырды. Сондықтан үйде кімдер тұратынына да назар аударыңыз", - деп кеңес береді сарапшы.

Виталий Шалаев қысқаша қорытынды жасады - жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт бойы құнын жоғалтпауы үшін үш сипаттама маңызды:
1. Орналасқан жері. Бұл - тұрғын үй құнының ең маңызды әрі тұрақты факторы, дейді маман. Егер үй қоғамдық көлік көп қатынайтын, ауруханадан бастап сауда орталығына дейін барлық қажетті нысан бар ауданда орналасса, әрі ол жерде сатылатын сапалы баспана ұсынысы аз болса, онда пәтер ұзақ уақыт бойы сұранысқа ие болатынына сенімді болыңыз.

"Алматыда тарихи тұрғыда тұрақты сұранысқа ие локациялар бар: Самал, "алтын шаршы", әл-Фараби даңғылынан жоғары аудандар. Мұндай аумақтар қалыптасқан инфрақұрылымымен, беделімен және жаңа құрылыс салу мүмкіндігінің шектеулілігімен ерекшеленеді. Егер сіз жаңа тұрғын үй кешендерін салуға бос жер қалмаған, дамып келе жатқан ауданнан пәтер сатып алсаңыз, онда шектеулі ұсыныс болашақта сұраныс пен жылжымайтын мүлік құнын ұстап тұрады", - деп түсіндіреді Виталий Шалаев.

2. Тұрғын үй кешенінің, үйдің сапасы. Пәтердегі сәтсіз немесе ескірген жөндеуді әрқашан түзетуге болады, ал егер үй қисық-қыңыр салынса, оның айналасындағы аумақ аянышты күйде болса, онда оның құрылыс сапасы мен басқарылуына үлкен сұрақ туындайды. Мұндай жағдайда ештеңені өзгерте алмайсыз.
3. Пәтердің әмбебаптығы. Сатып алушы әрқашан ыңғайлы жоспарлануға, табиғи жарықтың жеткілікті болуына және ортаңғы қабатқа мән береді.
4. Сатып алудың тиімді бағасы. Егер сіз басында асыра баға төлеген болсаңыз, ең өтімді пәтердің өзі сәтсіз сатып алу болып шығуы мүмкін.
Қазір қандай пәтерлерді сату қиын және неге?
Виталий Шалаевтың бақылауынша, Алматыда ең көп зардап шеккен сегменттердің бірі - "комфорт" және "бизнес" класындағы баспаналар.

"Нақты мысал келтірейін. "Al’Farabi 27" тұрғын үй кешеніндегі ауданы 120 шаршы метрлік үш бөлмелі пәтер 2025 жылдың аяғында 220 миллион теңгеге ұсынылса, қазір бағасы 179 миллион теңгеге дейін төмендеді. Соған қарамастан, белсенді сұраныс әлі де жоқ. Бұл бастапқы ұсыныс бағасынан 19 пайызға төмендеу деген сөз. Мұндай жеңілдіктің өзі пәтердің сатылуын әзірге қамтамасыз ете алмай отыр", - дейді сарапшы.

Оның пікірінше, сатып алуға қатысты мұндай енжарлық нысаналы аудиторияның қаржылық мүмкіндіктерінің өзгеруінен болуы мүмкін. Мұндай пәтерлерді сатып алушылар - көбіне бизнес жетекшілері немесе иелері.

"Менің бақылауымша, осы санат бизнестің табыстылығы төмендеуі мен жалпы экономикалық белгісіздік аясында ірі шығындарға сақтықпен қарайтын болды. Нәтижесінде әлеуетті сатып алушылардың бір бөлігі, мүмкіндігі бола тұра, жылжымайтын мүлік сатып алуды кейінге қалдырып жатыр", - дейді Виталий Шалаев.

Астаналық сарапшы өз тәжірибесін бөлісті. Ескі қордағы айтарлықтай тозған, инженерлік желілерінде мәселесі бар, реновациялануы белгісіз немесе ипотекаға шектеулері бар пәтерлерді сату қиынға соғады.

"1970-80 жылдары салынған үйлердегі пәтерлердің өз мәселесі бар - ол қымбат жөндеу жұмыстары. Көбіне меншік иелері жөндеуге қомақты қаражат жұмсайды да, сату кезінде нарық мұны ескеріп, инвестициясын қайтаруы тиіс деп сенеді. Бірақ бұл әрдайым бола бермейді. Сатып алушы бәрібір үйдің ескілігін ескереді және көбіне пәтер дизайнын өз талғамына сай қайта жасағысы келеді. Ал мұнда біреудің жөндеуі және ол үшін қосылған үстеме баға тұр. Егер 90-жылдардағы және 2000-жылдардың басындағы үйлер туралы айтсақ, мұнда жоспарлануы оғаш пәтерлерді немесе пайдалану бойынша жаман беделі қалыптасқан нысандардағы пәтерлерді сату қиын", - деп елордадағы жағдайды сипаттайды Садықжан Рахымбердиев.

2006-2015 жылдардағы "қайталама нарықта" ауданы үлкен пәтерлер баяу өтеді. Олардың шаршы метрінің бағасы, негізінде, қисынды болуы мүмкін, бірақ жалпы сомасына қарасаңыз, квадратурасына байланысты ол тым қомақты көрінеді. Сондықтан клиенттер шеңбері тарылады.

"Жаңадан салынған "қайталама нарықта" басқа мәселе туындайды - ол ұқсас ұсыныстардың тым көптігі. Егер бір кешенде бір уақытта 20 ұқсас бір бөлмелі пәтер сатылымға шықса, адамда таңдау мүмкіндігі болады. Мұндай жағдайда баға белгілеудегі кішігірім қателік сату мерзімін айтарлықтай ұзартып жіберуі мүмкін", - деп түсіндіреді ол.

Мұндай қателікті бәрі жібереді. Қайталама нарықтан пәтер алғанда қалай ұтылмауға болады?
1. Пәтердің өзін емес, жөндеуін сатып алу. Заманауи жөндеу жұмыстары, әрине, сатып алушыға әсер етеді. Бірақ қазір қабырғадағы тұсқағаз бес жылдан артық шыдамайды. Кез келген дизайн ескіруі немесе жалықтыруы мүмкін. Оның орнына таңдау кезінде үйдің орналасқан жеріне басымдық берген дұрыс.
2. Шаршы метрдің бағасын ескеру. Егер ол арзан болса - бұл тиімді сатып алудың кепілі емес. Мүмкін, бұл нысанды сату қиын болғандықтан, оған сондай баға қойылған болар.
3. Жоспарлану "экономикасына" мән бермеу. Пәтердің ауданы қаншалықты кең болса да, егер оның жоспарлануы сауатсыз болса, онда тұру ыңғайсыз болады.

"Мысалы, ауданы 70 шаршы метрлік пәтер, оның 15 шаршы метрін ұзын дәліз алып жатыр. Ресми түрде сіз 70 шаршы метр сатып алдыңыз, бірақ іс жүзінде одан аз ауданды пайдалана аласыз. Немесе пәтер үш бөлмелі деп сатылады, бірақ үшінші бөлме қалқамен бөлу арқылы жасалған. Ол жерге табиғи жарық мүлдем түспейтіні белгілі. Тағы бір нұсқа: пәтер отбасылық деп көрсетілген, бірақ асүйі алты шаршы метр ғана", - деп мысал келтіреді Садықжан Рахымбердиев.

4. Баспана құжаттарын тексермеу. Қазақстандықтар техникалық паспортқа қарауға да ерінеді. Ал бұл пәтердің басты құжаты, ондағы барлық өзгеріс заңдастырылған ба, жоқ па осы құжат арқылы білуге болады.

"Қазір жоспарлануды екі кезеңмен тексеруге болады. Біріншісі - техникалық паспорттағы жоспар мен пәтерді салыстыру (әр бөлмені, терезені және есік орнын). Екіншісі - техникалық паспортта көрсетілген құрамдас бөліктердің саны мен ауданды (жалпы және тұрғын жай) банктік қосымшалардағы немесе "Электрондық үкіметтегі" анықтамамен (2-нысан) салыстыру. Өзгерістердің заңдастырылмағанына назар аударған жөн. Әйтпесе, қайта жоспарлау жұмыстары күрделі болса, сізді бәрін өз есебіңізден қалпына келтіруге міндеттеуі мүмкін, 30-дан 80 АЕК-ке дейін (2026 жылы 129 750-ден 346 000 теңгеге дейін) айыппұл салынуы да ықтимал", - деп ескертеді Александр Бикетов.

Жылжымайтын мүліктің құқық белгілейтін құжаттарын тексеруге, қарыздардың немесе меншік иесіне қатысты сот істерінің бар-жоғына бейжай қарамау керек. Кейін мәміле мүлдем жарамсыз деп танылуы мүмкін.

"Сатып алушылар коммуналдық қызметтер бойынша қарыздарды тексермейді және есептегіштерді салыстырып тексеруден өткізбейді. Адамдар түбіртекке деректерді жазбай, жай ғана қосымша арқылы төлеп келген жағдайлар болды. Ал кейін жаңа иелері деректерді толтырған кезде, қомақты қарызға тап болуы мүмкін", - дейді Александр Бикетов.

5. Үйдің жағдайын назардан тыс қалдыру. Пәтердің ішін жіті тексереді де, оның қандай ғимаратта орналасқанына көпшілігі бас ауыртпайтын сияқты.

"Адамдар ваннадағы плитканы жарты сағат бойы зерттеп, жертөлеге түспеуі, кіреберісті, ауланы және қасбеттің жағдайын көрмеуі мүмкін", - дейді Садықжан Рахымбердиев.

6. Болашақ сатып алушылар туралы ойламау. Әлбетте, пәтер бірінші кезекте өзіңізге ұнауы керек. Бірақ кейін оны кедергісіз қайта сатқыңыз келсе, болашақ иесі туралы да ойланғаныңыз абзал.

"Бұл пәтерді кімге сата алатыныңызды ойлап көріңіз: жалғызбасты адамға ма, әлде отбасына ма, әлде оны қайта сатып пайда тапқысы келетін инвесторға ма, не болмаса ипотека арқылы алатын клиентке ме? Оны сатып алғысы келетін адамдар тобы неғұрлым көп болса, сізге соғұрлым оңай болады", - деп еске салады Садықжан Рақымбердиев.

Қайталама нарықтағы тұрғын үй құны, артық төлемеу жолдары және бағаны түсіру
Қайталама нарықтағы үйлердің құны қалай қалыптасады?
Бұл сегменттің ауқымы өте кең және жеке сипаттамалары бойынша қатты ерекшеленетіндіктен, орташа баға туралы айту қиын. Мұндай есептер шартты болып келеді және қателік көп болуы мүмкін. Тек үйдің салынған жылына қарап бағдар жасау дұрыс емес. Құнына көптеген фактор әсер етеді: пайдалануға берілген жылынан бастап, жоспарлануы, жөндеуі, құжаттарының түгелдігі мен ипотекаға алу мүмкіндігіне дейін. Сонымен қатар хабарландыруда көрсетілген сома - әрқашан пәтердің түпкілікті сатылатын бағасы емес.

"Мысалы, қазір жылжымайтын мүлік саудасы сайтынан Астанадағы 1974 жылы салынған панельді үйдегі ауданы 45 шаршы метрлік екі бөлмелі пәтерді де, 2012 жылы салынған кірпіш үйдегі 38 шаршы метрлік екі бөлмелі пәтерді де шамамен 18 миллион теңгеге көруге болады. Осыған қарап, 1974 жылғы және 2012 жылғы пәтерлердің құны расында бірдей деген қорытынды жасауға бола ма? Әрине, жоқ. Бұл тек екі бөлек меншік иесі ұсынып отырған баға және әрқайсысының жағдайы әртүрлі. Біреуге ақша шұғыл қажет болып, бағаны жақсы түсіріп береді, ал біреуі күте тұруға дайын", - дейді Садықжан Рақымбердиев.

Ескілеу үйдегі, бірақ орналасқан жері жақсы пәтер, географиялық тұрғыдан қолайсыз жаңа нысаннан қымбат болуы әбден мүмкін. Бұл жерде ешқандай қайшылық жоқ. Үйдің мегаполис ішіндегі және нақты аудандағы орналасуы Алматыдағы қолданыстағы үйлердің бағасына айтарлықтай әсер етеді.

"Мысалы, Медеу ауданы баға ең жоғары тарихи орталықты да, Halyk Arena маңындағы ("Шығыс қақпасы" кластері) жаңа құрылыстарды да қамтиды. Бағаны қалыптастырудың келесі критерийі - пәтердің параметрлері: қабаты, ауданы, бөлме саны және жоспарлануы. Бір үйдің ішінде пәтерлердің бағасы қабаты мен орналасуына қарай ерекшеленеді. Пәтер бұрышта орналасқан ба, терезеден ашылатын көрініс - тауға ма, әлде аулаға ма - бұның бәрі маңызды. Соңғы критерий - пәтердің жағдайы: бастапқы әрлеудегі, косметикалық жөндеуді қажет ететін немесе бірден көшіп кіруге дайын пәтер", - деп тізіп берді Александр Бикетов.

Тұрғын үй бағасының нарыққа сәйкестігін қалай түсінуге болады?
Алматының қайталама тұрғын үй нарығында баға алшақтығы үлкен, деп талдайды Виталий Шалаев. Бір тұрғын үй кешеніндегі бір-біріне ұқсас екі пәтердің бағасы мүлдем басқаша болуы мүмкін. Қай баға нақты екенін және артық төлемейтініңізді қалай білуге болады? Сарапшы мына жайттарға назар аударуды ұсынады:
1. Хабарландыру орналастыратын арнайы порталдар көмегімен ұсыныстарға талдау жасау. Krisha.kz порталына кіріп, сізді қызықтырған тұрғын үй кешеніндегі, содан кейін көршілес нысандардағы, сондай-ақ жалпы аудан бойынша ұқсас ұсыныстарды зерттеуге болады.
2. Жалпы құнын ғана салыстырмаңыз. Сондай-ақ шаршы метрдің бағасын, ауданын, жоспарлануын, қабатын, жөндеу жағдайын және басқа да сипаттамаларын салыстыруға болады.
3. Нысанның сатылымда тұрған мерзіміне назар аударыңыз. Егер пәтер төрт-алты ай бойы нәтижесіз сатылып жатса, бұл көрсетілген бағаның қазіргі сұранысқа сәйкес келмеуі мүмкін екенінің маңызды белгісі.

"Екінші жолы - нақты сол аудан мен баға сегментіне маманданған риелторға жүгіну. Кәсіби маман хабарландырудағы бағаларға ғана емес, жасалған мәмілелердің нақты сомаларына, сату мерзімдеріне және сатып алушылардың іс-әрекетіне сүйенеді. Бұл иесінің қалаған бағасын емес, пәтерді шынымен сатуға болатын нақты құнын анықтауға мүмкіндік береді", - деп есептейді Виталий Шалаев.

Садықжан Рақымбердиев Астананың ерекшеліктерін ескере отырып, жылжымайтын мүлік порталдарында көрсетілген бағаны нақты нарықтық мәміле бағасы ретінде қабылдауға болмайтынына сенімді. Хабарландыруда кез келген баға жазыла беруі мүмкін.

"Мысалы, Астана аудандары бойынша ұсыныс бағаларының айтарлықтай алшақтығы бар: Есіл ауданында бір бөлмелі пәтердің медианалық құны - шамамен 27 миллион теңге, Нұрада - 24,5 миллионға жуық, Байқоңырда - 18,9 миллиондай, Сарыарқада - 18,5 миллион шамасында. Бірақ тағы қайталап айтамын, бұл - тек ұсыныс бағалары", - деп атап өтті Садықжан Рақымбердиев.

Неге мұндай айырмашылық бар? Мысалы, Байқоңыр және Сарыарқа аудандарында ескі тұрғын үй қорының үлесі жоғары, ал Есіл мен Нұрада заманауи құрылыстар көп. Ауданның орташа бағасына қарап, бір жер екіншісінен автоматты түрде жақсырақ деген қорытынды жасауға болмайды. Әр ауданның мықты және әлсіз тұстары болады, оларды білу керек.

"Пәтерді бағалау кезінде мен барынша ұқсас нысандарға қараймын: бір үй немесе көршілес үйлер, ауданы, қабаты, жағдайы мен жоспарлануы сәйкес келуі тиіс. Одан кейін - экспозиция мерзімі, бағаның өзгеруі және сатушының уәжі. Егер пәтер ұзақ уақыт сатылымда тұрса, оны келіп көрушілер болса да, ешкім ұсыныс жасамаса, бұл да нарықтан алынған ақпарат. Сондықтан мен үшін қолайлы баға бір ғана орташа саннан құралмайды. Қандай нысандардың өзара нақты бәсекелесіп тұрғанын және бүгінде мәміле қандай бағамен жүзеге асуы мүмкін екенін түсіну керек", - деп есептейді Садықжан Рахымбердиев.

Саудаласу сыры: бағаны қаншаға түсіруге болады?
Жеңілдік мөлшері түрлі факторға байланысты: бастапқы бағаның нарыққа қаншалықты жақындығы, пәтердің қанша уақыт сатылып жатқаны, оның жағдайы және меншік иесінің мәмілені тезірек жасауға ниеті.

"Әрбір тұрғын үй кешенінде белгілі бір баға диапазоны болады. Оның төменгі және жоғарғы шегін түсіну, ұқсас ұсыныстарды салыстыру және соның негізінде сатушыға ұсыныс жасау маңызды. Біздің тәжірибемізде кейбір мәмілелер бойынша 5-тен 15 пайызға дейін жеңілдік алуға болады, бірақ бұл барлық жағдайға ортақ ереже емес", - деп атап өтті Виталий Шалаев.

Дисконтты шектен тыс талап етудің де қажеті жоқ. Кейде сатып алушы саудаласуға беріліп кеткені сонша, жақсы басталған келіссөздер жанжалға ұласады. Нәтижесінде пәтер иесі бұл клиентке үйін сатудан мүлдем бас тартады.

"Келіссөздердің мақсаты - қандай да бір жолмен ең жоғары жеңілдік алу емес, қолайлы нысанды әділ нарықтық құнмен иемдену", - деп ескертеді Виталий Шалаев.

Әңгіме соңында біз сарапшылардан қайталама нарықтағы тұрғын үйдің ауқымды сегменттері ішінен қайсысын таңдаған дұрыс екенін сұрадық.

"Егер маған бір сегментті таңдауға тура келсе, мен бүгінде шамамен 2006-2015 жылдар аралығындағы үйлерге мұқият қарар едім. Нарық үшін мұндай үй әлі ескі қор ретінде қабылданбайды, бұл ол жеткілікті пайдаланылғандықтан, оның барлық артықшылығы мен кемшілігі айқын көрінеді", - дейді Садықжан Рахымбердиев өз таңдауы туралы.

Виталий Шалаев сатып алушылар тарапынан тұрақты сұраныс сақталған екі сегментті бөліп көрсетті. Біріншісі - "эконом" және "эконом-плюс". Мұнда мәмілелердің жасалуына мұндай пәтерлердің салыстырмалы түрде қолжетімділігі, сонымен қатар оларды Отбасы банкінің жеңілдетілген ипотекасы арқылы алуға болатындығы себеп болып отыр.

"Ипотекалық қаржыландыру осы сегменттердегі сатып алушылар сұранысының едәуір бөлігін қамтамасыз етеді, бұл үй сатып алуға толық сомасы жоқ отбасыларға баспана алуға мүмкіндік береді", - деп түсіндіреді өз таңдауын Виталий Шалаев.

Екінші сұранысқа ие нұсқа - премиум сегменті. Спикердің пікірінше, беделді аудандардағы сапалы нысандарға сұраныс әлі де тұрақты. Мұндай үйлерді алуға мүмкіндігі бар жандар ипотекаға сирек жүгінеді, сатып алу көбіне өз қаражаты есебінен жүзеге асады.
Александр Бикетовтың пайымдауынша, тұрғын үйді белгілі бір санаттан таңдаудың тиімділігі ақшалай баламамен ғана шектелмейді.

"Тиімділік тұру жайлылығының өзінде болуы мүмкін. Жаяу жететін жерде сквер немесе саябақтың, балабақша немесе мектептің болуы сатып алушы үшін үлкен артықшылық болуы мүмкін. Сондай-ақ күн сайын кептелісте 1,5-2 сағат тұрмау үшін көлік қолжетімділігі де маңызды факторға айналуы ықтимал", - дейді сарапшы.

Сарапшылар бір мәселеде ортақ пікірге келді: үйдің сәтті орналасуы - пәтерді кейін сатуға ыңғайлы ететін басты фактор. Дегенмен, спикерлердің айтуынша, локация үйдің "ескіруіне" немесе нашар күтіміне байланысты мәселелер туындағанға дейін ғана бірінші орында тұрады. Егер орталықтағы ескі көпқабатты үй жақсы сақталған болса, ол қаланың қолайсыз ауданындағы жаңа құрылыстан қымбатырақ тұрады. 
Тағы оқыңыз:
Пәтер неге сатылмайды: 2026 жылы сатушылар жіберетін 10 қателік
Тұрғын үй кепілақысы: нотариус қажет пе және ақшаны екі еселенген мөлшерде қалай қайтаруға болады?
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Айнұр Қапышова